英美住房制度比较研究

沈星蔚

【摘 要】本文从宏观与微观角度对英美两国住房制度进行比较研究，研究目的是找出两国制度、政策的不同并为我国住房保障制度提供借鉴。

【关键词】住房制度;住房保障;英美比较

一、英美住房制度宏观比较

美国的住房政策的基本思路是市场机制和与政府干预相结合，该政策的基石是鼓励一切有能力的人买房，即通常意义上的“美国梦”。然而，美国政府并未将居民的住房问题完全抛给市场解决，而是采取了一系列的措施保障中低收入阶层的基本居住权利。

一直以来，美国政府采取了不干预市场的自由资本主义意识形态，直接由政府投资建设的公共住房很少。现在美国人的住房95%以上都是由市场解决的，目前美国1亿多个家庭有7100万家庭通过市场购买住房，30%家庭通过市场租房。与此相适应，美国的住房补贴政策非常发达，可以惠及全国大部分国民。美国公共住房政策的核心就是补贴政策。美国60年来住房政策的演变过程就是在房屋短缺的时候“补砖头”即政府直接建造公共住房和向房地产生产企业提供财政补贴以刺激住房产品的大量、廉价的供应，住房市场供应充足时“补人头”即转变为帮助“需求方”（住户）购买住房。

英国是政府直接干预介入住房供给的代表国家，由政府投资建设供低收入人群使用的公共住房，这种方式能有效地、直接地控制住房生产，能在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定，但这种方式需要征用大量土地，拨出巨额资金，对城市财政造成较大压力。因此，英国在1979年以后进行了部分变革以使得国家财政压力减轻。

不同的地方是英国的干预较为直接、全面和深入，英国政府甚至直接采用住房规划调控手段来调控房地产市场，而美国却采取了较为隐蔽的方式，国家并不直接干预住房的供应和价格，而是采取了税收、信贷的形式间接影响开发商和房地产市场。

二、英美住房制度微观比较

（一）相似之处：

1.住房保障动因和目标的相似性

英国和美国的公共住房制度由于国情和历史文化的不同，具有较大差异性，然而住房政策的核心思想却基本一致即国家政府认为公民的基本居住权利需要得到保障，认同住房的商品特性的同时也未忽视住房作为公共产品的社会属性，均对房地产市场采取了一定的主动干预政策，而不是放任自流。

2.住房保障政策演进的相似性

英美住房政策、制度都会随着社会住房问题的发展变化而变化，由于两国在经济制度和社会制度方面存在一定的相似性，也决定了两国在住房政策方面也会有较高的相似性，其形成和演变具有以下共同的规律：（1）政府直接投资建造的保障性住房占同期所有新建住房的比重呈现先升后降的趋势（2）公共住房所保障的人群范围和数量也在不断缩小（3）住房的市场化程度得到不断提升，政府补贴从“补砖头”向“补人头”转变。

3.为解决住房问题都设置机构或组织

美国是个崇尚市场经济的国家，政府一般较少干预住房市场的运作。但在20世纪60年代，美国曾有150个城市因住房问题发生居民骚乱。这迫使美国政府专门成立联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，对住房市场进行政府干预。英国的住房协会大约有2000多家，其中拥有超过1万栋住房储备的协会有近100家，管理着英国75%的公共住房。

4.金融融资模式具有相似之处

英美两国都采用商业资本市场融资模式。这种模式是通过吸收居民活期和定期存款、储蓄存款或者在二级市场发放抵押贷款证券来获得住房贷款资金来源。贷款资金来源是居民的活期和定期存款、储蓄存款，资本市场上机构与个体投资者资金。贷款发放对象是普通居民。这种模式的优点是如果运作好，贷款资金来源非常充足，成本低廉;而缺点是信用风险容易失控，成本可能较高，中低收入者可能难以进入。

（二）不同之处：

1.住房保障模式不同

英国是“福利国家型”，倡导公民普遍地享受住房福利，国家有保障公民住房福利的职责;美国是“投保资助型”，重视权利与义务的密切联系，提出对公平的维护不应以效率的损失为代价。

2.住房供应模式不同

在英国，公共住房所占比例较高，是以充足型公共住房供应模式为主的工业化国家的代表;美国是补充型公共住房供应模式的代表，除了20世纪30年代的特殊情况外，大都采用以私有住房为主体、公共住房只起补充作用的公共住房供应模式。

3.住房补贴模式不同

在英国，住房补贴没有全国统一标准，是由地方政府自行組织的。住房补贴分为租房补贴和买房补贴两大类。租房的公民享受房租补贴，买房的公民可以在贷款利息、保障金、住房维护等方面享受优惠。管理部门对申请人的收入水平、存款、家庭成员和住房条件等进行全面审查，获得批准的公民才可享受政府提供的优惠条件和住房补贴。在美国，对中等收入者，应提供社会住房，政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持，并调控社会住房的建设标准和售价;对低收入者，则提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过家庭收入25%的部分由政府补贴。

4.房租控制模式不同

英国是最早实行控制房租政策的国家，在20世纪60年代公房年租金只相当于住房价格的1.1%。租户家庭实际房租支出占平均收入的比例控制在10%。美国的控制房租政策通常由地方政府以立法形式规定，并通过投票方式进行。在控制房租政策的作用下，美国公共住房的租金长期以来只占低收入家庭收入的25%（现在这一比例已达30%），其绝对数比最低市价租金低20%。

5.金融政策模式不同

英国乃至欧洲大部分国家的公共住房金融模式是通过互助合作性组织或机构聚集住房建设资金，这些组织或机构一开始只是一些需要建房却又缺少足够资金的居民自发组织成立的，后来随着住宅和金融业的发展，一些投资者也加入到里面，逐渐发展壮大形成较大规模。它们一般有两种组织形式，一种是建房合作社，另一种则是接近金融机构的组织形式。虽然两者的融资形式存在一定的区别，但都是通过合作的形式来汇聚建房所需资金，达到逐步解决居民住房困难问题的目的，英国的建筑社就是这种典型的组织。

美国公共住房金融模式的是以住房抵押贷款作为其核心。美国住房金融市场经过长期多年的发展壮大，以住房抵押贷款为基础的美国住房金融市场和多种金融衍生产品市场交织成网络，并在政府的有效调控下形成美国发达的住房金融市场。美国的住房抵押贷款主要上由各类大大小小的私人金融机构经营开发，其抵押贷款的二级市场也很发达，在二级市场上，刚发放的住房抵押贷款可以打包成抵押贷款证券立马又被卖出去，即两个相互衔接、相互促进的初级市场和二级市场构成了美国发达的住房金融市场，在其他一些国家，住房抵押贷款的二级市场很少。在美国发达的住房抵押贷款市场中，政府的主要任务是调控住房抵押市场，改善市场运行机制，以提高住房金融市场的稳健性和有效性。

【参考文献】

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