我国房地产市场预警研究方法分析

田淑芬

【摘 要】房地产业已经成为推动国民经济发展和GDP稳定增长的主要支柱行业，如何对房地产业过热或过冷进行预警，已成为一些学者关心和研究的重要课题。本文在房地产预警研究现状分析的基础上，对房地产风险预警系统研究误区进行了分析，提出了房地产预警的方法建议。

【关键词】房地产市场;预警现状;预警误区;预警方法

一、房地产市场预警研究现状分析

至目前为止，国际上在合理进行经济预警理论研究方面己取得了大量成果。但是以上这些理论和方法都还没有充分应用到我国房地产业监测预警研究领域。究其原因，认为主要有如下几个方面：

1.我国房地产市场发育较晚，市场体系还不完善、还不规范，并且积累的历史统计数据不多。

2.在我国就建立房地产业监测预警系统的研究工作还没有引起有关管理部门足够重视。在己有的理论方法运用到国内房地产业预警系统的研究方面，信息系统理论的应用研究已有了初步进展。当前在这一方面做的研究工作主要是，将计算机信息系统建模技术引入到城市房地产经济预警领域，探讨设计与开发城市房地产预警系统的技术与方法，但关于这方面的研究还较少。应该说预警理论与方法同信息系统理论相结合的研究在将来会成为一种趋势。在房地产业预警调控的实践应用研究方面，主要的成果是房地产数据信息采集、汇总统计，以求得若干反映房地产市场状况及房地产趋势的指标，通常包括各类物业的销售率、空置率、投资回报率等。

3.目前我国的专业从事房地产业方面研究的专业人才相对较少，对房地产业的预警分析研究还没有引起足够的重视，有关房地产业预警分析研究还显得相对薄弱。

从以上的分析可以知道，目前无论是理论运用到房地产业预警领域的研究，还是针对房地产业预警实践的应用研究，都主要侧重于整个房地产市场的运行预警方面，对于房地产市场单项结构性预警研究（如房地产业投资预警研究、房地产业营销预警研究、房地产业技术创新预警研究、房地产业可持续发展预警研究等等）则几乎未予涉及，而做好单项结构性预警研究无疑会对整个房地产业监测预警管理研究起到重要的促进作用。目前其他行业单项结构性预警研究工作（如财务预警研究、核心竞争能力预警研究、外债风险预警研究等等）己有一定进展，因此可以认为，为更好服务于整个房地产业预警系统的研究工作，在加强房地产业领域的综合预警研究的同时，还应进一步做好房地产业单项结构性预警研究。

二、房地产风险预警系统存在的误区

房地产系统的运行是一个不稳定的随机过程，变化规律呈高度的复杂性，由于事物有自身的运行规律，这些随机过程是在一定范围内变化的，预测结果也就在一定区域内有效，但对于一些突变点和转折点，是不受这个区域约束的，也是不可能通过一些模型来预测的。我国的房地产在计划经济下并没有作为一个单独的产业出现，房地产市场形成也不过十几年，同时受外界因素影响大。这些决定了对房地产系统不可能预测到其精确的发展趋势。

误区一：对一个事物的研究应该是先从定性分析入手，找出事物的发展机理，然后再用数学方法进行定量的计算，达到精确结果的目的，而不是强迫事物去服从数学规定。我国作为发展中国家，预测所依据的数据不及时，数据的质量也不高，在建立数学模型时也是注重理论上的论证而忽略了与定性方法的结合以至产生了一种错觉：以为通过数学的使用，可以无限度地使预测逼近真实的未来。事实上预警的质量来自对预警对象机理的认识程度，数学只是工具。在房地产预警中，我们应注重对房地产系统运行机理的研究，而不是倚重数学的应用，对于房地产运行机理，数学不能代替定性分析，仅用数学方法代替定性方法来分析房地产运行的规律，对房地产发展进行预测，进而进行预警显然是难以达到目的的。

误区二：忽略主观因素或者主观因素重视不够。在经济活动中，人的主体性非常突出，现代经济不再是单纯的物的经济问题，而是人的经济问题，主观因素对经济的影响已被许多经济学家所认识，如金融危机作为一种经济现象，就是公众心理在各种因素的刺激下的逆转导致市场崩溃造成的。房地产系统与人的行为、心理、决策等很多因素有关，这些因素大多都是随机的，不易量化的，对整个系统也是强相干的。如在指标体系的选取上及预警界线的确定上就极具主观随意性。

误区三：用线性方法来研究房地产这个非线性系统，当前一些房地产预警理论与方法的形成与发展是建立在线性范式的基础上的。房地产系统作为经济系统的一部分，本质上是非线性的，用传统的线性范式理论与方法来研究房地产预警，自然不能给出合理的解释和有效的预测结果。房地产系统不是简单的线性系统，是由非线性相关作用的多要素构成的开放的复杂系统，其发展趋势是动态的、不稳定的，具有多种可能的未来。没有任何一种预测方法或模型能够在各种情况下都能准确地对房地产系统进行预警，这也是复杂的预警模型不一定比简单的预警模型更有效的原因。

三、房地产投资预警研究方法的建议

虽然目前科技水平，完全走出这些误区是不可能的，但是要尽量避免在对房地产投资预警时陷入上述误区，提高预警的可靠性。要在预警时充分考虑预警对象的理论以及预警方法的选择和参数体系的设置，还要考虑到预警者的素质等多方面的因素。

定性方法与定量方法合理结合才能真正保证预警体系发挥实际效用。定性方法以经验判断、逻辑判断为主，根据现有的一些信息并结合各种因素对事物的发展结果和贡献做出判断。定性方法适合于历史数据不易获得或缺乏历史数据的系统。我国的房地产系统就是后一种，其预测更多的是依靠经验。定量的方法主要是采用数学方法，对现有的信息及其關系进行分析，并建立数学模型，借助模型对事物的发展做出预测。通常一个预警问题不是只用定性或定量的方法就能解决的。两种方法交互按需使用，正确反映事物本质才是根本。

科学地设置参数体系扩大参数的可视域才能保证预警系统有效的作用于房地产市场。房地产投资系统作为房地产系统的一个子系统，除了受本身元素的约束外，还受周围环境的影响。参数体系是房地产投资预警的信息，是预警的基础，科学地设置参数体系是预警结果更加有效的保障。所以，在选取房地产预警指标时，尽可能多的选择有针对性的指标，采用操作性和理论性很强的选择方法使得所确定的指标体系更加具有逻辑性与合理性。常用的预警方法有景气循环法，警兆信号法，景气调查法，计量经济模型预警法，综合模拟法等。

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