房地产开发企业土地增值税清算税收筹划探讨

刘芳 海南椰岛阳光置业有限公司

一、前言

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，作为房地产开发企业外部成本来说，土地增值税在企业税负中所占的比重也较大，是企业利润影响较大的税种之一。由于税务部门对于土地增值税清算工作的监管力度越来越严格，房地产企业自身项目在符合国税发[2006]187号第二条关于土地增值税清算条件规定的情况下必须进行土地增值税清算。如何正确合理地对土地增值税清算工作进行纳税筹划，增加企业利润，是房地产开发企业需要着重关注的问题。

二、房地产企业土地增值税清算税收筹划探讨

（一）合理利用“20%临界点”方法进行纳税筹划

“20%临界点”筹划法是根据税收政策法规进行筹划的典型方法。根据规定，房地产企业出售普通住宅，增值额占比扣除额的增值率低于20%的，土地增值额税免征，若增值率在20%以上，按照全额纳税。由此可见，房地产企业必须制定合理的税收筹划方案，合理计算土地增值额，合理定价，实时进行成本管控，将增值率控制在20%以下，方能免税。保守起见，这需要提前和会计师事务所及税局沟通，以免最终核定成本变化过大导致增值率超出预期增加的额外土地增值税。

（二）适当增加开发成本

房地产开发企业可根据土地增值税的计征规定选择增加开发成本的方式降低增值率。例如企业可在适当的范围之内增加小区配套设施建设，如：增加绿植、扩大公园、添加健身设施等，此举不仅增加了土地增值税扣除成本，还可以更好地满足消费者的需求。

（三）充分利用企业财务费用

由于房地产行业的特殊性，大部分房地产企业开发项目期间资金缺口较大，需通过借贷来筹措资金，而土地增值税征收规定明确财务费用扣除项目金额时通常有两种选择，企业在实际操作中通过对两种情况的高低对比来选择最佳方案，若企业向相关金融机构的贷款利息高于土地成本和房地产开发成本总和的5%则考虑扣除实际利息，并应取得不高于银行同期贷款利率的证明及利息发票，而当企业选择通过其他方式筹资、资金充裕或被限制放贷时则应考虑相反方案。

（四）利用代建房的方式进行筹划

代建房指的是房地产企业通过提供劳务的方式为客户进行房地产房屋建设，建成后收取代建服务费用。据我国《税法》及相关规定，代建房行为不属于土地增值税征税范围。当然，采取代建房方式进行筹划的利益与自身进行房地产开发的利益是不能相比的，企业需要根据自身的资金、人力等实际情况进行选择。

（五）通过分割合同形式进行筹划

指将可实现单独分割的业务从整体销售中分离。如在商品房已竣工但尚未装修时，房地产开发企业可与购买人员签订两份合同。一份是房屋销售合同，另一份是装修合同。通过这种方式，房地产开发企业只需对第一份合同中涉及金额缴纳土地增值税，而另一份合同则属于增值税范围。

（六）加强财务人员专业知识培训，提高内部税筹能力

在土地增值税纳税筹划中企业的财务人员起着关键性的作用，一个是自身专业能力的重要性，二是是否能向会计师事务所和税务部门准确地传递财务信息，将清算中可能出现的问题提早解决。因此，房地产企业必须要提高相关财务人员的相关专业知识：一方面要对财务人员提高要求，鼓励员工加强自我学习，同时为员工购买专业培训讲座课程，给员工创造学习机会，及时掌握最新的财税知识。二是要加强与税务部门的沟通，及时就工作中所存在的问题向税务部门进行反馈，及时解决问题。如对于项目中未来的土地增值税清算过程中可能出现的问题或者违规行为，要及时甚至提前与税务部门人员进行沟通，避免出现清算风险，或者违规行为。三是企业要通过积极与会计师事务所合作的方式，提高企业的纳税筹划水平，从而减少纳税增加企业利润。会计师事务所的人员不仅对土地增值税清算工作具有专业的认知，而且还具有丰富熟练的实践经验，能够为房地产土地增值税清算工作提出更加成熟的方案；其次房地产企业要及时与会计师事务所进行沟通，提供企业准确的财务信息，便于其制定出最佳的纳税筹划方案。

随着税务部门监管力度的不断加强和措施的不断完善，房地产企业必须要用足用好税收优惠政策，避免不合规的税收筹划方案和涉税风险。

三、结语

总而言之，土地增值税对房地产行业起到了良好的调控作用。面对日渐激烈的市场行情以及政府部门不断升级的监管力度，房地产企业要想做到长久稳健发展，有必要做好土地增值税的纳税筹划工作，通过合理科学的纳税筹划措施，减少税金增加企业利润，既能长远发展，也能对房地产行业起到一定的调控和推动房地产行业健康发展。