我国房地产税收改革对房地产市场影响研究

2019-01-27孙微

中小企业管理与科技 2019年36期

关键词：税目出让金税收制度

孙微

（云南涌鑫地产有限公司，昆明650000）

1 引言

随着我国房地产行业的快速发展和产业结构的逐渐优化，房地产税收改革已经迫在眉睫。改革对于调整产业结构，促进我国房地产行业的健康发展具有积极的意义。

2 房地产税收改革的背景及问题分析

我国房地产行业发展十分迅速对我国经济的帮助十分巨大，在发展的过程中也产生了许多的问题。与过去相比，房地产相关的税收来源发生了巨大的变化。例如，我国的房地产相关的税收制度是依据过去的经济体制而提出的，很长时间没有进行修改和修订，已经跟不上现代经济发展的情况以及产业结构所发生的变化，尤其是税收的来源[1]。

房地产行业的持续较快发展使得房地产成为国民经济的支柱产业，占国民经济极大的比重，然而在房地产在税收方面却没有和经济方面所占有的比重相平衡。在税收方面，房地产占有的比重不到10%。税源的格局发生了巨大的变化。因此，应当认识到房产税目来源的格局发生变化，要调整相关的财税政策，保证财税不会流失。

房地产税收主要来自土地出让以及在房产开发环节征收税源，并没有对房地产保有环节征税。此次房地产税收改革的重要方向是要扩大房地产方面的税收来源，主要是对房产保有环节进行征税，在房产保有环节的征税并不是我国的先例，在西方国家早已开始对房地产保有环节进行征税，而且税收制度十分成熟，我国目前正在学习或者开发自己的房地产保有环节征税的方案，以确保房地产行业的健康发展[2]。

房地产税收税目较多，也不统一。房地产相关的税收税目十分庞大和繁杂，包括契税、土地出让金、房产税、营业税、增值税，等等，这些税目大概包括十几种，其中，有一些是行政性收费。这些繁杂的收费体现了我国对房地产税收增收不科学、不合理的一个方面。因此，在管理和改革方面都有一定的难度，也体现出我国土地制度的多样性和复杂性。以土地出让金为例，土地出让金是房地产税中十分重要的一项，是一项行政性收费。其对我国地方政府的财政支持力度十分大，可以占到有些城市地方财政收入的50%以上。从这个数据可以看出地方政府对于土地出让金的重视程度，土地出让金也存在着许多的弊端。土地出让金的含义是政府向土地使用权人一次性收纳的行政性收费，也就相当于政府一次性将未来几十年的土地相关税收一次性收入地方财政，虽然短期刺激了地方政府财政收入，但是也为未来埋下了一些隐患。与此同时，刺激房价的增长，以及造成不可持续性的发展。从其中可以发现，我国税目繁多不统一的现象亟待改革，因此，此次房地产税收改革的方向之一就是要将繁多的房地产相关税目进行统一整理，形成科学的房地产税政策。

3 房地产税收改革对房地产市场的影响分析

3.1 房价稳中有降

总体上看，我国房地产税收制度改革对房地产市场的影响之一是稳定了房价。在房地产税开始征收之后，引起了社会的广泛关注和讨论，有很多人盼望着通过税收对房地产行业进行约束，抑制房价大幅上涨，甚至使房价下降，但事实上房地产税的征收并没有让房价产生巨大的波动，只是小幅度下降，可以说是稳中有降。这种房地产行业的税收制度改革进一步促进房地产行业健康发展。我国房地产税收制度改革在逐步推进的过程中，并没有对市场造成巨大的波动。然而改革却在持续的进行中，在波澜不惊的表面情况下，对整个房地产行业进行了本质上的控调，使得房地产调控上升到了国家法律的新高度，指明了整个行业的发展方向，引导人们理性看待房地产行业，调整了经济结构，对于进一步调整我国经济结构和促进我国经济健康持续发展都有着十分重要的作用[3]。

3.2 促进房地产行业健康发展

从整体来看，我国出台的房地产税收改革制度引起了社会的广泛关注。对一些投资性的购买者产生了威慑作用，也引导人民投资更加理性，减少一些盲目性购买行为。这就从侧面稳定住了房价，使得房屋的供求逐渐趋于平衡。因为我国房地产税收制度改革的思路是逐步递进式的，在时间、地域、征收范围上都采用分层推进、分阶段实施的方式，目的正是持续影响房地产行业，避免造成巨大的经济波动，这种做法其实是科学合理的。因为房地产行业在我国是支柱产业，如果对房地产行业进行大规模的财税制度改革，必然会造成一系列波动影响，甚至会影响整个国民经济的发展。以日本为例，日本在大范围征收房地产税之后，房地产行业在20年内没有得到快速发展，并且日本的经济也遭到了沉重打击。像这样的例子还有很多，因此，在借鉴其他国家和地区经验的基础上，我国进行了科学的房地产税收改革。房地产市场本身也清晰地认识到自己未来的发展方向和定位，这次房地产税收制度改革虽然是处在试行阶段，但是我国政府也明确表示全国的很多城市也将会进入房地产税收改革的准备阶段，这就意味着房地产税收改革将在全国范围内实施，对于促进全国范围内的房地产行业规范健康、持续发展具有重要的意义和作用。

3.3 积累发展经验

房地产市场之所以能够进入高速发展阶段，与我国的国情有密切的联系。在过去我国是以政策性保障房为主，基本没有进行商品房的开发以及商品房的买卖行为。住房主要由单位进行集资建房和集中开发和管理。随着经济的发展，我国在20 世纪90年代打破了这种单位集中开发保障性住房的方式，将房地产对社会进行开放，引入了大量的资本参与房地产行业发展，在开放之后吸引了大量的社会资金进流入。房地产行业也通过市场运作获得了一定的成功，产生了巨大的经济效益。在这种经济效益的推动下，也有越来越多的资金和资本投入房地产行业，以求获得更好的投资回报。由于我国目前缺乏良好的投资渠道，缺乏有保障收益的投资渠道，有些投资渠道不对人民群众开放，使得老百姓手中的资产想要寻求增值和保值，资金就更大量的涌入房地产行业。再加上一些投资客们对房地产进行炒作，导致我国房地产行业快速发展，房价迅速升高。从一个侧面刺激了经济，也埋下了一些投资的隐患。在这种情势下，我国政府想通过房地产税收的改革，对房地产进行宏观的调控。我国在房地产进行调控的过程中，主要是采取限购、限贷、加大土地供应和征收房地产税等措施，其中，征收房地产税和房地产税务改革是宏观调控中重要的手段之一。在分析我国国情和房地产市场行情的基础上，结合国外的一些实际情况和经验，我国开始对一些城市实行房地产税征收试点。以上海市为例，上海市开始对本市居民第二套新购房屋征收房产税，税率大概在0.6%。这些做法，都为我国房地产行业的发展以及税收制度的改革，尤其是房地产相关的税收制度改革积累了宝贵的经验，对日后我国的经济发展和其他行业的税收制度改革提供了范本。