2019，房价往哪儿走？

谭保罗

在過去的2018年，关于一线城市“限购松动”的消息一直都在到处流传。不过，上海、深圳等热门城市纷纷辟谣，没有这回事。

2019年1月4日，中国人民银行宣布，降准1个百分点（1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点）。此举被认为，提振经济，逐渐成为大势所趋。在这种背景下，作为提振经济核心工具的楼市，外界对“限购”是否松动又有了新的期待。真的是这样吗？

楼市无法预测，但在房子很大程度沦为投资品的时代，楼市的涨跌，很多时候不过是个货币现象。与此同时，货币也受到诸多变量带来的外部约束。总之，它有迹可循。

那么，2019，楼市到底往哪儿走？

大城市化也有“歧途”

近几年，中国城市化领域最流行的一种说法是，城市化放缓，但大城市化才刚开始。

“大城市化论”的依据是横向对比：比如，日本1/3的人口集中于东京都市圈，韩国1/2的人口集中于首尔都市圈。而目前，中国一线城市中即便是北京和上海，也远远没有达到东京和首尔这样的“超级地位”。因此，中国一线城市增长潜力依然巨大。

不过，从世界各国大城市化来看，大城市人口集聚其实分为两条线：一条是高端服务业集聚，带来真正的高收入人群；一条则是低收入人群的涌入，他们有较高的收入预期，但不是实际收入—在思考中国的大城市化时，第二条往往被很多人故意忽略。

东京都市圈的总面积1.3万平方公里，占日本全国面积只有3.5%，但GDP却占到日本全国的1/2。经济总量的巨大，很大程度是产业结构变迁，导致资源不断积聚使然。

东京是可以与中国香港并列的金融中心，同时也是日本绝大多数财团的总部所在地，其总部经济和金融等高端服务业的崛起，必然使得城市产生强大的积聚效应。与此同时，高端收入人群也必然集中于此。

但日本是早已实现了产业升级的发达国家，这意味着国民的工资收入较高，第一条线即积聚效应很明显。但在绝大多数后发国家，大城市化则更多是第二条线更明显，即低大量低收入人群因为大城市的预期收入较高，因而涌入大城市。但实际情况是，非但无法找到高薪工作，反而有无业之忧。

于是，在这些国家的大城市形成了一个真正的“折叠型社会”：穷人和富人在空间位置上相邻，但在社会关系上则缺乏直接关联。大城市内，众多的贫民窟如雨后春笋般长出。巴西的大城市化就是一个典型。

一个让人感到意外的数据是，根据1970年代初的人口普查，巴西的城市人口便超过了农村，达到54%。但中国直到2011年，城市人口才超过农村。当年，中国城镇人口达到6.91亿，城镇化率51.27%。难道中国落后于巴西？显然不是。

预期收入过高导致人口盲目流动的问题，在依然有着广袤农村和数亿农民，以及每年七八百万大学应届毕业生的中国，更有现实意义。

巴西的城市化可以说并不成功，甚至是失败的，因为它造就了拉美世界最蔚为壮观的贫民窟。贫民窟几乎成为了巴西的一种城市文化象征。巴西电影行业最出色的影片几乎都是以贫民窟为背景来拍摄的，比如《上帝之城》《精英部队》等。这种被撕裂的，一半天堂、一半地狱的“折叠型城市”，是对后发国家城市化的最大讽刺。

显然，巴西无法和中国相提并论，但巴西的大城市化故事，也有一定的警示意义。为什么？

政治正确与预期收入

为什么巴西会走上这条畸形的城市化之路？

在1960年代和1970年代，发展经济学作为经济学的一个分支开始发轫，国际舆论或者经济学界流行着一种普遍看法，即一个后发经济体的发展，必经之路是工业化，必须把低收入的第一产业人口转移到高收入的第二产业之中。与此同时，城市化也将随之发生，越来越多的人将居住在城市。

1979年，黑人经济学家刘易斯获得了诺贝尔奖。刘易斯的贡献是，他提出了广为人知的“二元结构论”，其主要观点是：后发经济体分为制造业为代表的大工业部门，以及农业、传统手工为代表的传统部门。前者的不断扩张，将吸收后者的劳动力。最终，等到传统部门的劳动人口被吸收完毕，二元结构消失，后发经济体实现现代化。

这一理论非常“政治正确”，因为它从理论上论证了农村人口迁往城市的合理性和经济性。但随着巴西等国家的城市化问题的日益显现，后来的经济学家开始对这一理论提出质疑。比如，他们认为刘易斯的两个假设有问题。

其一，刘易斯假设城市已经充分就业。实际情况是，很多后发经济体的城市工作机会非常有限，远远没有达到充分就业的地步。为什么？因为这些经济体的城市化领先于工业化；其二，农村人口向城市转移的原因，的确是因为城市收入更高，但问题在于这只是预期收入，而不是实际收入。预期，即意味着尚未实现，而且以后也不一定实现。

巴西的城市化充分印证了后来那些经济学家的担忧。没有足够的工业化，会导致工作机会不足，涌入城市的农民无法获得固定和持续的工薪收入，只能打零工或从事灰色事业（比如成为贩毒网的一员）。只有固定和持续获取工薪的劳动者，才能成为城市发展的中坚。如果缺少足够的中坚人群，城市必然沦为贫民窟遍地的所在，而富人区则不过是其中的零星点缀。

在这个意义上讲，中国的进一步城市化，尤其是大城市化必须避免两个问题：一是，产业部门的萎缩或者向外转移的发生；二是，预期收入过高，带来的人口盲目流动。

事实上，这两个问题也是观察中国新一轮城市化和大城市化的关键变量。而房价的走向，也很大程度受到它们的影响。比如，如果产业萎缩或者向外转移，那么企业家实体投资的预期便会进一步恶化，资本会变本加厉地进入楼市避险。同时，工薪岗位数量会不断萎缩。

更重要的是，预期收入过高导致人口盲目流动的问题，在依然有着广袤农村和数亿农民，以及每年七八百万大学应届毕业生的中国，更有现实意义。

如果在北上广深的白领中随机作一个关于工资和房价的调查，那么很容易得到这样一个反馈，即工资增长总是跑不过房价，甚至工资可能几年不动，而房价同期则翻了一番—甚至更多。

当然，这里的“工资不动”指的是真实收入，但对很多还没有来到北上广深的年轻人来说，他们心中只有预期收入。

一般来说，预期收入总是高过最后得到的真实收入。于是，预期收入将驱使年轻人不断涌入北上广深，但工资却永远买不起房。在这种情况下，“六个钱包”来付首付的情况开始出现—父母一个钱包、爷爷奶奶一个钱包、姥姥姥爷一个钱包；爱人一方，同样有三个钱包。

某种意义上讲，中国购房者“六个钱包”的说法，便是城市化进程中，预期收入和实际收入出现大幅偏差的结果。解决这个偏差，必须靠留住实体产业，并实现产业升级以及对劳动者素质的提升，从而大幅提升工薪阶层的收入才行。

2016年暴涨之前的故事

房子是永不折旧的资产，而且在房产税没有或者形同虚设的前提下，资金永远会涌入楼市。这意味着，房价最终不过是个货币现象。

2019年的货币趋势如何？没有人可以预测，但复盘2016年房价大爆炸前一年发生的事情，有助于理解房价的真正逻辑。

货币进入楼市，一是“水龙头”，即银行体系（央行和商业银行）的货币供应；二是“水管子”，即具体的信贷政策（首付比例、按揭利率）和地方政府的市场准入（限购与否）措施。

2015年，“水龙头”出现了好几轮“放水”。在2016年2月之前的一年时间，中国央行竟然5次降准、5次降息。在1990年代的财金大改革之后，这种情况几乎没有发生过。

在2016年2月份之前，一年的时间内，中国的财政金融领域出现了一次罕见的信贷大松绑。

2015年2月4日，是这个时间通道的第一次降准，之前，大型金融机构的法定准备金率是20%，到2016年2月29日第5次降准之后，这个数字已经变为了17%。差不多一年的时间，降低了3个百分点，非常罕见。

降息也有5次。2015年3月1日，央行对称降息0.25个百分点，这是第一次，此后5月11日、6月28日、8月26日、10月24日各一次。

降准和降息，意义重大，而且如此高密度实施宽松的货币政策，除了本身释放巨大的流动性之外，更会对市场释放一种强烈的信号和预期。风向标指哪儿，所有的金融机构，无论银行还是影子银行都会趋之若鹜。

与此同时，各部委和地方政府的刺激政策也频繁出台，最有名的就是所谓的“3·30新政”。2015年3月30日，人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。幾乎同时，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

之后，还有两次信贷松绑。2015年9月30日，央行、银监会共同发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》强调，在不实施限购的城市，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。2016年2月2日，这一比例再次被调低：原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点。也就是说，最低可以降低至20%。

可以说，在2016年2月份之前，一年的时间内，中国的财政金融领域出现了一次罕见的信贷大松绑。而且，很多措施超乎预期，比如二套房四成首付，首套房两成首付。

为何出台如此大力度的刺激政策？显然和经济增速放缓不无关系。2014年，中国GDP增速是7.3%，而2015年只有6.9%，这是中国经济近20年来首次“破七”。此外，2015年股市大跌也是一个重要的因素。

那么，2019年呢？2019年1月4日傍晚，人民银行宣布降准1个百分点。这意味着什么？

尽管货币政策有所松动，但未来还有待观察。与此同时，也必须认识到，“房住不炒”依然是中国楼市未来的大基调。