加快推进养老适老地产发展的建议

罗 毅

（宜宾市国有资产经营有限公司，四川 宜宾 644002）

养老地产 （Endowment real estate）是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，是一种创新的房地产产品。养老地产较普通住宅产品，标准更高、功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计，创新核心在于适老化设计。例如，社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口的无障碍步行道和无障碍防滑坡道；套内墙壁上的适老式扶手、坐式洗浴设备；住宅内配置低按键、高插座，安装电子安防系统和户内紧急呼叫养老地产援助系统等，一旦有紧急情况，便于管理中心和援助人员在第一时间赶到并协助处理。

老年住区相关的国家、行业规范或标准如《老年人居住建筑》04J923-1、《老年养护院建设标准》建标144-2010等，对养老适老地产选址、老年人建筑不同功能空间的细部设计、老年人建筑的设备与室内设施、公共服务设施等均作出了详细规定。养老地产实现了品质地产和健康管家服务的有机结合，配以个性特色的设施设备及专业管理团队，重点关注老年群体的日常起居呵护、生活休闲娱乐、健康康复保健等，也更加符合老年人的行为习惯。

1.中国养老适老地产事业政策与发展现状

2013年 《中华人民共和国老年人权益保障法》修订版、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》颁布实施，明确国家将推动老年宜居社区建设，对养老地产的建设提供了法律依据。2016年国务院及相关部委陆续印发 《“健康中国2030”规划纲要》《关于支持整合改造闲散社会资源养老服务的通知》《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》等文件，明确政府承担的养老责任，发展健康养老和科技养老，并积极为养老提供政策和经济支持。

文件提出了 “居家智慧养老”“健康管理APP”“虚拟养老院”等健康养老新理念，避免老年人的边缘化，促进幸福产业消费的提质扩容。养老适老地产不是短暂的投资“风口”，更不是玩概念的“噱头”，专业研究机构的调研数据也显示了养老适老地产潜在市场的广阔前景，可以说我国的养老适老产业具有厚积薄发的强大内生动力。

根据2016年全国老龄办披露的测算数据显示，2020年，我国的失能老年人将达到4200万，80岁以上高龄老年人将达到2900万，空巢和独居老年人将达到1.18亿。人口红利（Demographic dividend）逐渐消失，使传统的家庭赡养形式的养老模式面临巨大考验。与之相对应，中国的养老适老产业发展却还比较滞后，养老服务项目少，养老项目产业链化发展欠缺，传统的养儿防老观念还有待破局。[1]

现实情况是多数养老院呈现规划起点低、环境不佳、设施欠缺、配套服务缺失，成为“老人聚集营”，难以达到“老有所养、老有所乐、老有所为”的晚年理想生活质量标准。目前，国内养老地产多数是学习美国的CCRC1（持续照顾退休社区）模式经验，逐步从老年公寓向养老社区发展过渡，地产行业进入养老地产的政策时机已逐步成熟。

表1 中国及全球发达国家养老地产发展比较[2]

2.推进国内养老适老地产发展的建议

2.1 科学调研，合理规划

2010年开始逐渐风靡全国养老界的 “9073”概念，即是90%的老人选择居家养老，7%的老人选择社区养老，3%的老人选择机构养老。而据最新的专业机构调查数据显示，接近80%的老年人趋向于居家养老，这意味着老年人的生活观念发生了变化，接受外向的社交社区方式比例增大。养老格局变化映射出养老地产作为朝阳产业，发展潜力巨大。民政部统计数据显示，截至2017年9月，我国养老机构总数超过14.46万家，比2012年底的4.43万家增长226%。

养老适老地产是近些年才起步发展的新兴产业，虽然有如美国“太阳城”等成功的养老地产项目案例，然而国内非常成功运营的项目并不多见。由于政策扶持及资源配套的不平衡，一方面是公办养老机构“入住难”“一床难求”；另一方面是民营养老机构近50%的综合空置率，中国养老机构存在严重的结构性失衡。[3]因此发改委、住建部等职能部门应重视区域内的客户细分和市场调研，科学研判和谋划引导，精心做好总体发展规划，切忌盲目上马、遍地开花。

2.2 依托优势，优化布局

新型城镇化发展进程中，规划部门应合理布局养老地产，推进其与普通住宅组团建设和谐共生，坚持将城市养老地产开发适宜性评价作为养老地产选址的必要前提。[4]对于高端养老适老地产，借助独特的区位优势，山水相连，丰富的浅丘地理自然景观资源，打造多功能老年综合服务社区。随着路网建设的推进和完善，除了在市区范围内布局，还可以考虑在城市近郊、卫星镇、近景区安排适老地产项目，当然对于近景区项目应该与景区规划相得益彰，而不是以破坏景区原有规划为代价，更要杜绝某些社会资本只是希望借助养老概念跑马圈地，搞“假养老、实地产”的纯粹开发行为。

2.3 细分层次，立体构建

社会的发展趋势使得传统的家庭养老功能正在弱化，需要逐步构建起居家为基础、社区为依托、机构为支撑的三位一体养老模式，养老地产项目也因此有了市场。面对不一样的需求，老年人在追求适老地产项目标准方面也会呈现差距，需要高端、中端、基础服务等多层次的项目模式。职能部门一方面需要与时俱进，加快研究落实老年住区相关的国家、行业规范或标准的完善，使项目推进有据可循；另一方面要着力解决“私立养老机构住不起，公立养老院住不进去或者不愿住”的问题。构筑起统一开放的养老服务体系，打造“没有围墙的养老院”。

解决好低端消费群体的养老需求，应着重从旧城改造、旧房改建等方向着手。针对上世纪六七十年代修建的多层建筑，在经论证检测确保质量的前提下，进行绿色化改造，加装电梯解决出行上下交通问题，增加适老化设施，以较低成本创建老年社区。[5]

2.4 医养结合，政策配套

目前，养老适老地产的盈利模式是一个难点，由于回收周期较长，群众的养老理念不同，产品开发不到位等诸多因素，导致开发企业的信心与积极性都不足。数据显示：中国养老机构90%不盈利，其中大部分靠着政府补贴艰难运行，中国养老产业亟待破局。目前提倡的医养结合，提供各种增值服务，多层次的产品创新，逐渐赢得市场的认可。同时构建产业链延伸模式：如老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、租、售、反按揭组合入住模式等。

在政策层面，根据国办发[2006]6号、民政部[2005]170号文件，对符合规划的养老服务机构和项目，优先审批，项目供地出让金费用标准适当优惠，或者采用限地价限房价措施，减免相应市政基础设施配套建设费，对非营利性养老服务机构配置税金优惠政策，提供专项扶持资金（基金），相应项目贷款绿色通道或贴息优惠等，合力助推养老适老产业的发展。

2.5 渠道创新，引凤筑巢

养老地产高投入、周期长、低回报的特征使养老地产项目面临融资难问题。因此，应寻求轻资产发展，研究建立盈利模式，积极进入资本市场，力争分拆上市。[6]房企可以建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务，通过延伸养老服务链条，对未来的养老服务提供永续的专业经营，找到新的盈利点，形成规模效应。销售渠道可采取住宅快销、会员制、产权式、租住式、持有+销售模式、共有产权式等多种渠道。美国的以销售住宅为主的太阳城模式、以租赁和服务盈利的CCRC模式、以净出租为主的REITs模式（融资模式）；国内绿城集团的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”、合众人寿的“健康谷”等盈利模式，作为养老地产行业的领头羊，提供了参考借鉴模式。

适老地产带有“社会公益”VS“投资收益”平衡的问题，有别于纯地产开发性质的项目。因此，在投融资渠道方向不妨多考虑国有性质的投资主体，承担部分的社会公益责任，对带有国有性质、信誉良好且又有地产开发经验的企业可给予适当的政策倾斜。同时，还可以借鉴一些市政设施项目的建设模式，以PPP方式建设运营，以合理的回报吸引外资的参与。

2.6 人才培养，专业服务

随着人口老龄化速度的加快，老年服务产业人才短缺情况愈发明显，全社会需要提高应对老龄社会服务人才培养的认识。高等院校和职业技术学校应开设老年服务与管理专业的学历教育与专业技能培训。例如，老年服务与管理、老年护理、社区管理与服务、老年心理健康咨询、家政服务、远程健康管理、智慧养老、互联网+技术等专业，并经严格考核合格后持证上岗，为未来养老事业储备复合型高素质技能人才。

3.结语

中国是世界上老年人口最多的国家，当前人口平均预期寿命达到76.34岁。但养老产业还处于早期发展阶段，随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长。养老适老地产属国家积极支持和导向的产业，积极探索养老适老地产的产业发展与运营模式，使养老适老地产得到良性发展，是一项便民利民的民生工程。解决好产业定位、财政、土地政策改革、融资、风险保障、相关领域和行业的专业配套服务等，构建安全、便利、舒适的老年宜居环境体系，使“住、行、医、养”等环境更加优化，促进老年人信息交流、尊重与包容、康养保健、自我价值实现的有利环境逐渐形成。[7]

根据权威机构预测，“十三五”期间，我国养老地产市场规模总量高达6万亿左右。未来我国养老地产将呈现康复型、医疗型、居家型、异地旅居、农业休闲养生养老等多种模式，并将朝着社区规模化、区位郊区化、家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化六大方向发展。[8]大力发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。养老地产既能解决好老年人居家养老以及健康问题，还能提振相关的服务配套产业，促进第三产业的发展，促进社会和谐，实现消费者、企业、社会都得利的多赢格局。