加强房产测绘质量管理措施探讨实践探究

周 朝

（南京市测绘勘察研究院股份有限公司，江苏 南京 210019）

在当下房地产行业如火如荼的发展背景下，购房以及面积测量已经成为人们广泛关注的焦点，与我们的生活息息相关。实践中为了能够有效确保房产测绘规范化，提高数据准确性，就必须加强测绘质量管控，提高测绘工作科学合理性。

1 房产测绘意义

通过房产测绘和提高测绘质量，可以有效提高房产测绘数据的准确性，并且对于房产事业的发展提供有力保障。首先，房产测绘可确保房地产行业专业性发展。在当前房地产行业快速发展的背景下，只有不断提高房产测绘质量以及管理水平，方可保证其科学合理性以及设计准确性。通过加强标准平面图的测绘管理，可以有效为房产管理工作提供准确依据，进而提高房产行业发展的专业性。其次，加强房产测绘有利于提高数据参考的准确性。在房地产开发实践中会涉及很多的参考数据，而人们普遍对此不甚了解，只有通过严格的房产测绘，方可使建筑项目参考数据得以有效考证。同时，通过加强房产测绘及其质量管控，不仅可以规范国内房地产事业的开发建设，而且可以提高房地产数据资料的透明度。通过加强测绘管控，可以有效提高房产测绘准确性，提供准确的房屋参考，尤其在保护购房者合法权益方面发挥着重要的作用。最后，房产测绘可以有效提高城市规划建设水平。在城市规划建设过程中，建筑物及其质量保证是关键，实践中应当加强房产测绘及其质量管理。房产测绘质量管理工作关系着和城市建筑质量以及居民居住安全可靠性，因此应当加强规范管理，不断提高城市规划管理水平，全面推进我国城市稳定和健康发展。值得一提的是，房产测绘可准确把握其基本属性和各方面的信息，这对有效解决产权问题以及纠纷等起到了重要的作用。

2 现阶段房产测绘中的主要问题分析

近年来，随着我国房地产行业的快速发展，虽然房产管理工作整体水平有所提升，但是房产测绘过程中依然存在着一些问题与不足，具体表现在以下几个方面。

2.1 缺乏切实可行的房产测绘管理体系

房产测绘过程中对报告记录内容、形式以及质量等有严格的要求，然而实践中存在着不按格式填制测绘报告的现象，不仅影响了流通性，而且会造成虚假测绘等。在制定房产测绘规范性文件时，房产测绘工作并不发达，在当前房产行业快速发展的时代背景下，对房产测绘管理工作提出了更高的要求。为此，需对房产测绘加强管理，仅仅概括说明原法规，实际可操作性不强，而且也无法有效适应当前的要求。该种情况下，房产测绘管理工作面临无法可依的现象，出现问题时难以监督和处罚。从实践来看，国内法律规章的制定与审核程序相对比较繁杂，组织专家通常有各自的职业倾向性，最终因缺乏完善的房产测绘质量管理体系而难以有效落实测绘工作。

2.2 缺乏房产测绘管理工作公平竞争机制

目前，虽然房产测绘工作已作为独立环节走向市场，但是国内很多区域的房产面积测绘管理工作依然不是第三方独立单位和部门进行，而是由房管局下属的测绘所负责，虽然开发商不进行房产测绘，但是房产测绘独立性较差，测绘质量必然受到一定的影响。若房产测绘与管理监督工作由同一主体负责，则监督管理也就形同虚设。在当前的形势下，国内实行的是双轨制，市场环境难以得到保障，以致诸如寻租等不良现象滋生。

3 加强房产测绘质量管控的有效措施

3.1 加强房地产测绘市场监管

近年来，随着我国市场经济的发展，传统国家管理体制下的房产测绘部门逐渐从主管单位分离出来，开始进行独立经营。在此过程中，测绘业务面向市场，测绘单位如雨后春笋般涌现。房产测绘市场化发展过程中，各测绘单位市场竞争加大，测绘单位为扩大业务量和抢占市场，不惜以低价方式进行竞争，测绘单位为了能够有效减少费用开支和节约成本，通常以减少工作量的方式拉低行业质量水平，以致测绘质量受到严重影响。对于该种状况，实践中为了能够有效提高房产测绘质量及其管理水平，必须加强房产测绘市场管控，保证市场朝着正确的方向发展。同时，测绘单位资质审核部门应当对申报单位资质以及人员学历及其技术等级等不断提高要求，以此来有效控制房产测绘市场及其发展。房产测绘过程中的成果管理单位，应当将各测绘项目合同、草图、收款发票、平差表以及测绘报告和相关技术设计书等，作为审核要件，并且对测绘单位报价进行有效遏制，逐户测量并采用图纸的形式出具房产实际测量报告。

3.2 加大房产测绘质量检查以及监管力度

实践中对房产测绘市场上出现的不法现象和行为，应当及时进行执法检查，严格查处违规作业项目，监督负责人使其能够严格按照规范程序办事。房产测绘实践中成果审核单位不能仅做“形式性”监管，重点应当对房产测绘单位有无严格执行规范和实施细则进行严格审核。审查测绘成果过程中，主要针对其适用性、完整性、界址点准确性、真实性以及面积测算方法和依据等，对房屋性质、楼层、结构和权属单元与面积分摊等进行说明。在房产测绘时应当有规划部门对图纸进行严格审查，确保房屋使用、形态与规划许可证和测绘成果报告之间的一致性。如果实际测绘和房屋建设规划之间不一致，预测和实测变化应当要求测绘方在测绘报告中予以明确说明，实测成果抽检比例应当设定为50%以上。房产测绘检查单位是否有报建竣工图，而且其与实际测绘结果之间是否一致，是否存在着伪造错误或者不实数据等问题，都应当严格检查。

3.3 建立健全考评制度以及房产测绘公示机制

房产测绘管理部门应当制定切实可行的测绘诚信机制，并在此基础上根据实际情况建立完善的考评制度，设计三个质量等级，即不合格品、合格品和优级品，三个等级下的测绘单位考评结果有如下情形时，可判定该房产测绘不合格。第一，没有严格按照规定和要求进行房屋面积测绘和信息数据采集，未进行全面的房产调查；第二，房屋测绘成果记载的房屋用途、形态以及规划许可证和验收合格证存在冲突和矛盾；第三，房屋幢、层和户确定、划分与细则以及施工图纸与规划许可资料存在矛盾冲突时，即为不合格。第四，边长取值、共有面积分摊与建筑面积计算规则等违背了细则规定，造成分户房产面积出现差异、超出规定限差；第五，电子数据、成果报告书之间存在差异；第六，原报告、预测报告已经通过了审核并归档，房产测绘单位擅自对报告、实测报告进行变动，对房屋幢、楼层以及单元和房号等进行改动。以上为不合格的房产测绘成果体现，对于连续不合格的房产测绘成果而言，审核部门对其单位成果应当进行暂停受理，然后出具通知书，限期责令整改。

4 结语

总而言之，随着我国房地产行业的快速发展，社会对房产测绘质量提出了更高的要求。为此，实践中应当建立严格的测绘工作准入机制，保证测绘市场良性竞争和有序发展，通过健全和完善房产测绘管理机制来有效提高测绘单位资质和人员素养与技能，从而最终实现房产测绘质量管理之目的。