瑞金市老城区旧城更新策略及建议

王军力

（江西理工大学建筑与测绘工程学院，江西 赣州 341000）

瑞金市是著名的历史文化名城和革命苏区，其老城区是瑞金市城市记忆保存最为完整、生活气息最浓厚的地区，具有丰富的文化遗产以及独特的城市传统格局与风貌。瑞金市的老城区包括了龙珠路以东、金都大道以南、绵江河以西和以北的区域，建设用地约有458.88 hm2，现状人口近7万人，人口密度达到152 人/hm2。但是，随着城市建成区的发展，特别是《瑞金中心城区控制性详细规划》编制完成后，在老城区的更新过程中，旧城更新与新区建设形成对立之势，本文通过对瑞金市老城区提出更新的原则和策略，倡导老城新生，打造“以人为本、有机更新”的瑞金老城区，提升城市特色与活力，进一步促进瑞金市的城市发展。

1 现状问题概述

通过对瑞金市老城区的现状调研，发现老城区目前仍处于粗放式的发展状态。

第一，规划滞后、用地布局混乱，城市中工业、商业、行政、居住用地相互交错，使得各功能要素互相影响制约，以行政设施为例，现状大部分单位坐落于老城区的各条街道上，设施分布较为分散，不利于集约化办公，且办公条件与环境一般，交通出行与停车较差；城市发展无序蔓延，老城区内著名的沙洲坝革命历史街区逐渐被蚕食。

第二，用地结构失衡，从用地类型来看，表现为居住用地比例较高，服务型用地明显不足，其他绿地、市政公用设施用地也相对不足，以公园绿地与广场用地为例，老城区现状公园绿地仅有4处，广场用地仅有3处，且均集中在老城区西侧纪念园周边，无法满足居民的生活需求，这就造成了老城区建设用地的低效利用，城市土地价值不能真正体现。

第三，城市整体环境质量有待提高，主要表现在两方面：建筑质量一般、年代较远，缺乏公共绿地、广场等开敞空间，建筑空间轮廓线平缓、单调，缺乏整体的空间序列，城市形态较为单一； 另一方面，城中村和村庄建设布局混乱，道路沿线形成“金包银”格局，居住环境与建筑风貌较差，且存在安全隐患，影响居民生活质量的提高。

最后，老城区人口密度高且公共服务设施不完善，主要问题表现为设施配套规模普遍偏小、档次较低，综合服务水平低下，缺乏大型综合的教育、医疗、商业、商务、娱乐等服务设施，难以形成具有强凝聚力的公共服务中心。

2 瑞金市旧城更新的原则

2.1 尊重乡愁记忆原则，营造具有瑞金特色的老城区

瑞金老城区如今留存历史久远的传统街巷，见证了红色年代的纪念建筑物、构筑物以及承载了瑞金近现代记忆的街道与建筑，老城区呈现着本地特有的历史文化沉淀与城市记忆，是瑞金的特色与魅力所在[1]。随着时间的推移，在日新月异的建设大潮之下，老城区独特的文化价值和旅游价值将日益突出，这些有价值的元素一旦遭到破坏，便无法修复，尊重这些街道与建筑，就是尊重瑞金的城市历史与乡愁记忆。

2.2 积极发展经济原则，焕发老城区活力

要维持城市健康发展，经济发展的持续动力至关重要，尤其是对于老城区，随着新区的兴起，老城区部分功能逐步疏解，如何在疏解功能的同时为老城区补给更适合的产业，维持经济的可持续发展应作为重点考虑的问题[2]。在老城区更新改造过程中，顺应市场规律，改善老城区的经济结构，利用现有资源，发掘优势产业，如娱乐业、商业、服务业、旅游业等，回笼资金，实现老城区的滚动式开发。

2.3 以人为本原则，提升居民幸福感

老城区是最早的居民生活聚集区，积累了大量的原住民与社会关系。更新改造应本着以人为本的原则，不以城市规模为唯一出发点，而是以人的需求为导向，以提升老城区品质为目标，着力完善老城区的公共服务设施，提升交通及市政公用设施的服务水平，真正提升居民生活舒适度与幸福感[3]。

2.4 有机更新原则，促进老城区健康有序发展

老城区的更新改造应综合考虑，分析老城区与周边其他片区的关系，确定老城区的定位。针对老城区建设密集，布局混乱的现状，通过对老城区的整体把握，系统性地确定老城区的改造策略，维护老城区各组成部分之间的秩序，只有在这种系统的控制下，才可能达到恢复老城区活力的目的[4]。

3 瑞金市旧城更新的策略

3.1 注入活力，激活地块，保持城市空间的多样性

在城市空间布局上，优先对游览设施、旅馆集群、特色商业区进行安排；注重商业的多元化形式，要与城市特色景观相结合，根据空间环境的特点分档次、分类别进行系统的安排。热闹、活泼的旅游设施要与静谧、祥和的空间有一定区隔，高档次的旅游设施要与大众化的旅游设施进行区分，同类的旅游设施在空间上要集聚化、规模化、规范化，同时，应该积极建设新型的旅游服务设施，提高旅游服务档次。

3.2 注重保留街巷空间格局建设

强调步行空间与街道的重要性，依据东西方的街巷及建筑组织形式，延续以“街巷”为主的传统生活场景和交往空间，并扩展延伸进行休闲旅游的发展，以此来保留并彰显城市的固有文脉。

3.3 政策约束，注重老城综合发展

在政策上利用新旧区域绑定开发的方式规避开发商参与带来的片面追求利益的弊端；在注重发展新区的基础上，同时也注重旧区的更新改造，通过政策约束的方式，使得新老城区得以综合发展。

4 旧城更新的方法建议

通过对瑞金市老城区的现状梳理以及更新原则和策略的认知，城市的建设与发展不能将老城区的更新粗暴地全盘否定，甚至推翻重建，这是对历史的不负责任，也是对市民乡愁记忆的抹灭。老城区人口密度较大，拆迁量大，绝不可采取大拆大建的开发模式。

4.1 “保留、更新、重建”相结合，构建老城区新格局

由于缺乏规划引导，老城区的城市建设较为无序，出现交通拥挤、公共空间缺失等城市问题，导致老城区虽占据核心区位却发挥不了核心价值。在旧城更新中建议保留具有地方特色的历史建筑、街区，保护老城区特色风貌，严格控制周边建设强度、形式等。对现状建设较为集中、风貌较为完整的地区进行更新，适当拆建。对现状建筑零散分布且质量较差的地区，应采取拆除重建的方式[5]。通过“保留、更新、重建”相结合的开发模式，构建老城区新格局，打造老城区新形象，挖掘老城区新魅力，让老城区发挥核心区价值。

4.2 城市功能以生活类为主，外迁生产型功能

老城区区位优势显著，土地附加值高，人口密度较大，城市功能不宜大而全[6]。老城区应以“宜居城区”为规划目标，保留生活功能，并补充、健全各类公共服务设施，保障居民生活便捷、舒适。首先，老城区内部的行政办公用地相对分散，不利于办公效率，在规划中同样将其外迁至行政组团，形成行政办公中心，对老城区进行疏解。其次，老城区若继续保留工业、农业等生产型功能，其一，与城市风貌不协调；其二，工业生产不利生态环境保护，影响居住品质；其三，工业、农业等功能土地的附加值低，与老城区核心区位不相匹配。

4.3 完善道路交通系统，提高支路密度，增加静态交通设施

交通堵塞、无处停车是瑞金市老城区最普遍存在的问题，建议构建城市干道网，主要承担片区间交通联系，尽量避免过境交通穿越老城区。增加支路密度，提高内部交通的通达效率。增加社会停车场，解决老城区车多停车难的问题。

4.4 重视生态环境保护，增加绿化景观、公共空间

老城区人口密度大，居住小区老旧，缺少街头绿地，公共空间少，整体生态环境基底欠佳，建议充实生态环境保护和绿化景观的建设。一是增加小型公园绿地，提高布局密度，方便居民就近休闲游憩；二是重视重要地段绿化景观的打造，如滨江岸线、城市主干道等。

4.5 政府投资与非政府投资共同支撑老城区开发建设

老城区更新改造过程中，需要新增大量公共服务设施、道路、绿地景观等，城市建设投入较大。但同时，老城区的土地资源较为紧张，可出让土地有限，经济效益不如新城区。所以，仅依靠非政府投资，很难实现老城区的复兴。老城区的开发建设中政府扮演了更为重要的角色，政府投资应占很大比重。

5 结语

本文以《瑞金中心城区控制性详细规划》 的编制为契机，对瑞金市老城区进行了深入调研，对老城区公共服务设施不完善以及用地结构失衡等现状问题进行了更新策略研究，并提出改造建议，以惠民生、补短板、拆墙透绿、小巷改造、公共服务与基础设施完善、交通微循环等措施为重点，将老城区重塑，打造以居住、生活为主要功能的宜居地区。希望通过调查研究，能够平衡瑞金市作为一座历史文化名城，在旧城更新的过程中，与城市发展之间的关系，保护和传承至今仍具有强大生命力的历史城区，唤醒老城区的城市活力，重塑老城区昔日的城市风采。