虚拟产权式商铺的困境与出路

刘桂宽 黄中显

何去何从：虚拟产权商铺问题的提出

产权式商铺这种模式上世纪70年代出现在欧美发达国家，近十几年引进中国。产权式商铺有概念分割和实体分割两种，实体分割产权式商铺是以墙体、木板或玻璃等隔开，可形成固定的空间，符合房屋的核心定义，可成为所有权的客体。概念分割的则是没有物理空间隔断的，一般称为虚拟产权式商铺。

虚拟产权式商铺的经营模式，指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元作为商铺进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得按约定一定比例的租金收益的房地产开发经营模式。虚拟产权式商铺的核心是所有权与经营权分离，业主根据投资的份额获取租金回报。

虚拟产权式商铺一个项目往往有几百上千个业主，只有统一经营，才能实现项目的商业价值。但一旦发生产权纠纷或经营商撤出，或者投资回报期（返租期）满后业主与管理公司或经营者欲再续合作时，众多小业主之间对投资回报的期望值不同，要达成一致的继续合作意见难度很大。这样势必影响到项目顺利继续经营，一旦项目停止运作，物业闲置，不但造成资源浪费，导致投资者没有任何回报，还导致大量人员失去工作岗位，引发社会稳定问题，造成恶劣的社会影响。

据有关人士测算，目前经营效益较好的虚拟产权式商铺项目仅占30%。不少项目业主与经营者之间磕磕碰碰、纠纷不断，甚至歇业倒闭。曾经风靡一时的虚拟产权式商铺，到底该何去何从，引发社会广泛关注。

典型案例：虚拟产权商铺引发的法律和社会冲突

我们试图通过剖析广西三个大型虚拟产权式商铺的商场倒闭的事例，探讨虚拟产权式商铺的困境和出路。

梧州市金苑时代广场是位于该市中心地段的楼盘，开发商除保留了一部分虚拟产权式商铺的所有权之外，将其他虚拟产权式商铺转让给几百名业主，同时又与这几百名业主统一签订返租合同，由开发商统一对外招租。2004年2月，开发商与承租方签订了十年的租赁合同，将自有及几百小业主所有的虚拟产权式商铺共计14000多平方米统一租赁给承租方经营。但2014年产生纠纷：一方面，开发商单方面通知承租方解除合同并对商场停水停电；另一方面，金苑时代广场的部分小业主要求开发商返还商铺，公安民警也多次出警处理租赁双方及小业主之间的纠纷，其中有33名小业主起诉开发商和承租方，要求返还商铺。

承租方无法继续经营，被迫撤离金苑时代广场，商场关门停止营业。因此，当地法院基于合同事实上已经终止履行、商场空置而判决支持了33名小业主要求开发商返还商铺的请求。

此后，开发商曾多次试图整合业主统一对外招租。但是，该方案最终因产权分散、小业主意见分歧太大而失败。迄今四年多过去了，金苑时代广场仍然闲置，全体业主均没有任何收益，那33名小业主打赢官司“收回”了商铺，却失去了租金收益，这是典型的打赢官司输了钱。

对于金苑时代广场的开发商与承租方、众多小业主之间的是非，我们不做评判。但就事件的结果来看，全体业主的利益都遭受重大损失。

位于柳州市繁华路段的温州商贸城，建成后开发商采取返租销售的方式向业主销售商铺，随后也由开发商统一委托一家管理公司负责经营。2004年，温州商贸城的百货商场开业，成为当年柳州市最红火的大型高档百货商场。但2008年，开发商与商场管理方产生纠纷，逼迫管理公司撤离温州商贸城。此后引发连锁反应：向开发商发放贷款的两家银行马上起诉开发商等要求偿还巨额贷款并查封了开发商的抵押房产；接受业主委托统一租赁的公司，随即提前解除了与全体小业主的返租合同。开发商、委托方、管理方、广大业主之间产生了一系列的诉讼、仲裁，多家法院相继查封、拍卖了开发商在温州商贸城的全部几百个商铺。

如此一来，温州商贸城商铺统一经营方式土崩瓦解，温州商贸城商铺成了一盘散沙：虚拟产权式商铺不能独立经营，又没有任何人能够整合全体业主统一经营或者统一对外招租。十年多过去了，温州商贸城至今依旧大门紧闭，商场内设备坏损，锈迹斑斑。对于这个近3万平方米的大型商场，不投入几千万元是无法开业的。在目前的经济环境下，即使上千业主能够统一意见对外招租，恐怕也无人敢接。

南宁市金湖广场地下商场同样也是虚拟产权式商铺，开发建成后销售给约1300名业主。2005年，南宁百货大楼股份有限公司与业主均签订了租期为9年的租赁合同，约定年租金按照购房款的7%、8%、9%的比例每3年调整一次。2013年12月31日租赁合同到期后，南宁百货大楼认为租金太高、无法经营下去，要求小业主在重新签订租赁合同时把年租金降低到购房款的6%，而且签约率要达到全体小业主的80%才继续经营。但半数小业主认为租金太低，不同意签订新的租赁合同。南宁百货大楼撤离并关闭商场，虽然业主们似乎收回了自己的商铺，但也没有收益。经过长时间的博弈后，目前虽已有1000名的小业主与南宁百货大楼签订了租赁合同，但是仍有近300名小业主没有签订租赁合同。至今金湖广场地下商场空置了5年多了，没有签订租赁合同的近300名小业主固然没有任何租金收益，已经签订租赁合同的1000名小业主也跟着受害。据南宁百货大楼有关人士说，现在业主是否签订租赁合同已经没有意义，因为已经错过了商机，商场重新开业可能性不大。

从社会经济发展看，由于受到电商的冲击，大型商场的经济效益普遍大幅度下降。经营者会细心算账，确定合理的租金水平，因此向业主提出降低租金是必然的选择。

前述的三个商场，地理位置优越，都是处于城市的核心商圈，按理应该容易搞好经营。但是，由于业主人数众多，部分业主对租金收益的期望值太高，不惜编造借口、采取各种强硬措施赶走租赁者或者委托经营者，或者返租期满后不愿意签订续租合同，导致商场关闭，损害了全体业主的利益。这三个商场关闭后，商铺马上大幅度贬值，业主既没有了租金收入，也不能够使用商铺，随着商场关门日子的延长，后期连降价出售商铺都难以找到人接手，近年法院拍卖这些商铺竟然全部流拍。如果国家再开征了房产税，业主没有租金收入还要缴税，更是雪上加霜。如今，这三个商场的重新开业成了几千业主非常遥远的梦想。

法院判例：对虚拟产权式商铺之诉的法院判决分析

部分业主要求返还正在整体经营中的商铺、赔偿损失的诉讼，人民法院是如何审判的呢？

据北京天同南京分所课题研究小组的调查，涉及产权式商铺返还的36个集体意志与个人意志的冲突的案例中，33个案例法院认定产权式商铺没有独立性、整体利益优先。也就是说，超过90%的法院不支持个别业主返还商铺的诉讼请求。

虚拟产权式商铺业主持有房产证，在实践中易引发个别业主要求开发商或者经营者返还原物等物权保护纠纷。我们通过对全国各地的案例进行分析可以发现，虽然目前没有专门法律规定对产权式商铺进行调整，但大部分地方法院在司法实践中，均赞同应当对产权式商铺的物权行使进行特殊限制，不支持个别业主返还经营中的虚拟产权式商铺的请求。据中国裁判文书网公开的案例，在高级法院层面，起码有重庆、江苏、安徽、新疆、辽宁、福建和四川省（区、市）高级人民法院持此观点。其裁判要点列举如下：

四川省高级人民法院在〔2015〕川民提字第17号民事判决书中认为：由于业主所购买的商铺是没有隔离设施的开放空间，其在使用功能、固定界址和隔离设施方面，属于虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。据此，业主的产权只能是商铺所有权的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺属于按份共有性质，因此，该类商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定限制，故业主认为其已办理产权登记，讼争商铺四至明确，因而其专有面积内享有排他权，任何人不得强迫业主违反其意志使用房屋的理由不成立。四川省高院还认为：目前商厦超过半数的业主已选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营，即使各业主系分别与洋洋公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但毕竟超过半数的业主已就自己的专有权进行了处分，亦就共有部分形成了多数意见，据此，全体业主之间实际上难以再形成否定由洋洋公司继续经营的决定。由于超过半数的业主作出的由洋洋公司继续经营的共同决定导致讼争商铺难以返还，故一、二审判决讼争商铺不具备返还条件因而对业主要求返还商铺的主张不予支持并无不当。

新疆维吾尔自治区高级人民法院在〔2017〕新民申482号民事裁定书中认为：虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物，商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，各购房者（业主）之间更具有共有性质。从案件事实看，申请人购买乌鲁木齐中山方向置业有限公司开发的金世界商业中心（家乐福国际超市）商铺后即与乌鲁木齐金世界经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》委托该公司经营管理，并获取租金收益。与本案商铺关联的其他商铺业主在一审法院庭审中明确表示因为商铺没有实际划分过，并不清楚商铺具体位置；商铺没有分割过，签订完商品房买卖合同之后就同步与被申请人签订了委托经营合同。该事实可以印证争议商铺所涉及的即是虚拟产权式商铺经营模式。因此，二审认定涉案商铺为虚拟产权式商铺，各业主之间具有共有性质并无不妥。且实践中处理类似纠纷一般亦是基于此种商铺的特殊性，多考虑整体利益以便发挥其最大价值。即申请人虽持有商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，为有利于商场整体功能的发挥及大多数业主的利益，申请人行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志。现家乐福公司与大多数业主已续签了委托经营协议，考虑商场一直是统一经营的模式，如果进行分割，势必会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。因此，在目前情况下，从平衡双方当事人利益受损情况和长远利益出发，二审判决认定涉案商铺无法实际分割，不具备返还条件符合我国民法的公平诚实信用原则。申请人认为其要求被申请人返还商铺或按市场价格支付占有使用费并未损害其他业主权益的理由不能成立。一、二审判决根据绝大多数业主与被申请人续签协议约定的年租金标准，确定被申请人应承担的涉案经济损失赔偿标准，既尽可能维护了申请人的合法权益，也尊重了绝大多数业主的共同决定的客观事实。

北京市第一中级人民法院、上海市第二中级人民法院以及深圳市、贵阳市、洛阳市、娄底市、淮安市、芜湖市、淮北市等众多的中级人民法院和基层法院在公开的判决书亦是驳回业主返还商铺的诉讼请求、支持按照多数业主与统一经营者签订的委托合同租金标准作为支付业主的占用费的。

在审理虚拟产权式商铺业主要求返还商铺、恢复原状、赔偿占用费的诉讼案件的司法实践中，通过已经公开的法院判决文书分析，法院系统在审理此类案件中大致形成了三个共识：1.对虚拟产权式商铺业主行使物权进行特殊限制。2.依据多数业主对商铺的处分行为推定其集体意志，个人意志应当服从集体意志。3.参照多数已与统一经营方签订合同的租金标准确定商铺占用费。上述共识的形成，有利于最高人民法院尽快制定关于虚拟产权式商铺适用法律的司法解释，以统一全国法院的审判尺度。

对于要求返还有实体分割的产权式商铺的诉讼，是有些法院判决应当还业主商铺的案例。但是迄今为止，据笔者初步调查，还没有找到一个案例是法院认为虚拟产权式商铺是可以分割、有完整的物权，从而支持个别业主返还经营中商铺的请求的。

从现实情况看，即使法院判决经营中的虚拟产权式商铺返还业主，这个判决在实际执行中，基于此类商铺在客体上的特殊性，其物权利益也是难以实现的：根本无法确定业主商铺的准确位置，难以执行返还商铺；即使能够确定商铺位置，一个商铺孤立在统一经营的商场，统一经营者不给提供水电和必要的协助，这个商铺也无法使用。如果返还的商铺数量过多，统一经营者将无法继续经营就会撤出商场，造成商场空置，不但全体业主的利益受损，还会导致大量人员失去工作，影响社会稳定。这种判决的实际效果，无法维护公平正义，无法真正维护当事人的合法权益，无法实现法律效果与社会效果的统一。同时，也不符合当前中央把稳就业当作头等大事的大政方针。

如果法院不参照多数业主与统一经营方签订合同的租金标准确定商铺占用费，判决给予个别业主过高或者过低的占用费，这是不符合民法的公平原则的。既然多数业主已经与经营方签订了租赁合同，形成了集体意志，这集体意志不仅仅是商铺的出租，也包括了租金水平的确定。另外，如果给予业主较高租金的支持，可能导致经营方无法继续经营而撤出商场，这样势必损害了全体业主的利益。

多元途径：虚拟产权式商铺纠纷解决的对策与出路

虚拟产权式商铺经营模式引进中国后，的确存在水土不服等诸多问题。此类商铺问题，既是法律问题，也是社会问题，解决的方法、手段或者机制，也应该是多元制和整体性的。具体而言，笔者认为应从以下几个方面着手：

一、加强正确的舆论导向，引导业主对虚拟产权商铺的真正认知，引导业主正确认识虚拟产权式商铺所有权与经营权相分离、统一经营才能获得最高效益、个人意志必须服从集体意志的特点，从而正确行使自己的权利。

二、通过引导成立业主委员会来确立所有业主的利益表达，避免业主各自为政。在项目销售之际，开发商和政府主管部门要积极引导成立业主委员会，业主可以通过业主委员会与委托经营方、租赁方进行沟通、交涉。这样既能努力维护全体业主的合法权益，又可以避免个别业主采取过激的维权方法，影响商场正常的经营秩序。

三、引导业主分析认清当今的商业形态和形势，使其做出必要的理性让步。近些年来，随着电商的迅猛发展和冲击，传统的百货零售商店步步退却，利润大幅度减少甚至亏损严重，不少大型的购物商场惨淡经营、举步维艰，关门歇业的也不断发生。在这种形势下，经营者为了维持正常的经营，要求业主将商铺的租金做调整就成了必然的趋势，这是市场规律。然而，一些虚拟产权式商铺的业主却看不到这新形势和市场规律，仍然抱着租金只能涨不能跌的心态，这就需要正面的正确的引导。

四、充分发挥政府主管部门的稳定器作用。开发商或者经营者与业主的租约期满，正是虚拟产权式商铺矛盾冲突爆发的时间节点。不是经营者撤走导致商场关闭，就是部分小业主要求经营者返还商铺，还可能冲击商场导致群体性事件的发生。这时候政府主管部门的协调就显得特别的重要。政府主管部门应该采取一切措施，稳定商场的正常经营，疏导业主的过激行为，引导业主通过法律途径解决纠纷。

五、司法是维护业主集体利益和商场正常经营活动最后一道防线，必须把握好业主的个体与集体利益的平衡，实现法律效果与社会效果的统一。在部分业主向法院提起要求返还商铺、赔偿商铺占用费的诉讼之后，法院应当根据虚拟产权式商铺的特点，尊重多数业主的选择，推定多数业主的选择就是业主的集体意志，个人意志必须服从集体意志，从而作出有利于维护全体业主包括诉讼业主利益、维护商场的正常经营秩序的判决。

《请您断案》答案

海淀法院经审理后认为，双方当事人签订的《订房合约书》及《委托书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效。其中，因胡小芹两次办理美国签证手续均遭到拒签，致使《订房合约书》合同目的无法实现而解除，故在本案中应依《委托书》内容规范双方权利义务。

胡小芹依照《委托书》服务明细培训指导项目中“中国唯一100%过关安心保障+专业通关培训（未能通关退赔机票，行业唯一）”的约定，主张龙凤公司承诺其可以顺利入境美国塞班，致使其基于此约定签署了《委托书》。但龙凤公司在上述约定处的括号中明确标注了未能通关的相应后果，并未故意告知胡小芹虚假情况，亦未承诺其可顺利入境。对胡小芹主张龙凤公司存在欺诈行为主张，本院不予采信。

胡小芹作为完全民事行为能力人，在怀有身孕的情况下，选择境外生子，应自行承担相应风险。

2018年8月14日，海淀法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，作出一审判决：龙凤公司退还胡小芹首付款29145元、机票款3946元，以上合计33091元；驳回胡小芹的其他诉讼请求。

接 P58 断案文章