楼市将现政策微调潮

郑智维

“2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着本轮楼市调控全面见底。未来，多个城市的微调宽松政策将密集出现。”

2018年12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，打响本轮楼市调控政策松绑第一枪。

紧接着，12月19日，广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

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由于楼市库存大、市场低迷，一些城市楼市调控政策开始松动。

12月21日结束的中央经济会议为新一年的房地产市场定了调：坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

和此前相比，2019年楼市调控政策有哪些调整？房住不炒如何落到实处？楼市走向如何？带着这些问题，《民生周刊》记者进行了深入采访。

微调潮

本轮房地产调控政策松绑，绕不过衡阳和菏泽这两座城市。然而，作为最典型代表的松绑城市，衡阳和菏泽并不承认放松限价和限售。

菏泽住建局给出的说法是：并非取消限售，而是取消限制住房转让期限。衡阳住建局如出一辙：并非取消新建商品房限价，而是暂停执行。

被认为是楼市政策从紧到宽松的重要变化，菏泽取消楼市限售有着极强的信号意义。然而，为什么是菏泽？

在易居研究院智库中心研究總监严跃进看来，菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。“以往，三四线城市库存消化速度较快，而现在，因受棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，库存基本面在发生变化。”他解释说。

事实上，由于信贷政策是央行等更高级别把控，对于很多城市而言，可以自主掌握的调控政策只有限价和限售。

据中原地产首席分析师张大伟分析，地方政府在2018年年末如此急切地松绑房地产调控政策，很大程度上是因为土地财政吃力。依赖房地产发展的地方遇到房地产降温，松绑调控是必然选择。

那么，“菏泽式”的楼市松绑是否会形成示范效应？“2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着本轮楼市调控全面见底。未来，多个城市的微调宽松政策将密集出现。”张大伟认为。

在他看来，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但相较之前过于严厉的调控政策，部分城市楼市明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。

从分类调控到分类指导

2018年12月19日至21日，中央经济工作会议在北京召开。会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

从表述来看，政策有微妙变化。以往强调分类调控，而现在提出分类指导，未来中央对于地方的楼市管控或更强调“指导”的概念。

在深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉看来，未来中央只把控房价和成交量、基准利率和信贷投放、房地产相关税种和税率等几个关键指标和工具，调控具体政策（如限购、限价、限售等）地方可以自主决定。

一方面，调控政策的制定、发布、松绑或升级的权利交给地方；另一方面，主体责任也归到地方。“房价、成交量不能大起大落，地价也要稳定、预期也要稳定，中央将会以严格的约谈和问责考核地方。”李宇嘉说。

显然，住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括像2018年实施的多轮多城市房地产巡查在2019年也将常态化。

在城市主体责任方面，此次政策明确了加强市场监测和评价考核的内容。“这其实强调了两项工作。”严跃进说，“一是要加强市场监测，二是要评价考核，所以预计2019年针对各地政府会有更为细化的考核内容，这也会对当前房地产调控和评价体系形成影响。”

楼市“三稳”

从棚户区改造规模来看，2019年预计约为500万套，比2018年稍低，低于2017年的600万套，但仍处于高位。棚改货币化比例大概在40%，这将使三四线楼市不至于过快冷却。

“不过，2018年明确了棚改专项债取代棚改贷款（PSL），专项债用途很明确，扩张信用的能力远低于棚改贷款，预计2019年三四线楼市将明显降温。”李宇嘉分析。

此前，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

在李宇嘉看来，以稳地价、稳房价、稳预期为内容的“三稳”是住建部贯彻中央“六稳”——稳就业、稳金融、稳外资、稳外贸、稳投资、稳预期的重要举措。

“这意味着2019年不管是房价地价还是销售和开发投资，都将在2018年的高位基础上稳定和平衡，上下跌幅不超过10%。”李宇嘉说，之所以表态调控，主要是因为目前百城还有2/3的城市房价在上涨，平均同比涨幅高达10%以上，库存也在低位。如果2019年货币宽松，部分城市松绑政策，不排除房价反弹。

事实上，“三稳”与2018年住建部的巡视要求相吻合。张大伟认为，按照2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不力的城市还将继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。