宏观调控对杭州房地产市场的影响分析——以2003年至2018年为例

货币政策是宏观调控政策的重要组成部分，为保持房地产市场的健康发展，中央银行会根据不同时期的经济发展情况采取不同的货币政策来调节房地产，根据松紧程度一般分稳健货币政策、紧缩货币政策、宽松货币政策等三种。当实行稳健货币政策时，政府主要加强对金融投资杠杆的监管，管控高地价，消化房地产泡沫，房价一般处于总体趋稳的态势；当实行紧缩货币政策时，货币流动性降低，利率上升，贷款困难，还贷压力变大，房价将面临下降；而在宽松货币政策下，货币超发，利率降低，货币流动性升高，贷款容易，还贷压力变小，房价将会上涨。

2003年至2018年的货币政策回顾

通过分析整理，笔者将2003年至2018年的货币政策分成以下几个阶段：

（1）总体稳健的货币政策：2003-2006年

2003年，受固定资产投资和信贷增长过快的影响，通胀压力明显，导致2003年至2004年经济运行出现物价回升加快，投资膨胀加剧等现象。因此，此期间央行采取提准、加息措施缓解通货膨胀，保持物价稳定，总体判断2003年至2004年为稳健略紧缩的货币政策。

2005年，贸易顺差过大。针对此现象，央行通过发行票据回收外汇占款，使用汇率价格工具，使人民币升值，从而利于扩大进口、减少出口，保持国际收支平衡，与此同时保持物价稳定，总体判断2005年为稳健中性的货币政策。

2006年，由于全球经济增长势头强劲，我国国际收支顺差较大，外汇储备增长较快，信贷增长过快。企业盈利水平提高，投资需求增加，导致物价稳定目标受到影响。央行采取提升存款法定准备金率，提高贷款基准利率等方法，解决隐性通胀的问题，总体判断2006年为稳健略紧缩的货币政策。

（2）从紧缩到宽松的货币政策：2007-2009年

2007年，由于国内资源价格水平低于国外水平，刺激出口增长，贸易顺差进一步扩大。国际投资流入加快，资本项目顺差变大，国际收支失衡压力增大。央行采取从紧的货币政策，抑制总需求过度膨胀。

2008年上半年通胀压力较高，央行继续提准加息，抑制通货膨胀。下半年，受次贷金融危机影响，7月起至2009年，央行进行连续降准降息，提升贷款预期目标，减少央票发行，达到稳定就业和经济增长的目标。

（3）稳健略紧缩的货币政策：2010-2011年

2010年至2011年，金融危机影响弱化，潜在通胀压力增大，我国货币政策回归到稳健略紧缩状态，进行提准加息，保持物价稳定。

（4）稳健略宽松至稳健略中性的货币政策：2012-2013年

2012年，全球经济增长放缓，欧元区债务危机恶化，全球经济不确定性增加，经济下行风险加大，央行采取稳健略宽松政策，降准降息，达到经济增长的目标。

2013年，经济增速和物价均处于政府设定的目标区间，因此，央行并未使用准备金率和基准金率操作工具，仅加强了对金融市场潜在风险的防范。

（5）稳健略宽松的货币政策：2014-2015年

2014年至2015年，世界经济处于再平衡调整期，全球经济增长动力不足，我国经济正从高速增长转为中高速增长，国际收支矛盾凸显，资本流出压力变大，外汇储备和占款都出现负增长，GDP 连续两年低于政府目标值。为此，央行采取连续降准降息的方法来稳定经济增长。

（6）稳健中性至稳健灵活适度的货币政策：2016-2018年

2016年，央行货币政策表现出明显的稳健灵活适度特征，视情况进行及时调整，2016年第4 季度起至2018年第1 季度，央行重点关注国际收支和金融稳定，在公开市场中采取紧短端流动性措施，并上调市场利率，以达到目标，货币政策偏稳健中性。

2018年第2 季度开始，货币政策的最终目标发生变化，国际收支、金融稳定在货币政策中的地位有所弱化，央行开始实行多目标制，主要采取定向降准、PSL 放量、短端流动性释放等措施，货币政策由稳健中性转变成稳健灵活适度。

上述的货币政策可以归纳为三个阶段：2003年至2006年，实施稳健的货币政策。2007年至2009年，货币政策由金融危机爆发前的从紧政策转变为金融危机爆发后的宽松政策，整体呈稳健状态。2010年至2018年，重新实施稳健的货币政策。

货币政策对杭州房地产市场的影响

（1）2003-2006年货币政策的影响：

2003年杭州房地产市场近乎火爆，出现供不应求现象，房地产投资占全部固定投资占比也在增长，杭州出台相关的“房地产新政”，大幅增加土地供应量，加快建设中低档商品房，满足市场需求。

为缓解全国房地产投资过热现象，2004年3月，央行取消了房贷优惠政策，提高首付比例，国务院出台“国八条”和“新国八条”政策，稳定房价；9月，银监会发布“212 号文件”，收紧房地产信托；10月，央行提准。受宏观调控影响，房地产价格上涨过快现象得到一定程度抑制，销售受挫，且因2003年土地供应大幅度增加，杭州库存明显增加。

2005年，房地产市场供应面积增速放缓，由于宏观政策出台，炒房投机行为得到有效抑制，购房需求压缩，房价均有所下跌，销售陷入低迷。直到第4 季度刚性购房需求得到释放，销售才出现回升现象。

2006年，杭州房地产投资总额增量放缓，新开工面积和推地面积较2005年有明显下降，由于囤地严重，供需比失衡，房价飞涨，市场形势较为严峻。虽然国家出台了包括“国六条”、“国十五条”、个人所得税的征收等政策，央行二次加息，三次上调存款准备金率，年初取消住房贷款优惠利率，年底发布“金融稳定报告”指出要警惕房地产金融风险，但总体看抑制房价收效甚微。

2003年至2006年，杭州房地产总体属于高发展期，一方面市民的收入不断增长，一方面是“居者有其屋”的需要，以及市区的土地稀缺，使房价涨幅较快。房地产市场受市民需求、土地供应、房产政策、货币政策等综合影响，货币政策由于总体稳健，对市场的影响并非主导因素。

（2）2007-2009年货币政策的影响：

2007年上半年楼市销售形势火爆，成交面积和成交金额创新高，高地价推动了房价的跳跃性增长，房子供不应求。2007年中国采取紧缩货币政策，央行连续6 次加息，10 次上调存款准备金率，提高二套房贷首付和利率，抑制非刚性购房需求，限制投机住房的行为，调控住房保障，采取税收从严政策。直到第四季度，供求矛盾才逐渐缓和，杭州高涨的购房热潮逐渐冷却了下来，销量下降。

2008年初，杭州楼市成交量缩水严重，成交价格低于预期。金融危机爆发后，中央采取适度宽松政策，市场在短期维持谨慎和观望的态势。5月，杭州出台多个稳定和促进房地产市场发展的政策以挽救房地产市场。10月，下浮个人住房贷款利率、降低企业自有资金的比重、下调购房税收，促进房地产开发建设。

2009年初，杭州房地产市场处于市场的最低谷状态，房地产投资增速回落，杭州继续贯彻落实房地产优惠政策，刺激房地产市场。3月份，市场出现实质性反弹，年中房地产市场迅速回暖，出现了购房高潮，第三、四季度市场近乎火爆。年末，政府将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到了5年，并将开发商拿地首付比例提高到五成，分期缴纳全部价款的期限不得超过一年，遏制房地产市场发展过快现象。

纵观这三年，货币政策与配套的其他楼市政策相叠加，对杭州房地产市场影响巨大，市场对政策反应较快，短期调控作用明显。

（3）2010-2011年货币政策的影响：

2010年杭城楼市起伏较大。1月，杭州取消购房税费补贴，增加房产交易成本，打击投机购房行为，遏制房价上涨，但外地投资购房需求火爆，成交价格攀升迅速。4月17日提出限购限贷政策，减少外地投资客，市场转冷。9月出台政策不再减免1年内重新购房的纳税人的个人所得税，10月，杭州出台限购令，市场转入低迷。

2011年1月26日，国务院的出台“新国八条”调整个人转让住房营业税政策，同时，上调土地增值税率最高至5%，打击开发商囤地的积极性。央行连续两次加息，加重了市场上观望的气氛。2011年，杭州房产成交基本处于低位运行状态，直到9、10月，杭州才全面进入降价阶段，成交量达到全年最高峰。

2010-2011年稳健略紧缩的货币政策下，杭州房地产总体由火爆到低位运行态势，虽有起伏，总体符合政策导向。

（4）2012-2013年货币政策的影响：

2012年杭州房地产延续2011年的下跌行情。2月7日，央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，3月3日，四大银行提出首套房贷利率不高于基准利率，购房成本下降，全年总共4 次下调人民币存款准备金率，促进房地产市场的回暖。7月以后，随着成交量的持续回暖，楼市开始逐渐反弹。

2013年，伴随新“国五条”公布、房产税传闻的逆向推进，市场在3、4月就已攀上成交高峰，4月10日起，浙江省住房公积金上调缴存额度，抑制投资客的需求。11月26日，杭州提升二套房首付比例至7 成，客户观望情绪增高，成交量迅速下降。直到12月，市场才有小幅回暖现象。

（5）2014-2015年货币政策的影响：

2014年整体楼市行情呈逐月递增趋势，年底成交量大幅上涨，但成交均价下跌，杭州房地产库存高，去化压力大。4月，央行定向降准，8月，杭州放宽限购政策，10月，央行放宽二套房贷，同时，杭州提出了“杭八条”政策，加大公积金对职工购房的支持力度。11月，央行实行降息，促进了房地产市场的发展。

2015年第一季度，全市商品房成交供应量较少，2月，央行降准降息，3月出台3.30 新政，此后成交供应呈爆发式增长，政策影响明显，基本需求大于供给。4月，杭州的贷款申请条件放宽，杭州房地产市场交易量大幅度上升。7月后交易量和价格下降。11月，央行再次降准降息，房地产交易量和价格又有了新的上升。

2014-2015年在稳健略宽松的货币政策下，杭州房地产由低迷向量价齐升的态势发展。

（6）2016-2018年货币政策的影响：

2016年成交势头良好,量价均创历史新高。2月随着去库存政策，房地产交易契税、营业税调减等利好政策的加码,市场呈现积极向好的态势。9月19日起，杭州部分区域实施住房限购，11月10日起，杭州实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款，市场交易量和价格下降。

2017年，杭州楼市紧跟全国楼市政策，资金面持续去杠杆化，并且升级了非本地居民的限购措施，加大限购范围，缓解供求关系紧张，抑制投资性需求，稳定市场预期。全年成交量较2016年下滑，但房价总体上涨。

2018年初，杭州房地产市场火热，供不应求，至4月份，摇号政策发布，房企进入短暂观望期，供销两端均走低，观望期结束后，市场重回火热行情。2018年住建部罕见多次重申坚持房地产调控不放松，坚决遏制房价上涨。2018年的调控政策非常注重强化市场监管，整顿规范房地产市场。

2016年至2018年采用稳健中性至稳健灵活适度的货币政策，市场起到一定的调控作用，在多重政策的共同作用下，房价上涨一定程度得到遏制。

影响及反思

杭州房地产的发展与宏观调控政策息息相关，但短期的货币政策并不能保持房地产长期的健康稳定发展，从长远看，房地产行业要平稳发展，相关的货币政策和行政法规需要有长效的机制，将房地产作为短期刺激经济的手段以及一脚油门一脚刹车的调控方式难以取得满意的成效。

2003年至2018年，房地产市场主要由国家统一进行宏观调控，存在“一刀切”、滞后性等问题。因此，中央政府应该放权地方，使不同城市根据自己的需要决定房地产的走向，达到房地产稳定的效果。

其次，房地产的宏观调控会增加通胀压力，由于调控存在滞后性，房地产价格出现快速上涨现象，导致社会总成本的抬升，供需结构不平衡，出现通货膨胀。因此，政府应该调控重心放在保障性住房上，完善租赁市场体系，从而弱化商品房买卖带来的通货膨胀影响。

2003年至2018年的宏观调控主要注重商品房的销售而忽视了保障性住房的租赁，影响低收入人群的居住条件。因此，政府应该加大保障性住房的建设力度，改善低收入人群的住房条件，从而改善民生、促进社会和谐稳定。

影响预测

2017年10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会在人民大会堂举行，习近平在十九大报告中提出要坚持房子是用来住的，不是用来炒的，要大力发展住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随着十九大精神的贯彻落实，以发展租赁市场为代表的房地产新趋势将逐渐成为主流。

十九大报告将会对房地产市场产生以下几大影响：

首先，未来政府对房地产政策将会有大的变化，以促进房地产租赁市场的发展。政府将从供给侧和需求侧双侧入手，不仅给予提取住房公积金、银行贷款等支付租金的政策，赋予承租人更多的权力支持，还会鼓励个人、机构提供租赁住房，在税费、融资方面给予更多的政策支持。同时完善市场准则、加强市场监管，保证租赁关系稳定。中央政府还将放权地方政府，让各地方政府大力发展住房租赁市场，从而落实十九大精神，达到“房子是用来住”的目标。其中租赁住房将由多方提供，体现“多主体供给、多渠道保障”的原则。

其次，受租售同权政策的影响，相关国有企业将转型为住房租赁企业。同时，国家还鼓励民营企业中的机构化、规模化住房租赁企业发展，使得大量的租赁房屋入市，从而降低购房需求，稳定房价。并且，由于土地开发量的减少，开发企业自持商品房比重将会增大，进一步完善扩大了租赁市场。

再者，对消费者而言，传统的购房观念将会改变。十九大之前，人们的传统购房观念为重买轻租，租售比严重不均衡。其产生原因受传统政策影响和房价的不断上涨有关，与此同时，房地产还被赋予了一定的投资能力，促使了重买轻租的房地产思想的形成。十九大以后，传统购房思想将会弱化，租房占全年房地产交易量的比重将会上升。

最后，保障房供应量将加大，更加注重货币补贴政策的运用。未来的保障房制度将实行以租赁为主的租购并举的住房制度。通过采取货币配租方式，建立严格的保障房资格审核制度，提高住房保障效率，使保障房真正覆盖中低收入家庭。