从财务视角对民宿行业面临的问题及解决措施的分析

张建斌

摘 要：随着人民对美好生活需要的不断增长，近年来，民宿旅游度假行业应运而生，并且在全国各地遍地开花，一时间风光无限。游客住宿一晚的费用从几百元到几千元不等，引起了大批中高端人群的关注，成为旅游的热门选择，同时，该行业也吸引了大量的企业和个人投资。但是民宿旅游度假行业作为新生事物，光鲜亮丽的外表下也存在着诸多问题，值得我们一起探讨和完善。

关键词：民宿;运营模式;融资;成本费用

1 民宿的基本概念

民宿是指利用当地闲置资源，结合当地历史人文、自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动，为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所。民宿不同于传统的旅馆或饭店的特质，最大的优点就是亲近自然，远离城市的喧嚣，能够让自己静心思考和放松，同时，它能让游客体验当地独特的人文风情、别具一格的自然环境以及感受民宿主人的热情，给游客带来一种全新的体验。民宿既安全、干净、便利，又追求个性化、品质化、差异化等特点，能够满足更高层次的需求。民宿作为一种旧乡愁与新乡土相结合的产物，被称之为有温度的住宿，有灵魂的生活。民宿的硬实力体现在住宿餐饮、室内装修、配套设施，软实力表现在人员素质、环境氛围、服务、整体管理。

2 我国民宿发展的现狀

随着共享经济的到来，民宿已逐渐进入大众的视野，越来越多的人在旅游时开始选择个性化的民宿，整个社会的潮流正在引导潜在消费者的消费习惯，推动民宿行业的发展。据统计，目前全国民宿客栈总量达到了6万多家，民宿集群主要集中在著名的旅游景区。丽江民宿数量3500多家、大理2300多家。民宿从业者也从2012年的不到10万人发展到现在的100万人以上。民宿大多处于距离市中心30-50公里，大约一个小时的车程。民宿的客户群主要是收入较高的中青年群体，中青年人占客户群体的70%以上，主要以周末和节假日的家庭游居多。但是目前民宿在快速发展过程中也遇到了很多的问题，值得我们一起探讨。

3 民宿面临的主要问题

3.1 标准不明确，管理秩序混乱，缺少统筹规划，发展无序

各地对民宿的界定标准不统一，对合格的民宿应具备哪些条件范围不明确。有些地区的民宿存在无证经营的情况，发展方向和定位不明确，缺乏政府部门的指引和统筹。由于未形成一套行之有效的协调机制，致使某些民宿的优惠政策难以落地，也制约了民宿资源的有机整合和项目开发的快速推进。配套设施不足，道路及路标、环境卫生、停车场地、用水用电、通讯网络等公共设施建设滞后。

大部分地区尚未就民宿发展规划出台明确的政策指引，没有对民宿以及民宿相关旅游配套产品、设施、交通等进行统筹谋划，民宿经济处于自我发展状态。部分地区由于政府缺乏合理引导，民宿分布零散，各自经营，整体规模效应不明显。民宿企业自身定位不清、同质化严重，很多项目千篇一律，让人产生视觉疲劳。也有些民宿主题风格和当地一些其他旅游项目不协调，发展不能形成体系和规模。

3.2 融资难，渠道少

民宿行业作为新兴产业，属于行业发展的初级阶段，确实存在较大的不稳定性。目前大多数精品民宿地处郊区、山区、农村，所以大部分房屋没有产权，当地村民一般不具备投资实力，更缺乏管理经验，所以大多数专业投资人投资民宿，采用的是租赁的形式获得使用权，一般租期为10年到20年不等。投资人并对原有建筑进行了大规模的改扩建或新建，前期投资成本比较高。租赁期满后，可以另行签订续租合同，如合同到期退租时，不动产及硬性装修无偿归出租方所有。

民宿投资回收期一般在4年以上，总体上民宿投资回报率并不高。民宿投资建设成本比较高，单间房间的综合造价一般在30万至100万元之间，一般单体民宿项目综合投资额约为1000万元至3000万元不等。中小型的民营企业融资难是一直普遍存在的问题，通过从银行贷款的方式，能解决部分资金的问题，无疑是最优选的融资方式之一，资金成本低、融资速度快。但是银行融资门槛高，民宿作为民营企业很难直接从银行获得贷款。小型民宿企业无健全融资渠道，扩张之路举步维艰，难以形成连锁型的民宿品牌。

3.3 项目比较单一，收入增长后劲不足

大部分民宿盈利模式比较单一，停留在农家乐和家庭旅馆的层面，缺乏与生活习俗、生态资源、农业生产的深度融合;年平均入住率低，平均年入住率在35%到50%之间，淡季空置率比较高，面临去库存的问题，收入增长遇到瓶颈。非周末和节假日时间的客户比较少，入住率一般在10%-30%。所以民宿看着很美，其实想赚到钱并不容易，能在淡季将客房塞满的民宿才是真正会赚钱的民宿。

3.4 成本费用高，投资回报率低

民宿项目的成本费用较高，有项目前期选址考察支出、一次性投入的房屋建造成本或改扩建支出、软装成本、仪器设备等固定资产成本、开办费及筹建费，还有人工成本、水电费、布草清洁等日常运营成本。民宿一般在自然环境相对恶劣的野外，鸟兽、蚊虫、野草等动植物较多，既要保持天然的动植物气息，又要保证客户的健康和安全，所以需要付出的维护成本也相对较高。大部分地区恶劣的自然环境对建筑物、设备、布草等腐蚀性更强一些，为了保持这些设备仪器的使用寿命，企业往往要投入更多的人工维护、防腐漆等日常运营维护成本。较高的运营维护成本和摊销成本，加上高昂的资金成本，导致企业实际利润较低。市场运营方面，爬坡期比较长，导致资金回笼比较慢，市场回报并不理想。

4 针对以上问题的主要解决措施

4.1 建立健全法律法规，统筹规划

制定统一的民宿建设标准，明确民宿的标准界限，要求企业按规定的标准兴建或改扩建，达不到条件的要求整改，达到标准的房屋配合办理相关房屋产权手续，协调各个部门协助办理营业执照等相关民宿证照。让企业合法合规的经营，并对民宿加强日常监管，协助解决民宿行业审批过程中存在矛盾和障碍的问题。政府对民宿的发展方向要尽快出台明确的指引和规范，作为当地民宿发展的方向和依据，需要政府牵头，统筹规划、因地制宜、循序渐进，真正发挥精品民宿在促进城乡融合发展、产业转型创新、乡村文化振兴、生态环境保护、农民持续增收、农村治理有效的功能作用。

4.2 加强政府指导、协助企业融资，鼓励银行支持当地民宿的发展

首先是协助解决民宿合法性的问题，只有在合法合规的前提下才能进行经营和融资，降低投资风险，减少烂尾项目的出现。目前民宿行业资金来源主要有两种方式，第一是权益筹资，创始人股东以自有资金，或直接吸收其他个人股东的闲置资金，作为合伙人，资金规模有限，难以形成规模优势，形成全国性的品牌。第二债权融资，通过财务公司等中介服务机构筹集资金，方式灵活，以私募股权基金等方式取得，有可转换债券、优先股等形式，大多以固定利息方式吸引个人和机构投资者，年利息在12%左右，对民宿企业来讲财务风险高，还本付息压力比较大，对投资者来讲投资风险也较大。

在尊重市场自由竞争的前提下，对于合规的民宿企业，政府要加大扶持力度，加强引导和日常监管，尤其是对当地旅游发展和生态环境有明显改善的项目，应作为重点扶持对象。鼓励当地的国有银行、商业银行为符合条件的民宿提供贷款，提供资金上的支持，降低民宿企业的融资成本，同时对贷款资金，严格监督，专款专用，严禁企业挪作他用，也可以同时要求民宿企业提供反担保措施，定期向银行和政府监管部门汇报经营情况报表。

4.3 提高营业收入

民宿企业管理者要积极学习国内外先进地区的管理方法和运作模式，并结合自己的实际情况摸索出一条适合自己的新发展模式。第一，盈利模式需要转变，避免对客房收入依赖性较大，收入结构比例需要调整。在客房、餐饮收入外，大幅提高其他收入占比，寻找新的收入增长点，提高非客房收入所占的比重。第二，搭建专门的民宿营销平台，加强营销力度，逐步摆脱OTA平台的控制和依赖，通过多渠道营销模式，扩大知名度和客户群。第三，重点提高非节假日的营业额。如非节假日搞轰趴活动、亲子教育活动、组织举办艺术交流会、吸引其他企业到民宿地举办团建活动、小型的婚礼、宴会、举办各类美食节、包装销售当地一些独有的特色产品等，邀请一些剧组，来民宿拍戏，剧组的拍摄技术自然是不用说，起到令人向往的美化效果。还能通过剧组的宣传效应，邀请一些明星大咖，发挥名人效应，吸引大批粉丝前来参观旅游。

4.4 科学合理的控制成本费用

加强民宿成本控制意识，将成本控制贯穿企业全过程之中。民宿设计之初就要考虑到各种能耗的节省，设计的节省是最大的节省。运营过程中要加强对员工的培训，成本控制是需要全体员工共同努力，强化责任意识。扩大规模经济，发挥规模效应，从而降低单体的成本。充分科学利用电子设备，提高工作效率，减少人工成本费用，同时有效规避人工容易出错的问题，如可以通过安装电子监控设备，减少夜间保安人员的数量。树立成本管控意识，加强企业成本控制，通过科学合理的方法达到降低企业成本，增加企业利润的目的，才能实现企业的长远的发展和壮大。

5 结语

总之，民宿作为一种共享经济，具有促进城乡融合发展、产业转型创新、村落文化传承、生态环境优化、农民持续增收、农村治理创新的多维功能。民宿经济是一项系统工程，涉及公安、消防、旅游、环保、市场监督、卫生等多个部门。需要政府牵头，引导和规范民宿行业的健康良性发展，民宿作为新生事物需要政府的扶持和社会的广泛监督，才能使一颗幼苗逐渐的成长为一颗参天大树。相反没有“园丁”的辛苦栽培，民名宿这个平台也有可能成为杂草丛生的荒草地，被一些資本大鳄所利用，成为他们快速圈钱的工具，旋风过后一地鸡毛，这样既违背了民宿行业的发展初衷，同时也不符合我国经济的多元化可持续发展的基本国策。

参考文献：

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