我国持续推进房地产市场平稳健康发展

■ 本刊记者 王 雷

2018年，房地产市场形势依然是最受公众关注的话题之一。“房住不炒、两多一并”；深圳深化住房制度改革，北京、上海发展共有产权住房；部分城市商品住房量价回落；资本介入租赁市场、租金普遍上涨，多城市试水集体建设用地建设租赁住房；年初部分城市摇号购房，房价与地价倒挂、一手房价与二手房价倒挂；下半年部分城市住宅用地流标增加，房地产市场下行压力加大……从年初到岁末，房地产市场似乎从不缺少热点，而市场的任何一点风吹草动都会引发社会强烈关注和热议。凡此种种，使得各方逐渐聚焦一组问题：自2017年以来的本轮房地产调控到底有何特点，如何看待本轮的调控政策？已经持续一年多的本轮调控，是否要继续下去？在政府的调控政策上，有哪些地方还需要注意？

一、2018年房地产调控的特点

从北上广深，到南京、杭州、厦门、武汉、成都等热点城市，分析这些城市的房地产调控政策，有共同的特点：

一是政策力度大。热点城市普遍采取综合运用差别化住房信贷、税收政策等经济手段，辅之以住房限购等必要的行政手段的办法，针对各类需求精准施策。事实上，严厉且具有浓郁行政手段意味的限购、限售（限制高价房入市）、限价（包括限房价、限地价）、限贷、限签（限制网签）政策，几乎成为各个城市共同的选择。

二是即立足当前、又着眼长远，堵疏并举。一方面不惜误伤“刚需”，也要通过“五限”严格抑制投资投机性需求；另一方面，加快供给侧结构性改革，通过改善住宅用地供应制度、健全住房供应结构、稳定群众住房预期、增加住房有效供应等，缓解住房供需矛盾，引导住房消费回归合理。

三是效果确实明显。总体上，今年以来房地产总体呈现平稳态势。

分城市来看，热点城市都采取了积极措施。比如，北京市明确了2018—2022年住房发展规划，各类住房用地供给、各类住房供应量清清楚楚，而且所有住宅用地都采取“限房价、竞地价”“综合招标”等出让方式，避免以往的“价高者得”方式，可能带来的助推房价上涨的问题；上海市也采取了一系列措施，包括强化购地资金监管，明确竞买人在申请阶段需提交会计师事务所签证的土地交易资金来源申报表；将商品住房用地出让方式由挂牌出让调整为招标挂牌复合式出让，当地块竞买申请人较多时，先通过招标方式大幅减少参与后续竞价的竞买人数，抑制非理性竞价；严格执行差别化信贷政策，实行认房又认贷，抑制投机炒房。

二、2018年房地产调控是否会持续

要回答这个问题，必须引出本轮房地产调控中一个发人深省的现象。一方面，社会上都在大谈特谈房地产调控，而从国务院到各部委，公开发布的信息，其实更多的都是在强调“加快住房制度改革和长效机制建设，促进房地产市场平稳健康发展”。这个反差实际上说明，本轮房地产市场调控的目的，并不局限在像以往一样，仅仅是为了遏制房地产市场价格过快上涨势头，而是还要为深化住房制度改革、构建房地产市场长效机制赢得时间、空间。

事实上，从北上广深及其他热点城市，这一年来最重要工作，实际上都是在积极地从供给侧、需求侧进行制度改革和政策创新，落实十九大报告提出的“优化存量资源配置，扩大优质增量供给”，促进房地产市场供需动态平衡，从而实现“房住不炒”的定位和让全体人民住有所居的目标。

从这个角度来说，住房制度改革未完全到位、房地产长效机制没有建立起来的情况下，本轮房地产市场调控不会轻言退出或结束；换言之，在住房制度改革到位、房地产长效机制建立起来的情况下，本轮房地产市场调控的政策手段，可能已经逐步的、不显山露水的被新的政策措施所替代，实际上实现了“柔性退出”。社会各界应当充分认识到此次房地产调控的重大意义，充分认识到这一轮具有强烈行政手段色彩的房地产调控政策的有长期性，并适应今后的房地产市场可能就是一种更接近德国等国家的状况，实施上就是一个有强烈管控的市场。不要对赌政府会放松调控，更不要还心存再伺机投机赚一把的侥幸。

三、持续推进房地产市场平稳健康发展的建议

为最大化本轮房地产市场调控成效，促进完善我国住房制度、建立房地产长效机制，针对当前部门城市出现的一些苗头性问题，提出以下建议：

一是要做好住房顶层设计，稳定社会预期，也稳定地方政府预期。部分本轮各地方采取的调控政策手段，经实践确认行之有效的，可通过法律法规或地方性法规形式加以确认，实现由行政手段向法律手段的转化，避免社会非议。同时，我国的住房制度顶层设计一旦确立，也必须长期坚持，并以法律形式固定下来，实现久久为功。

二是要用好住房发展规划这个抓手，统一认识、凝聚共识。城市人民政府要将住房发展规划作为贯彻落实中央关于住房和房地产重大决策部署的重要抓手，明确一定时期内住房发展目标、重点任务和政策措施，引导土地、资金等相关资源合理配置，促进实现住有所居和房地产市场平稳健康发展。充分衔接国民经济和社会发展规划，建立住房发展规划实施评估和指标考核机制，将关键性指标纳入对各级政府的考核体系，以确保住房发展规划的权威性。

三是进一步完善房地产市场配套政策措施。加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，增加租赁房、保障房有效供应，规范二手房交易市场，解决“商品房过度、保障房不足，新建房过度、二手房不足，买卖房过度、租赁房不足”的矛盾。住房建设不能只靠贷款、债券，要积极探索使用房地产信托、REITs、股权融资、基金、特定资产收益、资产管理计划等工具，加快构建多元化房地产融资体系。加强部门联动，加强市场的监测分析与监管，推进与住房制度匹配的土地、金融、税收制度建设。加强舆论引导，弘扬“房住不炒”清风正气。

四是健全以信用体系为基础的市场监管制度。深化行政审批制度改革，减少或取消各类机构资质、个人职业资格，加快推进房地产中介机构和人员诚信体系建设，强化行业自律、事中事后监管和执法，建立行业退出、禁入、行政处罚、追究刑事责任对接机制。