物业管理信息化测绘创新模式的研究和探索以“服务于物业管理的物业管理区域图测绘”为例

田伟 郑钧予 黄剑平

一、研究背景

物业管理是一项改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，它与民生息息相关，具有树立城市形象，完善城市功能的作用。《物业管理条例》明确规定：“国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”。随着人民生活水平的不断提高，我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活和不平衡不充分的发展之间的矛盾，这种矛盾体现在物业管理中，即业主对小区物业管理的高要求和物业管理水平落后的矛盾。

为了解决物业管理存在的问题，2012年，武汉市委、市政府以“城管革命进社区”为依托，将老旧住宅区纳入“城管革命”体系进行考核，以助力老旧住宅区改造。2017年2月以来，武汉创新开展“红色引擎工程”，“红色物业”便是“八个红色”中的一项重点任务，我市将“红色物业”作为联系服务群众的重要平台，让物业既发挥服务功能，又发挥政治引领作用。

为同步落实武汉市物业管理政策，武汉市房产测绘中心（以下称“我中心”）在2012年至2014年间，开展了老旧住宅区物业考评工作，即1.0老旧社区调查阶段；自2015年至2016年，开展了新建小区的物业管理区域图测绘工作的研究和探索，即2.0新建小区测绘阶段；2017年至2018年，以物业管理区域图成果为基础构建了武汉市物业管理综合信息系统全新的行政备案流程，即3.0测绘成果与行政管理结合阶段。

二、物业管理区域图测绘1.0

2012年，为加强城市综合管理，改善居民生活居住环境，进一步推进城市综合管理进社区，巩固老旧住宅区物业服务的工作，武汉市人民政府决定将全市老旧住宅区物业服务纳入城市综合管理考评工作。该项目自2012年开始，计划用三年时间使全市老旧住宅基本实现“环境美好、管理有序、服务周到、群众满意”的总体目标。受武汉市住房保障和房屋管理局委托，我中心承担了该项工作的测绘任务，在全国范围内创造性地提出物业管理区域图测绘的概念并加以实践，为老旧住宅区物业服务纳入城市综合管理考评工作提供了基础资料。

1.工作任务

以1∶2000房产管理图为工作底图，测制1：500比例尺《考评物业管理区域平面图》，最后制作以区为单位的《考评社区分布图》和《2012年、2013年、2014年中心城区老旧住宅区物业服务纳入城市综合管理考评社区分布图》。

2.工作内容

按照《中心城区老旧住宅区物业服务考核标准及评分细则》的要求，以1∶2000房产管理图为工作底图，实地调查社区范围和考评物业管理区域范围，摸清范围内的居委会、物业用房、停车位、拦车器、自行车棚、晾衣架、出入口、公示栏、岗亭、垃圾容器、问题设施的位置、数量等基本情况。

3.技术路线

根据考评工作实施方案总体要求，对列入考评的小区进行测绘，编制物业管理区域图，为全市中心城区老旧住宅区物业考评工作提供技术支撑。工作流程：资料收集、技术设计、外业测绘、内业制图、检查验收、提交验收使用。

4.考评物业管理区域图测绘

采用武汉市1∶2000房管基础图为底图叠加现有街道范围线制作工作底图。实地测量时，与现场指界人员一起确认描绘社区范围及考评物业小区范围。确认范围后，对区域内的物业要素进行测绘调查。

5.工作成果

2012～2014年共完成武汉市中心城区7个区72个街道425个社区的考评物业管理区域图测绘工作，形成每年度以区单位的专题图册，并编绘年度老旧住宅区物业考评区域分布图。

2012年至2014年，以武汉市“城管革命”进社区为契机，将物业管理区域图测绘首次应用于老旧住宅区，绘制成老旧住宅区物业管理区域考评图，为武汉市政府“城管革命进社区”提供了基础图件资料，也为“物业管理区域图测绘2.0”的探索和实践奠定了基础。

三、物业管理区域图测绘2.0

在总结“物业管理区域图测绘”首次应用于全市老旧住宅区物业服务考评工作成功经验的基础上，为了避免新建小区陷入老旧小区管理的困境，我中心将其应用到新建小区。

物业管理区域测绘1.0阶段侧重于利用底图、外业调查、修补测量，老旧小区范围也基本成型，而2.0阶段则构建、完善了物业管理区域图测绘技术体系，编制了《物业管理区域测绘技术标准》，正式明确了物业管理区域图的概念，同时根据国家、省市相关物业管理条例确定了新建小区的物业管理区域划分原则。

物业管理区域图是反映物业管理区域内物业基本情况，突出反映物业共有（用）区域、部位和设施设备等物业信息的专题图。它以国家法定坐标为基础，以1∶500为基本比例尺，作为房产数字化平面图，同时被录入武汉市1∶2000数字化房产管理图系统。

“物业管理区域图”按照“图式”标准和精确的地理坐标形成管理区域地上、地下两个部分，通过实地测量的图形数据资料，以数字化、可视化的效果突出显现共有、专有部分的现状。

物业管理区域图测绘的基本内容主要包括：生产准备、物业要素调查、物业要素测量、物业管理区域图绘制、技术报告编写、质量检查验收、成果整理与提交等。

物业管理区域图的测绘建立在物业管理区域划分的基础之上，物业管理区域的划分结合《湖北省物业服务和管理条例》第八、九条，《武汉市物业管理条例》第五条，同时结合历史遗留、实际管理是否方便、设施设备共用、城市项目规划等多角度来确定。

物业管理区域图测绘2.0的出现满足了我市房产管理的诸多要求：1.以物业管理区域图为基础，建立了全市物业管理项目分布图；2.加强武汉市物业管理，规范物业管理活动，为开发企业物业管理区域备案及物业管理企业招投标提供了数据基础；3.帮助业主全面掌握物业管理区域的基本情况，明确了业主应有的权利和义务范围，完善业主对区域范围内共同事务的约束和自我管理的责任。

四、物业管理区域图测绘3.0

2017年2月以来，以武汉市“红色物业”工程为契机，为了进一步规划住宅小区物业管理活动行政备案行为，本着加强监管、简化流程、方便企业的目的，市房管局以物业管理区域图2.0成果为基础构建了武汉市物业管理综合信息系统。

武汉市物业管理综合信息系统以物业管理区域图为基础，建立全市物业管理项目分布图，在此基础上，与维修资金管理系统对接，全面掌控全市物业管理基本情况，实现网上监管。

物业管理区域图2.0作为物业管理区域备案、前期物业管理招标备案、前期物业服务合同备案的重要资料，在物业管理行政备案活动中起到了决定性的作用，但因为测绘过程位于项目前期施工阶段，成果不能满足承接查验备案、物业服务合同备案的诸多需求。为此，我中心探索了物业管理区域图测绘3.0（物业管理区域承接查验测绘）实施方案。

3.0阶段是2.0阶段的全面升级，它不仅包含了2.0阶段所有的测绘内容，同时涉及到了户内工程验收情况说明、公共区域工程验收调查、设施设备工程调查验收等内容。

3.0阶段物业管理区域图测绘采用了GPS、RTK等高新技术手段，融合了测绘地理信息技术，将物业管理区域图建库工作常态化，从传统的、单薄的纸质化管理提升到了数字化、体系化、信息化管理，并夯实了武汉市物业管理综合信息系统的数据基础，契合了“红色物业”中创新基层社会治理体制机制的理念。

五、结语与展望

根据武汉市物业管理现状，结合武汉市物业管理行政文件，我中心开展的物业管理区域图测绘的研究和实践，率先提出了基于地理空间信息链多方联动的“信息物管”新模式，首创了测绘成果在物业行政管理中的应用，制定了物业管理区域图测绘相关标准和空间数据建库系列规范。到目前为止，测绘成果已广泛应用到武汉市物业管理的实际工作中，为武汉市老旧住宅区物业服务考评和新建小区物业招投标、物业项目备案、房屋交易公示、明确各方责任范围等事项提供了基础资料和数据支撑，有效地降低了管理成本，提高了行政管理效能，实现了“以图管物业”的标准化、规范化、系统化，为打造“智慧社区”和探索社会管理方式创新积累了宝贵经验。

目前，我中心已在物业管理区域的实景三维建模，二三维一体化信息平台的搭建工作中取得突破性进展，相信在不久的将来，物业管理区域图测绘将常态化实现从平面化到立体可视化，精准化的飞跃。