我国商业地产企业核心竞争力分析

何乾雷

摘 要：自改革开放以来，我国商业地产不断发展，其发展速度十分惊人，取得举世瞩目的成就，国内建筑规模即使与美国、欧洲等地区和国家相比也不遑多让。但伴随着商业地产开发量的增加，空置面积也随之扩大，将我国商业地产企业开发经营问题暴露得淋漓尽致。本文结合有关研究理论，以万达商业地产企业为例，对其核心竞争力进行分析，并从中得到一定的启示，希望对促进我国商业地产企业的发展有所帮助。

关键词：商业地产企业;万达集团;核心竞争力

自上世纪90年代开始，大型百货商场以及新型商业改造投资热潮在我国兴起。90年代中期超级市场和大型卖场在我国蓬勃发展，随后又出现了购物中心，通过查阅相关资料得知，我国商业地产在2002年的发展成绩十分显著，投资比重上升幅度较大。此后，依然保持着迅猛上升的势头。近些年，随着政府对房地产调控力度的增强，使商业地产获得了更为广阔的发展空间。目前，众多房地产企业已经将商业地产作为经营业务，对商业地产的投入令人咂舌，一座座商业中心在我国各大城市拔地而起，彰显了商业地产发展的活力，同时也促进了城市的发展。在此背景下，对我国商业地产企业核心竞争力进行分析，具有十分重要的意义。

一、商业地产基础理论分析

1.商业地产的概念

从字面上可以将商业地产理解为用于商业的地产，不同于普通的住宅地产。从广义上看，商业地产含括的领域十分广泛，是指除了住宅房地产外的地产。商业地产与住宅地产的主要区别为功能和用途区别，故商业地产在国外也被称作零售地产，主要是指用途为零售的地产形式，这属于对商业地产的狭义解释。

目前，我国商业地产的形式包括以下几种：（1）宾馆;（2）居民商铺;（3）室内步行街;（4）专业贸易市场;（5）写字楼;（6）室外步行街。商业地产的开发方式为租售模式，在这种模式下，商业地产开发投入资金回收时间会十分漫长，故商业地产开发企业会依靠普通房地产积累充足的资金，以支持商业地产的开发，只有这样，才能避免风险的发生。由此可以看出，商业地产可以被看作为普通住宅地产的拓展和延伸。

2.商业地产核心竞争力

商业地产企业是指将营利作为目标，通过开发的方式，开发出与市场需求相契合的商业地产，并从中获取利益的经济组织。比如：万达集团就是典型商业地产企业。

商业地产企业核心竞争力指的是企业在开发和经营过程中形成的，能够促进企业发展，并整合各项资源的综合性能力，且这种能力难以被同行业企业所模仿。一旦企业具备这种能力，就会在市场竞争中占据先机，立于不败之地。但这种能力的形成需要商业地产企业在发展过程中不断积累和总结经验，故商业地产核心竞争力等同于经营实力，能够在多个方面表现出来。

二、商业地产企业核心竞争力分析

1.万达集团概述

万达集团是我国最大的商业地产企业之一，其创立时间为1988年，经过多年的发展，万达集团的经营业务范围已经涉及多个领域，包括高级酒店、电影院、写字楼和百货等产业。2012年万达集团的企业资产突破3000亿大关，同年收入也超过了1400亿，纳税总额为202亿，净利润100亿以上。故将万达集团作为分析对象，具有代表性意义。

目前，万达集团商业地产公司已经建立了一条集规划、开发、建设和管理于一体的产业链，其发展势头十分迅猛。

2.万达集团商业地产核心竞争力分析

本文基于SWOT分析方法，对万达集团商业地产核心竞争力进行分析，得到了以下分析结论：

（1）万达集团商业地产的优势

①规模效应显著。截止到目前，万达集团已经在我国各大城市开设了多达百家的万达广场，同时，万达集团还拥有几十家酒店，且酒店级别都是五星级和超五星级，集团拥有的不动产面积也超过了1千万平方米，是亚洲最大的商业地产不同产运营商。万达集团商业地产品牌远超国内同行业企业，其品牌信誉和口碑十分卓越，能够充分发挥品牌效应和规模优势整合各项资源，作为我国商业地产的龙头企业，推动了我国商业地产的繁荣发展。

②项目位于城市的核心位置。通过查阅资料得知，各个城市的万达广场皆位于城市的核心位置和商业中心，其中第一代万达广场，其规模普遍超过5万平方米，所处位置为城市核心商业地带;第二代广场位于城市核心商圈边缘，项目规模高达15万平方米，距离市中心的距离不超过1.5千米;第三代万达广场则集中分布于次商业中心地带。简言之，大部分万达广场所处的位置都十分繁华，具有较高的升值空间。

③市场认可度高。拥有万达广场的城市，其发展必然优于没有万达广场的城市，这已经成为了人们的固有看法，虽然这种看法存在一定的主观性，但却从侧面反映出万达广场深受市场的认可。比如：以黑龙江省为例，目前，黑龙江省拥有万达广场的城市包括哈尔滨和大庆等，哈尔滨是省会城市自然不必多说，大庆市因为资源优势，是黑龙江省人均GDP最高的地区，人均消费水平非常高，万达广场选择在大庆市开设，必然有其道理。尤其是第三代万达广场由于其规模庞大，功能完善，因此被各大城市作为地标性建筑，在取得良好经济效益的同时，也产生了一定的社会效益，使城市功能得到了完善，同时也提升了当地的就业率，促进了地区的经济发展。据了解，商户和消费者对万达广场十分满意，因此，市场认可度高，是万达集团商业地产核心竞争优势之一。

④现金流滚资产模式的应用，使资金良性循环。众所周知，商业房地产企业想要发展，必须要保证現金流量的充足，万达集团所实施的现金流滚资产模式，保证了企业现金流量的充足。万达企业会通过出售公寓写字楼和室外步行街在短时间内获取大量的现金，然后将这些现金投入到另一个项目，周而复始，始终保持现金流量的平衡，并在此基础上，建立了良性的商业模式和盈利模式，保障了企业的发展。此外，万达集团商业地产还具有土地成本低廉、售价高、盈利好、资金周转率强等优势，在这些优势的共同作用下，企业呈现出欣欣向荣的发展态势。

（2）万达集团商业地产的劣势

①租金水平低。万达集团商业地产旗下企业和长期合作伙伴较多，故租金水平较为低廉，影响了租赁回报率，因此，万达企业很难通过租赁获取较多的经济利益。

②商业销售定价过高，影响了租金回报率。由于万达具有较高的品牌价值，故万达集团对物业进行了高定价，这在一定程度上打消了企业或个人购买销售型物业的积极性，具体表现为在第三代万达廣场中，销售型物业的租赁比例低于40%，不仅导致物业大量闲置，还对商业氛围的形成造成了不利影响。且由于租金回报率低下，投资者的投资信心不断下滑，这对于商业地产发展造成了极为不利的影响。一旦环境出现变化，会导致资金风险。

③业态互动程度和有效消费不足。业态布局是万达集团商业地产的不足之处，出于尽快完成满铺开业硬性指标的考虑，一些商铺在招商过程中较为盲目，缺少对业态布局合理性、恶性竞争等因素进行考虑，导致业态互动程度和有效消费水平下滑等问题出现，对商业地产项目的整体性发展造成了威胁。

④在早期产品线规划方面存在不足。万达集团早期产品的不足，制约了企业的进一步发展，并且这些不足难以改正，与其他商业地产相比，较为劣势。

⑤高级酒店长期边际效应递减。通过上述分析可知，万达拥有五星级及以上酒店多达40余家，但酒店具有前期投入大，投资回收慢的特点，其经济效益并不显著，甚至会成为企业发展的绊脚石。

⑥精细度低。万达集团商业地产开发速度非常之快，通常情况下，一个项目的开发时间不超过18个月，虽然开发速度快有利于保持维持企业的竞争优势，但同时也会产生一系列的问题，其中精细度不足就是最为突出的问题。具体表现为建筑工程质量不高、管理效果不佳、品牌质量差等等。

（3）万达集团的机会

①万达集团已经成功上市。2014年万达集团商业地产在香港成功上市，这代表着万达集团可以从市场中获取发展所需的资金，企业发展能力得到了证券机构的认可，企业在获取充足的发展资金之后，必然迎来新一轮的扩张。

②土地获取效率高，具有大量的项目储备。伴随着国内经济的高速发展，人均GDP和消费水平显著提升，二线、三线甚至是四线城市出于发展方面的考虑，必然会通过出台优惠政策的方式，吸引大型商业地产企业入驻城市，发挥商业带动城市经济发展的作用。这对于万达集团来说无疑是发展的良机，各大城市会通过降低土地价格的优势，吸引万达集团开发项目，可以预见，在未来万达集团商业地产必然会保持较高的土地获取效率，且具有充足的项目储备，取得了资源上的优势。

③万达集团新一代产品，有望对租金收入问题进行改善。第三代万达广场被称为城市综合体，但由于多种原因，第三代产品并未取得预期的收益，而第四代产品则对第三代产品进行了完善，使娱乐休闲功能的更加完善，传统零售业务也被体验业务所取代，其目的在于减少电商行业对实体商业的影响。通过这种方式，吸引消费群体，从而提升项目的租金。

④万达集团具有海外融资能力。目前，万达旗下的三家公司已经成功上市，并且在国内外有很高的知名度，比如：万达商业地产、万达影业和万达信息，故具有较强的海外融资能力，这是国内大多数同行业企业所不具备的优势。

（4）万达集团商业地产的威胁

①缺少优秀管理人才。万达商业地产每年都需要规划并开发大量的地产项目，对于人才的需求十分庞大，尽管万达集团已经集中了国内大部分的行业人才，但依然面临着人才流失和缺失的窘境。因此，万达商业地产具有非常大的人才缺口，制约了企业的发展。

②主力店调整方向不清晰。主力店在万达集团商业地产中十分关键，其占地面积广阔，但取得的经济效益却十分低下，可以说投入和产出不成正比，万达集团每年都会从收入中拿出一部分弥补主力店的亏损。

③拿地效率过高，容易造成资金链断裂。通过上述分析可知，虽然万达集团可以以较为低廉的价格获取土地，但终究要付出大量的成本，少则几十亿，多达上百亿，并且万达商业地产的经营模式也决定着投资很难在短时间内回笼，通过查阅资料得知，目前万达集团的贷款金额高达上千亿，每年付出的利益都要以亿为计量单位，过高的负债率，成为了制约企业发展的重要因素。

④电商行业的高速发展，对其发展造成了巨大的影响。万达商业地产主打实体商业，而电商行业的发展对实体商业造成的影响不容小觑，以阿里巴巴为例，在2018年双11期间，仅双11一天的成交额就高达1267亿元，且这个记录会不断被打破，这表明电商在外未来会取代实体经济，如果实体经济没有取得重大突破，那么以万达为首的商业地产企业必然会受到冲击。

综上所述，本文通过SWOT分析法，对国内商业地产龙头企业万达集团商业地产公司进行分析，认为万达集团商业地产公司在具备优势和发展机会的同时，也存在一定的缺陷，同时还需要面对诸多问题的挑战，有鉴于此，建议商业地产企业应审视自身的实际情况，采取有效的策略，提升自身的核心竞争力，只有这样，才能实现可持续发展的战略目标。

参考文献：

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