青岛民宿运营管理案例分析

张磊

摘要：关于民宿的定义可以概括为：利用自用住宅的空闲房间，结合本地的自然景观、人文、生态、环境等资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住宿场所。随着近年来爱彼迎（Airbnb）等民宿预定平台的快速发展和游客对高品质民宿的需求不断增加，青岛的民宿行业也经历了快速发展。本文以“仙居崂山”高端民宿项目为例，对青岛民宿业的运营管理进行了分析。

关键词：青岛;民宿;共享经济;展望

一、“仙居嶗山”高端民宿项目

“仙居崂山”民宿，为崂山旅游集团于2015年打造的高端民宿项目，该项目将当地村民闲置的一些民宅统一包装，并邀请了中央美术学院的专家进行设计装修。经过我们实地探访发现，这些民宿按照酒店标准间设置，兼具当地民宅特色，就地取材装修，每一套民宿都有自己独特的风格和设计语言，在细节中体现了山、海、茶等本地文化;该民宿统一按照星级酒店的管理方式由专业人员进行管理。

由于“仙居崂山”民宿为租赁当地村落闲置民房，与当地村民的住宅相邻，游客在入住时既可以在享受房间内改造后的现代便利设施，又能够近距离接触赶集等本地文化，感受与酒店不同的住宿与度假体验;同时对于当地村民来说，“仙居崂山”这一高端民宿业的到来，既提升了周边环境，也增加了收入，并能够带动周边交通、土特产销售、甚至商业等配套设施的发展。

二、青岛民宿业的发展

如果说十几家前出现的“农家乐”是青岛民宿业的1.0时代，那么在欧美发达国家以及日本和台湾地区以“共享型经济”为卖点，近几年通过莫干山民宿的发展模式，以及爱彼迎（Airbnb）在国内认知度的提升，越来越多的青岛人在简单装修闲置公寓或房间后，进行出租的可以算作是青岛民宿业的2.0时代。

近年来很多人在旅行时会选择民宿这一住宿方式，大众对民宿有了更高的认可度。从某种意义上说，当前国内的“炫耀式消费”和每逢长假的“微博、朋友圈摄影大赛”，从某种意义上说也算是一种朋友间展示个人独特品味和喜好的谈资和话题之一。

“仙居崂山”这一项目所代表的，是青岛民宿行业的3.0时代。随着我国人民生活水平的不断提升，越来越多的人有了周末郊游度假和亲子游的需求。很多收入相对较高的群体，希望利用周末或者休假的机会，带着家人去郊外放松一下，呼吸新鲜空气，暂时告别繁忙的工作，而“农家乐”由于设施水平、卫生条件和服务水准很难达到追求质感的高端住宿市场的需求，“仙居崂山”这一民宿项目较好的弥补青岛高端民宿市场的这一空白。

三、民宿的优势

由于民宿这一新兴住宿方式有区别于传统的酒店，客人可以更近距离的接触本地文化，并亲手参与到采摘、烹饪这一过程，从而更充分的体验“家外之家（Home away from home）”这一酒店行业一直以来所追求的住宿感受，而高端客人更注重住宿体验和私密性，因此，以“仙居崂山”为代表的高端民宿项目，有着清晰的市场定位、特点鲜明并饱含细节客房设计和规范的运营管理模式，预计会有相当一部分的客户群体是来自本地或周边的高端客人;相比于酒店的同质化、标准化，民宿的个性化和人性化更加受到人们的青睐，客人的多样化要求也更容易得到满足。随着民宿行业的发展和竞争，民宿周边服务也越来越完善，可以配套跟旅游有关的一系列服务和设施，因为民宿规模小，可以更好地用配套设施服务好每一位客人，能满足他们的旅游需求甚至精神需求。而青岛尽管是全国著名的旅游城市，但是旅游淡旺季区别非常明显，如果宣传和经营得当并进行市场细分，相信利润会非常可观。

四、青岛民宿业的挑战与未来

当前全国各地的民宿行业大有一哄而上，野蛮增长的趋势，以浙江的莫干山民宿为样板，各地政府都在模仿类似的高端民宿发展模式，同质化较为严重;而民宿2.0时代的很多房东，也纷纷变成了“二房东”甚至是“房屋中介”，盈利变成了唯一的目标，服务水准参差不齐、卫生清扫和日常管理不够规范，甚至出现了安全隐患与纠纷，失去了民宿最原始初衷和意义，其实与普通的短租房并无两样。青岛的高端民宿业应该以“仙居崂山”为样板，走特色与精致路线，结合崂山旅游资源和景观，走“质”不走“量”，做强、做精，不打“价格战”，打“品质牌”，高端市场的目标群体最关注的不是价格，而是服务水准和品质。

在民宿发展较早的南方，民宿过剩的问题已经开始凸显，盈利难已经开始困扰着很多经营者。在不久的将来，青岛民宿主们或许也会遇到同样的问题。不过，如今摆在众多民宿主面前的最紧迫问题，是青岛旅游淡旺季明显，全年入住率过低。目前青岛民宿存在诸多痛点，除了普遍面临的身份合法化问题，还有很多诸如服务水平、规范标准等亟待解决的问题。

随着我国文化软实力的提升，青岛高端民宿业未来还可以针对外国游客的入境游市场进行相关战略开发，以“茶道”、“道教”等主题，结合青岛胶东国际机场及邮轮母港的发展进行营销，吸引外国游客，尤其是周边国家入境游游客。高端民宿不但可以是满足游客住宿需求和提升度假体验的场所和设施，更是宣传中国文化、提升文化自信的载体。

五、结语

对于不少民宿业主来说，虽然从整体来看，国家政策指引、乡村旅游的促进、共享经济的发展等都为民宿提供了诸多利好，但这个行业依然只是“看上去很美”。一边是民宿井喷式的发展、野蛮式生长;一边却是面临准入条件不明、行业标准不清，统筹规划不足、管理规范不够的困境;一边是期待回报的投资者趋之若鹜，一边是淡旺季明显盈利难。对于起步较晚的青岛民宿而言，成长中的烦恼总是难免。如何破解青岛民宿发展的痛点，恐怕需要地方政府、行业协会和民宿从业者们的共同努力。

“仙居崂山”这一高端民宿项目，以共享型经济为背景，合理有效的整合和利用闲置资源，既能够满足高端旅游度假市场需求，又可以帮助当地村民提升收入水平，应该作为一个青岛民宿行业的样板，科学、有序、健康的发展下去，回归“共享经济”和“文化体验”的本质，结合规范的管理和运作，力争成为青岛旅游业的一张名片，让青岛的民宿行业健康有序的发展下去，提升青岛的旅游产品层次和品位。

参考文献：

[1]许卫华.实施锦江品牌战略——加速锦江国际管理公司业务发展的对策之一[J].旅游科学，1997（01）.