村集体房屋出租需交什么税

姜正富

随着越来越多的新型农村集体经济组织（以下称村庄）作为特别法人参与市场行为，缴纳相关税费成为农村财务人员必须掌握的业务。村庄对外出租房屋一般需要缴纳增值税、房产税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等，房屋在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的，还需要缴纳城镇土地使用税。

一、增值税

营改增后，出租房屋应该缴纳增值税。一般纳税人增值税税率为11%，小规模纳税人增值税征收率为5%。村庄一般属于小规模纳税人，以5%增值税征收率计算房屋出租应纳增值税金额，计算公式为：应缴纳增值税额=含税租金收入÷（1＋税率）×税率。

增值税起征点规定：按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）；按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。近年来，随着我国对小规模纳税人的税收优惠力度不断加大，逐步将其免税标准提高至月销售额3万元。2019年国家对小微企业进一步普惠性减税，对主要包括小微企业、个体工商户和其他个人的小规模纳税人，从2019年1月1日至2021年12月31日，将增值税起征点由月销售额3万元提高到10万元（按季度申报的，季度销售额提高到30万元）。所以村庄从2019年1月起，月租金收入10万元以下的（按季度申报的季度收入30万元以下的）免收增值税，同时免征城建税、教育费附加、地方教育附加等。

【例1】甲村、乙村在县城都有房屋空置，从2019年1月起将房屋对外出租，租期都是2年。甲村房屋2000平方米，月租金40000元；乙村房屋7000平方米，月租金140000元。甲村、乙村都属于小规模纳税人，租金属含税收入。计算甲村、乙村应缴纳增值税。

计算甲村月销售额=含税租金收入÷（1＋5%）=38095.24元，低于增值税起征点，免征增值税。

计算乙村月销售额=含税租金收入÷（1＋5%）=133333.33元，高于增值税起征点，应缴纳增值税。

乙村应缴纳增值税额=含税租金收入÷（1＋5%）×5%=6666.67元。

二、城市维护建设税（简称城建税）

城市维护建设税是具有附加税性质的一种税，它是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的，税率为1%。计算公式：应纳城建税额=(增值税+消费税)×适用税率。

【例2】（接上例），计算甲村、乙村应缴纳城市维护建设税。

甲村因免征增值税，所以也免征城市维护建设税。

乙村应纳城建税额=(增值税+消费税)×适用税率=6666.67×5%=333.33元。

三、教育费附加

教育费附加也是具有附加税性质的一种税，它以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，按3%的税率征收。计算公式：应纳教育费附加额=(增值税+消费税)×税率（3%）。

【例3】（接例1），计算甲村、乙村应缴纳教育费附加。

甲村因免征增值税，所以也免征教育费附加。

乙村应纳教育费附加额=(增值税+消费税)×3%=6666.67×3%=200元。

四、房产税

房产税采用比例税率，其计税依据分为按照房产余值计征和按房产租金收入计征。按照房产余值计征的，按照出租房屋的房产原值扣除10%—30%后的余值缴纳房产税，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，按租金收入的12%缴纳房产税。村庄出租房屋一般按房产租金收入计征房产税，计算公式：应纳房产税额=租金收入×税率(12%)。

根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税”和第五条规定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，村庄在计算应纳房产税时，应先计算是否缴纳增值税。缴纳增值税的，应纳房产税额=含税租金收入÷（1＋增值税税率）×房产税税率(12%)；免征增值税的，应纳房产税额=含税租金收入×房产税税率(12%)。

【例4】（接例1），计算甲村、乙村应缴纳房产税。

甲村免缴增值税，其应缴纳房产税=含税租金收入×房产税税率(12%)=40000×12%=4800元。

乙村缴纳了增值税，其应缴纳房产税=含税租金收入÷（1＋增值税税率）×房产税税率(12%)=16000元。

五、城镇土地使用税

城镇土地使用税是根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。一般规定每平方米的年税额为：大城市1.5元—30元；中等城市1.2元—24元；小城市0.9元—18元；县城、建制镇、工矿区0.6元—12元。实际交纳单位税额以当地税务部门规定为准，其计算公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

【例5】（接例1），房产所在税务部门规定每平方米的年税额3.6元，计算甲村、乙村应缴纳城镇土地使用税。

甲村1月应缴纳城镇土地使用税=应税土地的实际占用面积×适用单位税额÷12=2000×3.6÷12=600元。

乙村1月应缴纳城镇土地使用税=应税土地的实际占用面积×适用单位税额÷12=7000×3.6÷12=2100元。

六、印花税

村庄出租房屋，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所书租赁总金额的千分之一贴花。税额不足1元的，按1元贴花。其计算公式：应纳印花税额=租金总额×税率(0.1%)。

【例6】（接例1），计算甲村、乙村应缴纳印花税。

甲村租金总额=40000×24=960000元；

乙村租金总额=140000×24=3360000元。

甲村应缴纳印花税=租金总额×0.1%=960000×0.1%=960元。

乙村应缴纳印花税=租金总额×0.1%=3360000×0.1%=3360元。

七、综合案例

山东省规定：自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

【例7】山东省青岛市丙村是小规模纳税人，从2019年1月起将其在农村空置的一处房屋出租3年，房屋5000平方米，每月租金（含税）115500元。

计算丙村出租房屋不含税租金=115500÷（1+5%）=110000元，超过增值税起征点，应当缴纳增值税。

计算每月应缴纳增值税=110000×5%=5500元。

计算每月按50%应缴纳城市维护建设税=5500×1%×50%=27.5元。

计算每月按50%应缴纳教育费附加=5500×3%×50%=82.5元。

计算每月按50%应缴纳房产税=110000×12%×50%=6600元。

计算签订合同时应缴纳印花税=3×12×115500×0.1%×50%=2079元。

因房屋在农村，不用缴纳城镇土地使用税。

【例8】山东省青岛市丁村是小规模纳税人，从2019年1月起将其在县城（税务部门规定城镇土地使用税每平方米的年税额1元）空置的一处房屋出租1年，房屋480平方米，每月租金（含税）9450元。

计算丁村出租房屋不含税租金=9450÷（1+5%）=9000元，低于增值税起征点，免征增值税，同时免征城建税、教育费附加、地方教育附加等。

计算丁村每月应缴纳房产税=9450×12%×50%=567元。

乙村1月应缴纳城镇土地使用税=480×1÷12=40元。

计算签订合同时应缴纳印花税=9450×12×0.1%×50%=56.7元。