浅谈景观树木搬迁补偿价值评估技术方法

许 蔚 业 涛 玉 峰

景观树木资产价值涉及面广,多学科多领域。新的领域,需要资产评估师去面对,做到快捷、准确与公正的评估,这是市场经济发展的需要,特别是城市建设向外扩张,征用土地涉及城市周边景观树木搬迁。

一、景观树木资产的概述

景观树木资产是指有生命的动物和植物。景观树木资产分为消耗性景观树木资产、生产性景观树木资产和公益性景观树木资产。消耗性景观树木资产,是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的景观树木资产,包括生长中的大田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等。生产性景观树木资产,是指产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的景观树木资产,包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。公益性景观树木资产,是指以防护、环境保护为主要目的的景观树木资产,包括防风固沙林、水土保持林和水源涵养林等。景观树木是景观树木资产的重要组成部分。它是以公益性、防护、环境保护为主要目的景观树木资产。一般指公园、城市园林、道路两旁和旅游景区拥有的景观树木。评估园林景观树木,一般树的胸径比较大,树龄比较长,大部分为移栽的树木。衡量树木的重要指标是树木的胸径、树高、整型、蓄积量和出材率、材质、经济价值或景观树等名贵树种。在我国组成优势树种有落叶松、云杉、冷杉、华山松、柏木、樟子松、油松、马尾松、云南松、杉木、银杏、花梨木、紫檀、樟木、楠木、水曲柳、胡桃楸、黄波罗、栎树、桦木、榆树、红花七叶、柞树、栾树、朴树、五角枫、橡树、红枫、杨树、紫薇、酸枣树、雪松、椿树等。评估对象是指消耗性景观树木资产,主要为苗木树木及景观树等。根据约定委托方与产权持有者提供的景观树木资料。并以委托方与产权持有者、审计公司提供(三方认可)与评估机构调查核实的资产评估明细表为基础(本文仅谈景观树木)。

二、对景观树木资产调查核实

（一）对景观树木资产调查的目的

景观树木资产调查的目的是为了解评估委托方与资产占有方所提供的景观树木资产的合法性、可靠性和准确性,并以此确定该景观树木资产是否可以在本次评估中作为重要依据。不同的评估目的,选用的评估方法、精度要求和评估结果是不相同的。因此,首先,要明确评估的目的；其次,明确资产调查的目的；评估目的与调查目的是相互依存的,只有明确了评估目的后,才能正确确定调查的目的,评估目的是确认委托景观树木资产公允搬迁补偿价值,为委托方征收补偿提供价值参考依据。所以,景观树木资产调查目的为了解评估委托方与资产占有方所提供的景观树木资产的合法性、可靠性和准确性,并以此确定该景观树木资产作为本次评估的重要依据。

（二）对景观树木资产调查的程序

根据《资产评估执业准则—森林资源资产》的规定和《森林资源资产评估管理暂行规定》等原则,其调查按以下程序进行：①编制工作方案。包括调查的范围与任务、内容与要求、工作步骤、人员组织等。技术方案内容一般包括调查任务、内容、开展调查工作的技术依据、技术方法、质量保证和成果组成等。赴委托方处就评估相关事宜进行协商,进一步明确评估目的、评估对象、评估基准日和现场清查核实具体安排。②工具准备工作。工具、仪器主要有林分速测仪、GPS、角规、测高器、直径圈尺、皮尺、钢尺及无人机等。应根据具体情况和条件进行收集与准备。③组建调查队伍。对调查人员进行短期技术培训,进行职业道德教育、安全自救教育、野外生成教育,以及统一指挥纪律教育等；④实地调查实施。项目负责人带队,由资产评估师、林业工程师一行五人赴现场对其景观树木资产进行调查,严格按照工作方案和技术方案有序进行调查。收集与评估对象有关的山林权证、承包合同或协议；收集当地的自然条件、社会经济状况；收集资产所在地森林调查及林业经营等情况；收集当地政府及林业主管部门发布的各种规定与办法、立地质量等级和地利等级等调查情况；收集有关的技术标准、技术规定、规范等。⑤编写调查报告。景观树木资产调查报告的主要内容应当包括：调查对象、范围、内容、起讫时间、调查队伍基本情况、调查技术方法、调查质量、调查结果、结论意见等。

（三）对景观树木资产调查的内容

景观树木资产调查的重点是：对委托涉及的景观大型树木的分类认识,如树苗、树木和景观树；对资产进行拍照或无人机录像、树木品种、胸径或地径、高度、冠幅进行测量,了解种植年限,树龄、树形等进行测量登记；验证产权证明文件,理清产权归属,明晰产权关系。

首先,对本次评估的有关事项进行了解和询问,评估的目的是确认委托景观树木资产公允搬迁补偿价值,为委托方征收提供价值参考依据。

其次,现场进行数量与质量的核查,主要是对各种树木进行抽查、核实。

其三,对资产进行拍照、对未登记的树木进行登记核实。

（四）景观树木资产调查的依据与调查报告拟写（略）

三、评估取价的原则与标准

（一）取价的基本原则

一是看树的生长期(即树龄：3年以下,3--5年,5年以上,10年以上,20年以上,30年以上,40年以上,50年以上)；二是看树的大小(胸径,地径,高度,蓬径)；三是看树的类型(嫁接苗,实生苗,移栽苗,全冠,截头,造型)；四是看树的造型(独杆,多杆,独枝多枝,形态,长势)；五是看树的品种(特殊品种,稀有品种；皂角,对节白腊,黄杨,紫薇,红继木等)；六是看评估目的及补偿方式(全价收购,是搬迁移栽各种费用补偿)。

（二）树木取价的依据与标准

根据某市公布的《工程造价》,如《工程造价》上没有的查询某省绿化委员会主办《花木盆景》发布的太子山近期苗木价格,某市四季美花木市场近期苗木价格；《花卉》发布的苗木价格；以及中华绿化网等网站上公布的价格信息。取价时一般按中限取价,一般会留有余地,给征收方谈判的余地,对于个别特殊情况的林木也有超过极限的,这种情况比较少,最后确认价以正式报告为准。

四、搬迁树木价值的评估

资产评估方法是评估师评估资产价值的技术手段,熟知、理解和恰当使用资产评估方法是相互联系的统一整体。根据《资产评估基本准则》规定“资产评估基本方法包括市场法、成本法和收益法”的规定。依据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择评估方法,形成合理评估结论。本次评估苗木树木资产选择市场法。其计算公式：

P=(P,×A×B×C×D)

P——资产评估值；P,——参照物价值；A——交易情况修正系数；B——交易日期修正系数；C——区域因素修正系数；D——个别因素修正系数。

资产评估师从现场勘测查看、种植年限,以及市场询价并结合近年评估树木的经验,综合分析确认本次评估景观树木资产——苗木树木的评估价值。

一是确定树木的胸径、高度或蓬径、冠径；

二是市场询价,对待评估树木的市场价格,求得同类树种的平均价格；

三是取价依据,某市城市园林绿化企业协会发布的《某市2018年11月苗木市场参考价格表》；某市建设工程标准定额管理站发布的《某市工程造价--园林绿化综合信息价》；某省绿化委员会主办《花木盆景2017年11月号》发布的价格信息。

四是最终确定树木的评估价值。

评估树木资产采用原木法与树木系数法相结合的技术方法。

原木法计算公式：树木评估价值=胸径×原木蓄积×树木数量×出材率×木材单价

树木系数法计算公式：树木评估价值=(树种价值×胸径×生长势系数×级别系数×场所系数×倍数)

五、搬迁树木补偿价值测算与确定

树木搬迁移栽的实际情况,取费标准主要看树的胸径、高度、树种、远近距离等因素来选择,资产评估师多年评估搬迁树木经验及相关技术参数及费用率,合理选取费用率。具体是：搬迁移栽费用=评估价值×(起苗(树)费率＋运杂及力资费率＋机械设备作业费率＋挖穴栽种费率+搬迁移栽损失费率＋截冠损失率)+后期维护管理费。

（一）树木搬迁移栽补偿标准

根据我国现行规定及树木搬迁移栽的实际,取费标准主要看树的胸径、高度、树冠、树种、远近距离等因素来选择,资产评估师与林业工程师多年评估搬迁树木经验及相关技术参数及费用率,合理选取费用率。搬迁项目评估,大部分涉及农民资产,为了直观、明确、容易解释、好理解,所以采用树木的评估原值,对各种费用按市场价进行必要的分解,从中确定六项费用率,乘以评估价值作为搬迁费用。另一种方法用工程造价来确认搬迁费用进行验证,其误差率不得高于6%。

1.搬迁移栽费率依据与选择。评估搬迁移栽费用主要依据《某省园林绿化工程消耗量定额及全费用基价表》、《某市工程造价》的相关规定,一般树苗(木)胸径在5公分或地径在8公分以上,高1.5米以上的树移栽时,一般按下面费用率取费。

①起苗(树)费率3～7%；②运杂费率6～8%；③机械设备费率5～8%；④挖穴栽种费率5～9%；⑤搬迁移栽损失费率6～10%；⑥后期维护费率4～8%；最低标准为29%,还可下浮20%；最高达50%,也可下浮15%。这主要看移栽树木的实际情况而定,一般移栽费用不低于10%,最高不得超过60%。

2.各参数的选择与确定。资产评估师与林业工程师根据上述确定的费率标准,综合分析委托方或产权持有方的实际状况及树木大小的实际,以及从业的经验积累,综合判断评估资产在搬迁过程中需进行的程序而具体确定取苗(树)费、运杂费、机械费和挖穴费和后期维护费等如下：

①起苗(树)费是指企业在搬迁时原地的将树木进行挖取、打包、人工等产生的费用。据相关规定,搬迁树木的形体大小、树枝长短、高度、土球重量、截冠状况等繁简程度,资产评估师及工程师认为在3～7%内综合确定为按树木评估价值的6%计算费用；

②运杂及力资费是指企业在搬迁中由原地址运往新地址的上下车力资和运输费用。本次委托评估企业从原址搬迁到新址,按照国内运杂费率标准为二类6～8%。资产评估师经过分析及运输距离(2.5公里)特选取运杂费率为8%计算运杂费；

③机械设备作业费是指企业搬迁的树木或机器设备时,需用机械作业而发生的各种费用,如吊车、截枝、清障。根据国内费用率标准,采用的大中型设备不同,取费标准也不同,综合平均为5～8%,本次根据机械设备的具体情况,选择8%为计算费用；

④挖穴栽种费是指企业搬迁树木到新地址挖穴栽种而进行的费用。应包括：采用机械挖穴、人工挖穴、人工栽种、枝撑相连的平台或称支架等等。搬迁树木,胸(米)径有部分50mm的大树,高在5m以上的优质树术,占总数量的10%,综合分析各方面的因素,最终选择切合实际的9%为计算依据。

⑤搬迁移栽损失费是指企业在搬迁树木移栽时成活、上下车及运输过程中而损失的部分价值,资产评估师根据本次评估树木大小,以及季节等因素综合考虑,并结合搬迁同类树木的经验,特别是特殊品种及稀有树木,一般损失费比例在6%～10%,而本次评估时则选取8%为计算标准。

⑥后期维护管理费是指企业搬迁树木移栽时的搬迁过程要安排专人负责对这些树木看护管理、营养液、生根剂等所需费用,以及的人工费用,一般占搬迁树木价值的4%～8%,最终选择切合实际的中限8%为计算依据。

3.树木评估具体评估过程(略)

六、采用定额直接计算移栽补偿价值

（一）搬迁树木补偿价值评估依据

根据我国现行规定及树木搬迁移栽的实际情况,取费标准主要看树的胸径、高度、树冠、树种、远近距离、交通条件等因素来选择,资产评估师与林业工程师多年评估搬迁树木经验及相关技术参数及费用率,合理选取费用率,按树木的价值乘以费用率求得搬迁树木的移栽费用。由于评估景观树木资产树木(移栽树木数量多、规格大、费用高),为了准确,评估师并用某省定额分别对人工定额、材料定额、机械定额和费用定额进行普遍测算求出搬迁费用额用以验证上述方法评估补偿价值,其定额由某省建设工程标准定额管理总站编制的《某省园林绿化工程消耗量定额及全费用基价表》,往往与实际有差异。这种方法计算比较复杂,多少定额,多少工时,多少价格,材工费等,很不直观农户不欢迎这种办法,特别对胸径50cm以上的未有定额标准,也同样依据长期工作经验来确定,复杂而系统工程。其园林绿化工程定额计算表(略)。

（二）工程定额计算有关说明

1.栽植树木定额包括栽植前准备、栽植是工料、栽植后绿化场地周围2m内的清理。

2.定额项目中已综合考虑材料(不包括外购苗木)场内距离≤50m的搬运就位。

3.植物的起挖和栽植是按一、二类土考虑的,如为三类土,人工乘以系数1.34；四类土,人工乘以系数1.76。

4.树木带土球的规格按胸径的8倍计算。

5.当树木的起挖和栽植在以下情况时另行计算,①树木带土球直径超过280cm(胸径35cm)；②名贵树木的起挖和栽植。对于这两种情况评估师根据相邻规格之间的系数增长幅度测算得出。

6.栽植花木定额以原土回填为准,如需换土,另行按换土定额项目执行。

7.栽植定额项目材料中未包含肥料,设计如有需要或实际施加肥料,可另行计算,其他不变。

8.树木修剪,只适用于为保证树木成活而在种植前进行的剪枝、摘叶及形态整理。

（三）关于反季节栽植树木补偿确定

反季节栽植：符合下条件之一的均属反季节栽植。①当月平均气温超过22℃时的树木栽植；②长江流域5月中旬至9月上旬是的树木栽植；③落叶树种在其展叶后落叶前的栽植。

反季节栽植难度增加的处理办法。①起挖、栽植乔木按胸径的11倍套用相关定额计算,起挖、栽植灌木比照相邻大一规格的定额计算；②增加修剪摘叶和遮阳棚处理费用；③增加人工喷雾费用；④增加生根剂处理费用。资产评估师根据计算选择树木定额全费用的3-6%反季节费用。

（四）移栽后经济损失的确认

我国现行规定及树木搬迁移栽的取费标准主要看树的胸径、高度、树冠、树种、远近距离、交通条件等因素来选择的,对树栽种后未来一两年经济损失如何赔偿,是一个很大难点疑点,很难找到相关政策与规定。但是大树移栽后确有经济损失,一两年内主要保证树木成活,它根本不会增值。损失怎么办呢？由委托方及被拆迁方协商解决。资产评估师认为或按一定比例确定。一般这种种植企业其他资产较少,移栽后经济损失可按拆迁条例中停产停业损失规定5%补偿,参照这个标准,按树木搬迁补偿价值来计算移栽后经济损失的补偿,以达到公正公平维护中小企业的正当权益。

（五）搬迁树木补偿价值评估

采用工程消耗量定额计算移栽补偿费用具体计算过程(略)。

总之,为了公平公正对征收方与被征收方高度负责任的原则,资产评估师与林业工程师根据上述两种方法得出的移栽费用进行分析与比较,其差异率为4.44%。这个差异率在可控范围之内,合情合理的,符合现行法律法规及准则要求。我们认为使农户直观、明确、又好解说,故采用树木评估价值乘以费用率求得移栽费用的方法较为公正公平,以此方法作为移栽费用的补偿价值,为委托方与被拆迁方补偿时参考。