从房地产登记变化角度看房地产发展

于磊 牟伟

摘要：新中国成立以来，“居者有其屋”的梦想在大多数人身上得以实现。从“房产证”到“不动产证”转变的角度，描述了房地产业发展的光辉历程，“窥一斑而知全豹”，从中可推测未来房地产发展的前景。

关键词：房地产;登记;发展变化

中图分类号：F293                  文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2019） 12—0061-63 收稿日期：2019-09-23

中央农村工作领导小组最近印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，细细品味，里面也浸透着房地产发展的烙印。和当年商品房刚刚踏入舞台一样，宅基地加快办证凸显现代物权意识;可以租赁经营农家乐，凸显现代商品属性;不得随便转让、不让集体组织以外成员拥有凸显权属主体。

1 十一届三中全会前的房地产情况

新中国成立初期，在土地改革阶段，很多的县市政府颁发了土地和房屋所有权证。在很多的房地产档案管理部门都依稀可以找到，此类证书的效力，随着土地国有化改革的发展，大都仅仅具有参考价值了。

1947年9月，中国共产党在河北省石家庄市西柏坡村举行全国土地会议，通过了《中国土地法大纲》，于同年10月10日由中共中央公布，为新中国建国初期的房地产改革进行了纲领性指导。

1950年6月30日，中央人民政府颁布了《中华人民共和国土地改革法》，废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。我国历史上存在2000多年的封建土地所有制从此被彻底摧毁。

1949年后，我国确立了土地的社会主义公有制，当时《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”這就形成了旧国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用;二是无限期使用;三是不准转让。

1978年党的十一届三中全会后，房地产依靠政府进行分配的方式已经与当时需求显现出不相适应的苗头，南方部分城市有了商品房的试点，虽然尝试的结果不尽如人意，但一种全新的房地产模式开始登上了历史舞台。

2房地产发展翻天覆地的30年

我国在1986年制定了《土地管理法》，把土地的使用权和所有权分离。在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进人市场，为房地产市场奠定了法律基础。

1987年，深圳进行了首次公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。可以认为，1987年是中国房地产开始真正进人商品化的时代。

1988年4月，人大修改《宪法》，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月《土地管理法》议案修改，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，明确了土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。

3登记（办证）映射房地产发展新变化

伴随着房地产业的发展进人了快车道，与之相匹配的法律法规也加快了出台的步伐，从这些法律法规的出台中，折射出最近30年房地产发展变化的几个特点。

3.1物权意识不断强化

1987年10月，全国统一式样的房屋所有权证和国有土地使用证正式发布。

1995年，《房地产管理法》开始实施。第38条规定，下列房地产，不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2007年，《物权法》开始实施。第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

从上述两部房地产领域最重要的法律来看，伴随着房屋产权制度的完善，对个人房地产物权意识从萌芽到迅速强化，时间短，力度迅猛，买房必须有证成为大众化思维。2007年《物权法》实施后，更是把房地产物权的高度提升到新层面，房地产权属的最高效力证明也从产权人持有的房地产证转变为政府建立并持有的不动产登记簿，依托政府建立的登记簿更具有公信力和便捷的利用性，便于产权人及时掌控自己房产权属情况。有房得有证成为老百姓买房的“要件”之一。

3.2房地合一成为历史发展必然产物

在房地产高速发展的前20年，房、地办证分别隶属于住建和国土两个部门，在发展的开始阶段，“数据不共享，各自为政”的现状，导致不断出现新问题和新矛盾，多头管理的弊病显现。近些年“办证难”和“办证慢”成为房地产领域仅次于房价上涨的第二大问题。

一是房、地用途不一致难登记。土地用途按照土地登记用途确定，房屋设计用途按照规划批准文件或原房屋登记用途确定，在实际的登记工作中，出现房、地用途不一致的情况，导致无法登记。

二是只有房产证而无土地证房屋难交易。个人购买商品房及二手房、房改房进行交易时，要求必须提供出售方的土地分户信息及土地使用权证、原房屋所有权证书，而房屋登记只需出售方提供原房屋所有权证书。以数量最大的商品房为例，因开发商在为购房者办理房屋所有权证时，未在国土部门办理分户的土地手续，导致已办理购买商品房房屋所有权证的购房者无法出售其购买的商品房。

2013年11月20日国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

2015年3月1日国土资源部制定的不动产登记簿证样式不动产权证、不动产登记证明正式启用，不动产权证书开始出现在历史舞台，并且该证书将不仅仅利用在房屋、土地领域，还将涵盖草原和水域等内容。

3.3信息化技术在房地产发展中必将大放异彩

近期，《电子签名法》取消了电子签名不能应用于房地产转移登记时的限制，《不动产登记暂行条例实施细则》也取消了必须到不动产登记机构现场申请的限制。究其根本就是，现在信息化技术，让空间的概念变得极其“模糊”，数字签名外加面部识别已经基本可以做到和“面签”防伪相同的概率。

登记时，从“只跑一次”到“不见面”审批，很多人为之诟病。但历史发展的潮流，哪一次不是在争议中继续。从产权证的二维码防伪到登记资料利用的面部识别加指纹技术，让登记部门的服务时间从8小时拓展到24小时，从登记部门的办公区域拓展到互联网覆盖的所有区域，从登记人员的满负荷运作到申请人的全自助办理。老百姓享受到的便捷不就应是未来发展的方向吗？

信息技术在房地产品质的提升中也屡见不鲜。从进人小区的识别（车牌、人脸、指纹、刷卡）到楼宇区域的全监控覆盖，再到进人家庭区域之后的全智能化、全数字化服务，大家都在享受科技带来的便捷。不言而喻，房地产的发展与数字化深度融合，无法割舍。

作者简介：于磊、牟伟，日照市房地产管理局。