我国房产价格问题探析

2019-01-02

金融经济 2018年22期

关键词：性需求投资性房租

近年来我国房价涨速较快，使得房产成为社会各界普遍关注的热点问题，针对房价问题，国家出台了多轮次的调控措施，然而房价仍然逐年走高。那么，我国房价快速上涨背后的因素和逻辑是什么呢？

现代经济学的供需均衡理论认为，商品的价格主要受供求关系的影响。在供给不变时，需求增长将导致价格上涨；反过来，在需求不变时，供给增加则会导致价格下跌。房产作为一种特殊的商品，它的价格波动，也受供给和需求变化的驱动。

一、房产价格快速增长的原因分析

从市场的角度来分析，影响房价变动的直接因素主要是两个方面：供给和需求。其它的因素对房价的影响，也必须通过供给和需求的变动而发挥作用。因而，分析房价的变动，最直接的方法，是从供给和需求两个方面展开。

(一)我国房产需求的结构及变动

根据房产市场中买方的动机不同，可以将购房需求细分为居住性需求和投资性需求。居住性需求主要与人口的规模、人口增长速度、居民收入增长等因素相关；而投资性需求的购房目的是为了获得较高的回报，因而这种需求主要与经济政策、货币政策、投资环境等因素相关。

1.居住性需求的增长

居住性需求是购房人的基本需求，也是一种刚性需求。由于居住性需求主要与人口规模、增长速度、居民收入等因素相关，因而可以从这几个方面来分析居住性需求的波动。

以下是2007-2017年我国人口规模变动的情况：

从上图可以看出，近年来我国人口总数基本保持平稳增长的势头。从2007年到2017年末，我国总人口约增长7000万，年平均增长率约0.51%。而总人口数量的增长，必然会带来居住性需求的增长。

此外，由于相对其他商品来说，房产是高价值的商品，因而房产有效需求还与居民的收入正相关。而GDP、人均可支配收入等情况可以反映居民的购买力增长水平，以下是2007-2017年我国的GDP和居民收入的增长情况：

2007-2017年我国GDP及城镇居民人均可支配收入情况

可以看出，在2007-2017年间，我国的GDP总量从27.02万亿增长到82.71万亿，年均增长率达11.84%；人均GDP从2.05万增长到5.97万，年均增长率为11.28%；人均城镇居民收入年均增长率也达10.19%。可见，无论是我国的GDP总量规模，还是人居城镇居民收入，都出现了快速增长的势头。而GDP及居民收入的增长意味着居民财富的增加，这必然也会带来对房产需求的增长。

因此，总的来说，基于人口、居民收入增长而带来房产居住性需求的快速增长，是导致近10几年来我国房产价格增长的首要原因。

2.投资性需求的增长

由于房产价值较高，预计使用年限很长，房产不仅可以自己居住使用，也可以通过出租获得收入。这些特性使得房产不仅具有普通的商品属性，也具有一定的金融属性，从而带来投资性需求。

在房地产的投资性需求中，购买房产的主要动机来自两个方面：一是可以通过投资房产获得租金收入；二是通过房产的投资对冲货币贬值的风险。

(1)房租收入

由于房产是人们“衣食住行”四大基本需求中价值相对最高的资产，这使得房租的租金收入有一个非常大的优点：即租金将随着人们生活水平的提高而不断增长，因而房租本身也具有一定抗通胀能力。

以下房地产中介机构伟业我爱我家公布的北京市房租数据：

年份平均房租价格(元/套)增长速度200618622007224920.8%2008252112.1%200926274.2%2010306816.8%2011341811.4%2012376610.2%201340307.0%201441553.1%201544537.2%201645502.2%

从上表可以看出，自2006年以来，北京市的平均房租价格呈现逐年递增的趋势，尽管房租增速在不同的年份各不相同，但总体增长的趋势没有改变。2006-2016年间，房租的年均增速为9.3%，远高于同期的居民消费指数的增长速度。可见，房产所带来的房租收入具有一定的抵御通胀的能力。而房租收入的这些特性，使得它成为驱动房产投资性需求增长的动力。

(2)货币政策对投资性需求的影响

根据我国中央银行公布的统计数据，我国货币供应量M2(货币及准货币)一直保持稳定增长的势头。下表将各年M2和同期的年度GDP数据放在一起进行比较：

年份M2(亿元)M2增长速度年度GDP(亿元)M2/GDP2007.12403401.316.70%270232.31.492008.12475166.617.80%319515.51.492009.12610224.5228.40%349081.41.752010.12725851.7918.90%413030.31.762011.12851590.917.30%489300.61.742012.12974148.814.40%540367.41.82013.121106524.9813.60%595244.41.862014.121228374.8111.00%6439741.912015.121392278.1113.30%689052.12.022016.121550066.6711.30%743585.52.082017.121690235.319.00%8271222.04

从上表看出，从2007到2017年，我国GDP增长了2.06倍，而M2增长了3.19倍；货币供应量M2与GDP的比率也从1.49倍增长到2.04倍。可见，总的来看，我国货币供应量增长较快，其结果是带来货币购买力一定程度地下降，对于房产这种具有一定金融属性的资产来说，货币购买力的下降也会带来其名义价格的上涨。

此外，由于具有对货币购买力下降的预期，房产作为使用寿命长、易于保存、既可自住又可出租带来收入的资产，更容易成为投资选项，也因此会驱动房产投资性需求的增长。

(二)我国房产供给的特点

与需求相比，我国房产市场的供给相对来说弹性较小。这主要是由房地产行业的特点决定的。我国房地产开发过程中，土地的供给是由政府垄断的，而土地的资源也是有限的，因而房产开发一方面受各地政府土地供给政策的影响，另一方面还受当地可以作为建设用地的土地资源的影响。

由于土地资源的供给是有限的，而各地从事房地产开发的企业数量及生产能力不会有很大的波动，因而房产市场中的供给相对来说弹性较小。

从上面分析可以看出，近年来在供给变动不大的情况下，我国房产需求有了较大的增长，导致需求大大超过供给的“供不应求”的局面，使得房价快速增长。

二、房产价格的未来趋势分析

总的看来，我国房产经过近些年的多轮次上涨，已经处于较高的水平。而关于房价未来会怎么发展，社会各界甚至是经济学家们却一直存在较大的分歧。

(一)房产价格未来上涨的可能性仍然存在

由于存在以下诸多因素的综合作用，我国整体城市房价仍存在上行的可能性：

1.当前房产的限价未完全反映房产的市场价格

在房产价格快速上涨、居民购房压力逐年增大的背景下，2010年4月北京市率先出台了限购政策。随后，越来越多的城市实施了限购。

限购政策大幅度压制了房产市场中的购房需求，对平抑迅猛上涨的房价确实起到了积极的效果。但同时，由于这部分通过行政手段限制的市场需求并没有完全消失，一旦条件成熟而这些需求释放的时候，必然会带来市场价格的再次走高。

2017年，许多城市在限购令的基础上，又进一步出台了对房价的限价政策，通过限制新开楼盘的备案价格来稳定房产市场价格。限价政策的实施使得这些地区的新楼盘价位往往低于相同位置的二手房价，出现了新房与二手房“价格倒挂”的现象。倒挂现象的根本原因，是在限购和限价政策下，当前的房产价格未完全反映房产市场的供需均衡下的市场价格。一旦限购和限价政策出现松动，房价相应将面临再次反弹的压力。

2.从人口增长的趋势来看，房产的需求仍将增长

前面分析了从趋势上看，我国人口近年来一直处于平稳增长的势头，每年的人口增长速度基本稳定在0.5%左右。2015年10月我国又宣布实施全面二胎政策，这是对我国自1978年来实施了30多年的独生子女政策的重大改变。

实施全面二胎政策以后，未来人口增长速度将稳中有升，而人口增长所带来的房产需求的增长也将同样会稳定持续。

3.货币供应量的增长趋势

自2004年以来，我国的货币供应量M2一直处于较高的增长水平。货币供应量的快速增长会带来房产的投资性需求增长，而投资性需求增长也是推高房价的重要因素之一。

从趋势来看，M2现阶段的增速同比前些年有所下降，但仍然稳定增长态势。因而，由于货币供应增加而带动房价上涨的因素仍然存在。

可见，从上述诸多因素分析的结果来看，房价仍然存在着上行的可能性。

(二)房产价格的不确定因素和风险在加大

尽管房地产价格仍然有上行的空间，但是同十年前相比，可以确定的是，房产价格单边暴涨的时代已经结束，未来房产价格的不确定因素和风险在不断加大。

1.调控房价的政策力度在加大

截止到2018年6月，全国已经有几十家城市实行了限购政策，国家已经多次表述了“房住不炒”的调控目标。未来若房价继续大幅上涨，必然迎来更多的限价和调控政策。

另一个可能会对房价及投资性需求产生重大影响的政策风险是房产税的出台。2018年3月，十三届全国人大一次会议明确提出房地产税的征收已经处于加快起草法律草案阶段。从目前的形势来看，房产税的出台只是时间上的迟早问题。房产税的出台将提高房屋持有成本，从而抑制房价上涨。

2.房价的变动将呈现区域性特点

预计房产价格的未来走势中，很难出现全国性的普涨行情了。未来房价的波动更多可能呈现区域性的特点。这是因为不同的城市人口规模、人口增长情况不一致，房租的差别也非常大，限购的措施不完全相同，因而不同城市的房价上涨速度、节奏和空间也不相同。另外，即使在同一个城市，不同地段的房价及房租收入也会有很大的差异。因而，未来更可能出现区域性、局部性的房价上涨和下跌的局面。