关于加强土地储备风险管理措施的探讨

敖翔

摘 要： 土地作为不可再生资源，为了提高土地资源的利用率，需要合理规划土地的使用，并科学对土地资源进行存储，因此需要建立完备的土地储备制度，并加强土地储备风险管理，强化政府职能，科学核对土地储备规模，有效的防范土地储备风险。文中分析了土地储备风险类别和风险识别，并进一步对加强土地储备风险管理措施进行了具体的阐述。

关键词： 土地储备；风险管理；风险类别；风险识别；措施

一、土地储备风险类别和风险识别

（一）土地储备风险的类别

我国土地储备作为一种公共投资或是政府投资活动，其具有商业地产开发投资经营的特征，而且在城市土地储备过程中存在较多的风险。土地储备风险是在土地取得、储存、整理和出让等环节存在的可能会对未来经济收益不确定性带来的影响因素。当前我国土地储备风险主要有来自于土地储备制度方面的风险，土地储备的市场风险及土地储备制度运行过程中存在的不确定因素引起的风险等。

（二）土地储备的风险识别

1.内部风险

在土地储备风险中内部风险主要以收购风险、开发风险、储备风险和出让风险等为主。收购风险主要为收购价格不确定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。在当前农用地征收或是旧城区拆迁改造过程中，土地收储价格都为双方谈判的结果，但收储方与被收储方在土地收购价格认识方面存在一定的差异性，基于一些特殊因素影响，在土地收储过程中，收储方易陷入不必要的法律诉讼或是增加土地开发成本。开发风险主要为土地开发成本过高或是开发时间过长的风险。当土地进入储备库进行临时经营时，或是将储备土地抵押融资时产生的风险为储备过程中的风险。对于土地储备机构来讲，需要对储备库中的土地数量进行科学控制，以此来避免土地储备量太少无法调控土地市场的情况，同时还要避免土地储备量太多而造成资金和土地的积压情况的出现。土地在出让和出租过程中存在的风险即为出让风险，基于土地位置固定性及价值的巨大性，导致土地变现能力较差。另外，土地地储备周期较长，存在较多的不确定因素，而且土地出让还会受到房地产市场环境和政策的影响，从而导致土地出让风险增加。

2.外部风险

房地产市场存在固定的周期性，而且在整个周期中的任何一个阶段都存在一些不确定因素。作为土地储备机构，其承担着调控土地市场及减少房地产市场波动振幅的作用。但土地储备机构自身也面临着房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险会对储备机构的资金周转带来较大的影响。当前我国土地储备资金执行收支两条线管理，在房地产市场繁荣阶段，土地出让产生的收益大部分则收归地方财政，当房地产市场萧条时，土地容易流拍，导致储备机构的土地无法及时变现，这就导致已投入的土地一级开发成本无法收回，这种情况下，地方财政无法给予充足资金支持时，则土地储备机构会面临严重的财务风险。

我国土地公有制的性质决定了土地储备过程中存在政策干预，即政府通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施来对某些项目给予优惠，或是通过颁布相关法律文件来对房地产企业行为加以制约。另外，当前还存在大型国企直接涉足房地产领域的情况。在政府干预土地市场行为的情况下，容易导致土地资源配置欠缺合理性。

二、加强土地储备风险管理的措施

（一）完善土地储备相关的规章制度

一直以来，我国有关土地储备方面的规章制度都没有形成统一，而且许多规定更是模棱两可，造成的后果，一方面是正规的土地经营无法按照规定来完成；另一方面是投机分子钻法律的漏洞，试图完成一些非法土地运作。所以，从上面的表述可以看出，及时完善我国土地储备有关的规章制度显得非常重要。对于我国大部分地方政府，基本都设立了一些临时性的土地储备运作条件，旨在对土地储备进行全面和综合的管理，但是，这些规定都具有明显的当地特点，不同地方的规定都不相同，导致其权威性和严密性也不够高，这就要求不同地区的政府部门共同协作来完成相关制度制定方面的工作。因此，完善我国土地储备的制度显得越来越重要，我们已经认识到，由于土地储备制度的不完善，给整个行业带来的危害是不容忽视的。

（二）扩大土地储备的融资方式

在土地储备运营过程中，由于涉及到大量的资金，因此要求土地资源运作人员要自己完成资金的融资。但一直以来采用的都是较为传统的融资方式，并存在融资渠道单一的问题，当土地储备资金过多或是资金使用时间较长的情况下，都会导致资金短缺问题的出现。因此需要通过扩大融资方式来更好的开展土地储备工作，以此来保证资金供应的稳定性。当前我国大部分地方土地储备工作中，存在融资方式不成熟的问题，而且当地政府部门的经济水平十分有限，因此只能通过银行贷款进行融资，这必然会对政府带来资金上的困扰，影响土地储备的运作。这种情况要及时解决，否则会导致金融风险加重。

（三）制定合理的土地储备供应计划

在对土地储备进行管理时，一定要有合理的土地供应计划，而且这两者是相互联系的。对土地储备进行管理，是为了满足政府对土地能够进行有效的宏观调控，并且其土地资源的运作是市场机制下运行的，其主要的内容包括土地储备的位置、方式和价格等，为管理者进行土地储备的计划提供参考。然而，土地储备供应计划，其主要是目的是为了满足社会对土地资源的需要，但是它也是在市场机制下运行的，其主要内容包括土地资源的出让方式、价格和用地条件等。尤其是对于那些需要长期储备的土地资源，一份详细且长期的土地储备计划显得非常重要，如果缺乏这种土地储备计划，对土地储备进行管理就会很困难。

（四）建立完善的土地储备监督机制

第一，建立土地储备相关的规范制度，并且使得土地储备的管理工作信息实现公开化。同时，完善与土地储备相关的法律法规，保证土地储备工作能够有法可依。

第二，加强对土地储备的监督，尤其对那些容易导致投机分子谋取非法利益的区域，在监督和管理时尤其应该重视，充分发挥土地储备的功能。

第三，设立有关土地储备的司法程序，通过国家司法机关的参与，对那些土地购买、转让和补偿等过程中的不合理现象进行严格管制。为了减少在土地储备中出现的不必要纠纷，当遇到不法行为时，公民应该借助于司法机关，以保障其合法的利益。

三、结束语：

在當前土地储备工作中，加强土地储备风险管理具有极为重要的意义，特别是当前我国土地储备风险管理中还存在较多问题，导致土地储备过程中存在较多的风险，针对于这些风险，需要及时采取有针对性的措施，以此来提高土地储备风险管理水平，保证土地储备的科学性、规范性和合理性。

参考文献

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[2]於一明.强化城市土地储备风险管理[J].浙江经济，2015，（12）.

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