浅谈房地产物业管理的程序分析

吴维

摘要：本文就物业管理相关知识的基础上，，能够运用前期介入知识在实际工作中组织实践，熟悉招投标程序，能够完成物业招标书与投标书的编写，熟悉物业竣工验收和接管验收的程序，能够按程序签订物业服务合同。

关键词：前期物业管理；物业管理招投标；接管验收；入住手续

1.物业管理前期介入

1.1前期物业管理

前期物业管理，是指从物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理前期介入是物业服务企业在正式接管物业之前，开发企业邀请物业管理人员参与该物业的整体布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、设施配套、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面建设单位提出意见和建议，使物业投入使用能更好满足业主与物业使用人的需求。

1.2物业管理早期介入

物业的早期介入有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性，有利于提高生活质量，保证物业的使用功能，为验收接管打下基础，有利于后期管理工作的顺利进行，有利于提高建设单位的开发效益，有利于房地产商把握市场，减少决策的盲目性，有利于打造物业品牌，促进房产销售。开展物业管理前期介入，还有利于降低房地产开发企业投资的风险，有利于物业服务企业工程技术人员的培养。

1.3早期介入具体实施

物业管理专业人员对规划设计的参与职责，主要表现在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，物业服务企业应反映的问题主要有：配套设施的完善问题，水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用、预留问题、空调留位的问题、公共区域照明问题以及对厨房灶台的设计高度等。

1.4物业管理早期介入重点关注的问题

停车位问题，我国目前私家车的普及势头十分强劲，最好按照“户均一车位”标准预留以后“扩建”停车场（位）的用地，智能化系统要预留“管线”，空调室外主机安装位置与方式，太阳能热水器的安装，燃气管线及排风管道位置的确定，施工中的预留孔、洞问题。

2.物业管理的招投标

2.1物业管理招投标的意义

物业管理招标是物业业主，开发商运用价值规律和市场竞争来组织物业委托管理的基本方式。投标是物业服务企业依据委托方的招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为，它是物业服务企业前期介入的基本前提经常工作。物业管理招投标是物业管理市场发展的需要，物業管理招投标是帮助居民树立正确消费观的需要，物业管理招投标是提高物业管理水平的需要。

2.2物业管理招标原则及特点

物业管理招标的目的是在一场竞争招标中，找到自己最理想的物业服务企业。开发商或业主要想吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益，物业管理招标就必须贯彻“公平、公开、公正、合理”原则。物业管理本身具有的特点使物业管理招标有一些与其他招标不同的特点。物业管理招标具有阶段性和时间性特点。

2.3物业管理招标方式

物业管理招标可分为公开招标、邀请招标和协议招标三种方式。公开招标由开发商或业主委员会通过报刊、广播、电视等发表招标广告，实行公开招标。邀请招标由招标单位向有承担能力的若干物业服务企业发出招标通知，邀请他们参加投标，通常为3-8家。协议招标是不通过公开或邀请招标，而由开发商或业主委员会直接邀请某一物业服务企业进行协商，达成招标形式。

2.4物业管理招标程序和文件内容

制定招标文件，发出招标邀请或者通知，出售招标文件，召开标前会议，收存投标书并开标和定标。物业管理招标文件一般包括投标人须知、要求管理的物业说明书和设计图纸等。投标人须知包括投标人须知的要求与内容、投标的主要要求、合同格式与合同条件等内容。必须出具投标保证书，关于保密要求，要有“不选择最低标价”的申明，递送投标书的程序，开标与评定投标的时间与标准。投标的主要要求，出具履约保证书，要有“不选择最低标价”是申明，管理服务的具体要求和标准。

3.物业接管验收

3.1物业接管验收的作用

接管验收主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备验收和验收遗留问题的处理等。物业服务企业不仅要尽早介入物业的前期管理工作，而且要充分利用其在接管验收中的地位，严把质量关。接管验收具有十分重要的作用，具体表现在物业接管验收中明确交接双方的责任、权利和义务；确保物业的使用安全和正常的使用功能；为实施专业化、社会化、现代化物业管理创造条件；提高物业的综合效益；促进建设项目的及时投产、发挥投资效益，总结建设经验；维护和保障业主的利益。

3.2接管验收的准备工作

人员准备，组建接管验收小组，接管验收的资料准备，进行现场初步勘察。物业接管验收的程序分为两种情况，新建房屋的接管验收程序和原有房屋的接管验收程序。新建接管验收的主要内容包含主题结构、外墙不得渗水、屋面、楼地面、电气、水、卫生、消防、采暖、附属工程及其他。原有物业接管验收的主要内容和标准有质量使用功能的检验，危险和损坏问题的处理。竣工验收与接管验收的区别，主要表现在性质不同、阶段不同、主题不同、条件不同、职责不同。

4.用户入住

4.1准备阶段

入住准备和入住手续文件，入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理实务手续的过程，要求业主或者租户按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的过程。主要内容包括入住通知书、收楼须知、入住手续书、缴款通知书。这些文件都由物业服务企业负责拟定。

4.2房屋装修管理

房屋装修管理是在业主或使用人装修期间，由物业服务企业对装修方案、装修材料、装修人员等方面综合管理。分为了装修管理制度、装修申请及批准、装修管理的要求、装修施工管理要求、装修工程的监督检查五个方面。