基于多规合一的项目智能选址模型及应用

孙伟，郭源泉，唐伟平

（1.南京市信息中心，南京210008；2.广州奥格智能科技有限公司，广州510663）

0 引言

建设项目选址是城市规划管理工作的重要内容，能保证项目选址布局与城乡规划紧密结合，促进项目选址管理的制度化、智能化[1-2]。而建设项目规划作为项目选址的“指挥棒”，在多规融合的背景下，解决了规划打架、盘活了土地资源、缩短了审批时间、实现资源共享等项目选址过程中遇到的难点和问题[3-4]。面对激烈的市场竞争和日益复杂的社会经济环境，科学的项目选址决策显得十分重要，同行作了大量应用研究：基于GIS 的天河区应急式项目选址规划研究，为此类项目的前期决策提供初步依据[5]；宁波市北仑区“一张图”决策服务平台，提供融合各类规划信息的一张图为决策者项目选址提供依据[6]；“数字武汉”三维数字城市模型，在三维模型上，结合市政地下管线、地形坡度坡向分析等功能，对不同的拟建地址进行比较分析，筛选出适宜的选址[7]。上述方法在一定程度上为智能选址提供了解决方法，能够帮助决策者做相应的选择，然而并未将多规合一的结果作为选址的必要条件，较难选取一个符合各项规划要求的拟建地址。本文在“多规合一”的基础上，建立了项目选址决策支撑因子库模型体系，利用层次分析法对影响因子进行量化评估，再根据具体项目建立选址的因子体系模型，并通过“多规合一”平台实现对选址用地筛选与研判，以便形成更科学、更有效的选址方案为决策提供依据。

1 项目选址影响因素

建设项目选址考虑的因素比较多，要结合“优地优用、地尽其用、节约集约用地”方针，既要考虑经济、社会、生态效益，也要考虑对不同类型建设项目起主导作用的影响因素[8]。在项目选址决策时既需要定性考虑多规合一的空间符合性，也要定量分析项目选址质量的其它影响因子，能针对不同用地性质的项目实现规划相符空间布局最优的智能化选址。首先构建项目选址模型因子库，选取多规合一符合性因子和选址优化相关因子，进一步细化项目选址的各大类相关因子形成一套可计算、可操作、可比较的因子体系，并以此作为规划选址的科学依据。多规合一符合性因子见表1，项目选址优化涉及常见因子见表2。

2 选址影响因子与模型

在项目选址过程中将相关指标因子按照隶属关系划分为不同的层次结构，采用层次分析法来确定指标因子的权重[9]。具体过程如下：

（1）建立影响因子的分析模型

首先将项目所包含的因子分组，每一组划分为一个层次，按照从最高层、中间层、最底层的递阶结构，将复杂问题分解为简单的组成部分。根据它们之间的制约关系构成多层次指标体系，由上一节归纳后得到一级因子5 个，二级因子28 个。选址影响因子的层次分析模型如图1。

表1 多规合一符合性因子

表2 项目选址优化涉及常见因子

图1 选址影响因子的层次分析模型

（2）判断矩阵构建

在每一层次上对该层的因子进行逐个对比，对各个影响因子彼此间的重要程度量化，通常采用9 标度法进行赋值,构造相互比较结果的判断矩阵。层次分析法的判断矩阵模式，方便决策者进行不同指标之间的两两比较，有助于决策者明确各影响因素之间的关系。在构建判断矩阵时，通过请教相关领域的专家对各个影响因子指标进行比较评分，以一级指标影响因子重要关系为例建立判断矩阵见表3，其他每个判断矩阵依次类推。

表3 判断矩阵

最后再计算判断矩阵的最大特征根λmax和对应的标准化后得到一级因子的权重向量W。

由此得到的最大特征根λmax=5.814，归一化后特征向量值为W=[0.384，0.174，0.066，0.335，0.041]即为对应的影响因子权重值。

（3）计算各层次因子的组合权重

在进行单一层次判断矩阵的一致性检验之后，利用单层次排序的影响因子权重计算各层次影响因子的组合权重，计算完成后再对组合权重计算结果进行一致性检验[10-12]。若结果不满足一致性要求，则对判断矩阵进行调整。

3 模型实现过程

多规合一项目协调生成阶段包含的选址决策过程，是结合各类项目的用地性质、用地面积、选址偏好等具体要求，从全面、科学、协调发展的视角，并揉和候选地块的空间分布及城市规划学、地理学、社会经济学、工程学等多学科知识，灵活设定各类项目选址评估模板，为后续选址方案的综合评估、协同审批提供基础[13-14]。基于“多规合一”的共享数据与冲突检测服务，采用WebGIS、ArcSDE 数据管理、SOA 服务、多规管控分析等技术开发规划选址辅助决策系统，在选址规划符合性自动检查基础上，实现选址优化多层次因子灵活组合与权重设置功能，直接服务于国土规划审批业务的项目选址决策。

系统功能设计需要考虑影响建设项目的各种因素，建立评估因素体系库，通过叠加和集成整合与空间规划有关的专题地理空间数据、经济社会数据，以及涉及空间位置的各类专项规划数据，对模型库中的评估因子进行科学分析评价。针对不同项目采用相应的因子评估体系，在满足多规合一的限制条件下，生成候选地块图斑对比方案，并分析和评估建设项目拟占地范围内及周边的各种自然和社会环境条件、制约或者有利因素。通过输出建设项目合理合规性分析报告和项目选址方案对比报告共享各规划部门进行预审，解决各部门之间的协调冲突，促进项目的快速落地，为建设项目最终落地提供科学、合理、智能化的保障。具体的流程如图2。

4 模型应用实例

针对多规合一实施建设项目选址机制不完善的问题，基于前述选址模型开发了“多规合一”平台的项目选址辅助决策系统，利用“多规合一”平台共享的空间数据，智能引导各类项目从合规性选址到量化优化选址。以基础设施与服务项目、居住项目、工业项目三种项目选址为例，进行项目落地选址分析，对不同的项目将从因子库中提取相关影响因子构建具体建设项目的因子评价体系见表4。

图2 建设项目选址实现过程

表4 三类建设项目因子评价体系

（1）基础设施与服务项目选址

首先以南京颐乐康养社区项目用地类型为例，根据建设项目具体信息内容如图3，确定项目选址因子评价体系后，结合现场勘查结果最终确定的最佳选址方案（如图4）及合理合规性检测报告如图5。

图3 南京颐乐康养社区项目信息

图4 南京颐乐康养社区选址落地

图5 南京颐乐康养社区合理合规性检测报告

结合康养社区人员的居住需求，并在指标因素选取时进行了考虑，从选址结果来看，该地块有开阔的自然资源、宽敞的场地、远离噪声和污染地段，城市快速路和轨道交通能够方便地到到达，并且靠近学校、公园、生活配套设施较完善，能为康养人员提供了安静、舒适的生活环境。

（2）居住项目选址

以常见的居住建设项目选址为例，由于居住用地项目主要以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类项目在城市分布广泛，在居住用地中占主导地位。因此，在选址过程中，除了考虑政府的管控限制条件，还需权衡区位交通便捷度、市政交通的可达性、公共服务设施配套。根据设定的因子评价体系对筛选出来的符合条件候选图斑进行综合打分，最后生成选址分析对比报告如图6。

图6 项目选址对比方案

居住项目选址要为居民提供方便的生活环境，满足居民多方面的生活服务保障需求，基于此从多个项目选址对比方案确定最佳的选址位置。

（3）工业项目选址

针对工业用地进行智能选址分析，可以根据工业用地的实际性质和规模，通过行政区划、文件导入和自定义绘制三种选址方式进行项目范围选址，再综合工业项目特征确定项目选址因子评价体系，通过所选的项目影响因子体系对项目用地进行条件设定选址，最后选出符合条件的图斑并生成项目选址对比方案如图7，最后推送相关部门讨论分析敲定最佳选址方案。

图7 项目选址对比方案

根据选址方案结果发现工业用地选址主要沿对外交通干线布局，有便捷的对外交通联系；同时，尽可能靠近城市仓库、装卸场所和停车场等社会性设施，可以减少工业自设辅助设施的规模，分析这一结果基本符合实际的工业选址要求。

5 结语

本论文通过系统性研究了多规合一项目选址的影响因子，设计了项目选址定性和定量评估模型，并自定义了基础设施与服务项目、居住项目、工业项目三种类型的建设项目验证了选址模型的适用性；为了提供功能的可操作性，各类模型的因子可灵活定制、按需增减，用户也可以根据需要自定义因子模型。项目选址模型可以综合考虑各方面的因素，能够为各类建设用地确定候选地块图斑，解决由于部门规划冲突导致的项目无法落地与重复选址等问题，满足各职能部门多规的要求。最终促进建设项目快速、高效生成与落地，为管理部门招商引资规划提供辅助决策支持作用。