房地产行业会计核算中的成本分摊与所得税处理分析

李建凤

中图分类号：F253 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2018）10-319-01

摘要 在房地产企业会计核算中，会计成本分摊与所得税处理是非常关键的一个组成部分。为此，本文分析了房地产行业会计核算中成本分摊与所得税处理容易性的差异性问题，以及健全房地产行业会计核算的有效措施。

关键词 房地产行业 会计核算 成本 所得税

当今房地产开发的成本核算问题依旧存在模糊性，这是房地产行业发展中的一个困难。为此，需要探究房地产行业会计核算中的成本分摊问题，引导房地产行业结合财务核算分摊成本，进而有效地处理这个难题。并且，需要分析房地产行业会计核算中的所得税处理问题，以提示风险，且实施相应的管理对策。

一、房地产行业会计核算中成本分摊与所得税处理容易形成的差异性问题

（一）资产负债差异

会计核算需要应用核算基础（权责发生制或收付实现制），征收所得税务必兼顾纳税者支付税收的水平，即应用权责发生制与收付实现制相统一的手段。在会计核算中，资产是房地产企业进行交易时得到的全部使企业获得利益的市场、经济支撑、信息等资源，负债是企业在进行经营活动时形成的一系列义务，而有关的义务要求流出相应的资源作为支持。尽管会计核算中可以有效地兼顾关于企业负债和资产的现状，可是税收法未曾明确相应的法则或要求，两者间形成的模糊界限导致在计算无形资产、固定资产的情况下形成非常大的不同之处。

（二）收入差异

企业进行会计核算的目的是为了使企业明确自身的真实财务现状，应提供有效、真实的信息，从而将完整、有价值的财务信息提供给企业的利益相关者。全体社会是所得税的服务对象，征税的作用在于实现我国经济结构与经济发展状况的调整，确保纳税者的正当利益。基于出发点的差异，其存在差异性的收入组成部分，房地产行业的会计核算的收入指的是房产销售收入、投资收入、租赁收入等，而会计核算的收入事项跟所得税的应税收入存在相应的不同之处。结合税收法的要求，企业需要按年上交所得税，可是房地产行业的收入时段存在不平衡性的特点，常常前期的收入要大于后期，因此导致前期税收多，而后期税收很少的情况。

（三）成本差异

因为会计核算跟所得税计算的出发点存在显著的差异性，两者也存在不一样的核算原则。鉴于企业的风险性考虑，会计核算还存在所得税核算不存在的谨慎性原则，会计核算中的利润是指企业收入跟成本相减之后的余额，而所得税利润的计算基于会计利润进行。如此一来，在基建工程上，处于在建工程试运营过程中的房地产企业面临不同之处，该过程中形成的收入跟成本能够相减，可是根据税收法的要求，税收事项也包括试运营过程中形成的利润。

二、健全房地产行业会计核算的有效措施

（一）健全房地产企业的会计制度，跟税收法相配合

对于房地产企业而言，注重建设会计制度，积极地跟税收部门相协调，这是实现工作效率提升的根本所在。为此，需要实现房地产信息披露的扩大化，这涵盖筹资、土地储备、土地成本等一系列项目存在的真实风险，这样不但可以实现企业透明度的提升，而且可以根据实际现状对企业的质量保证金进行提取。以使企业的风险、灾难应对能力提升。除此之外，还应实现会计核算中借款费用核算以及成本核算的完善。成本核算的目的是为了有效地分摊成本，针对各个核算对象实施用总面积与总成本加权平均数算计算单位面积销售成本，根据成本分摊、销售价格、销售成本、利润分红等制定完善的制度，以使分配的合理性实现。房地产项目的借款总成本与借款总费用的联系密切，一系列项目需要分摊的借款总费用=（借款费用总额-临时投资带来的效益-存款利息）/（各项开发项目带来的累计余额-各项开发项目的预收款）。按照实际配比原则对相关费用进行合理核算。

（二）改进与完善税收法，以有效适应会计核算工作

跟比较完整的会计准则进行比较而言，在很多情况下，存在的税收法跟税收优惠政策、内外两套税收制度相似，即都面临不少缺陷。当今，需要实现国内税收法的完善。在归纳之前典型房地产税收案例經验的基础上，以及需要立足于固有的要求跟实际现状创新规则。再者，能够在高校进行选择性的模拟实验，即让建筑专业、法律专业的学生在观察、试运行中检查税收法的效果，完善与改进税收法的缺陷、不足，在坚持会计准则、所得税征收原则和目的的前提条件下进行小范围的优化。

（三）交叉应用各种协作方式，提高会计核算与税收工作效率

在改革开放之后，国内的会计准则立足于国际会计准则而持续完善、发展。会计目标注重服务于利益相关者，如此的服务形式存在多元化的特点。因此，在国内特色化税收方式形成之后，根据各自业务的不同需要实施异样的协作手段对会计核算与所得税核算中的操作进行处理，尽可能地使两者间的差异性减小，以使会计核算与税收工作效率大大提升。

三、结语

综上所述，对于当前不断发展的房地产行业而言，需要高度关注其存在的会计核算中的成本分摊与所得税处理问题。针对房地产会计核算中的成本分摊问题，需要坚持配比性原则、重要性原则、谨慎性原则科学分摊，在我国会计核算与所得税处理之间仍存在的收入差异、资产负债差异和成本差异面前，应加强会计行业与法律行业的交流，从我国国情出发，充分考虑两者之间存在的差异因素和解决办法，逐步做到消除小差异，缩小大差异，努力为国家经济建设作贡献。