老城区更新和保护视角下的控制性详细规划探索

苏 娟 龙兆云 丁 楠 周耀东

(1.安徽省城乡规划院，安徽 合肥 230091； 2.安徽省城乡规划设计研究院，安徽 合肥 230091)

1 广德县老城区现状概况

老城区规划范围东至熙春路、北到文化路、西至横山路、南至桐汭西路，规划面积321.65 hm2。其中待建设用地0.39 km2，比例较高，达12.35%，可供利用的土地存量空间较大。老城虽不断发展演变，但依然延续了因循自然和“外河内城”的中国古代城市的传统格局，老城基本轮廓和水系格局保存完整，传统街巷肌理明晰。广德历史悠久，形成了自己独特的文化底蕴，而地处皖、浙、赣三省交界的地理区位又赋予其丰富多元的历史文化内涵，如祠山文化、太极文化竹乡文化等多元文化汇集。

2 现状问题分析

2.1 “老城病”突出，老城区保护和发展矛盾加剧

广德老城在政府和规划部门的积极控制下，没有出现其他城市的大拆大建，基本保存了老城的总体格局。老城区历史资源较为丰富，最具代表性的就是鼓角楼和天寿寺塔，保护程度较好；还有不同历史时期的代表性建筑，如纺织厂和影剧院等。但随着城市的发展、现代化生活需求的提高，建筑风貌都已发生巨大变化，历史风貌不复存在，老城区保护与发展的矛盾日益突出，如何解决老城过高的建筑密度、薄弱的基础服务、下降的生活品质、拥堵的道路交通、不协调的城市风貌等“老城病”，如何解决保护和发展的问题已迫在眉睫。

2.2 用地权属复杂，不利于整体开发改造

通过对现状用地权属的调研和统计发现，行政划拨用地和农用地比例(26%)较高，为老城区存量土地的再利用提供了有利条件，但行政划拨用地布局比较分散，给老城区空间整合带来了一定难度。由于用地权属复杂，各单位又在用地边界上互相咬合，提高了旧城改造的成本，不利于整体的开发和改造。

2.3 整体建成环境一般，特色不明显

老城区内主要道路沿线和新建地区建设较好，但老城区内部建筑质量较差，整体建设缺乏具有地方特色的景观；区内公共绿地较少，集中成块的公共绿地缺乏；老城环城水系及外围水系格局基本得以保留和延续，但是老城区内部水系格局现基本上已不复存在，现状水系维护力度不够，水污染严重，整体水环境较差。

3 规划策略

3.1 从自身出发，以现状为基点研究

城市保护与更新涉及的现状问题非常复杂，对现状情况和发展脉络要有足够的深度认识，否则城市更新工作就无法顺利展开。我们必须找到历史城市的特性，遵循这种特性采取适宜的更新方式。因此，最关键的一步是通过对广德的老城形态、传统格局、多元文化在历史时间轴上的梳理，汇总出老城区主要历史信息，归纳总结出广德老城区的内在价值和特色——“绿水双环形如飞凤，吴风徽韵文化古城”。

第二是对广德县的现状用地构成、用地权属、建筑风貌、公共环境、配套设施、道路交通等有充分深入的了解和认识。通过问卷调查更好地了解居民的生活模式、当地形成的社会网络、对住房、配套设施、公共环境和更新方式的要求等。

第三是在具体的规划方案设计中，结合当地正在实施和即将实施的实际项目，综合考虑各单位的用地权属、土地出让、水系整治、道路拓宽等问题，提高老城区控制性详细规划的现实性和可操作性。

3.2 结合城市设计，重新建构城市格局

老城区具有其独特的复杂性。既要从宏观层面上进行把握，也要从城市设计层面进行具体研究。要将历史城区和所在的整个城市的发展格局融入到一起，作为一个大的格局来考虑，包括重要的地标、天际线、建筑高度控制、视线控制等。

通过对广德老城区的城市空间形态、风貌特色、自然历史资源等要素的分析，城市设计提出老城区将形成“一环两轴三区多点”的总体空间格局。通过对现状建筑风貌的认知和挖掘，形成以“吴越”建筑风貌区、“徽派”建筑风貌区、“本土”建筑风貌区、“本土”建筑协调风貌区和现代建筑风貌区所构成的建筑特色风貌(见图1)。

城市设计对建筑高度控制展开了深入的研究。以天寿寺塔为地标(被视点)，对于1 500 m内的视域近景区、视域中景区、视域远景区、视域轮廓区研究提出不同的高度控制要求。基于重要视线通廊和轴线，既留出天寿寺塔与鼓角楼之间的通视走廊，同时强调迎春街—景贤街轴线以及万桂山路轴线上天寿寺塔的视觉效果，确保视线通畅，控制其周边区域的建筑高度(见图2)。结合广德老城的用地现状与价值情况，最终得出高度分区图。控制性详细规划的建筑高度控制主要结合城市设计的建筑高度研究而设。

3.3 分区分类规划，制定针对性保护更新策略

广德老城区现实问题复杂多变，不能采用“一刀切”的方法，应该具体问题具体分析。在差异化和多目标情况下，保护更新应按照“分区分类，一区一策”的思路，根据不同区的问题特点，制定更有针对性的保护更新策略。同时，针对不同地块要进行分类改造，解决特定的实际问题。

以护城河周边的干道为界限，将广德老城区划分成三个分区，即管理单元中的三个单元，分别是特色单元和两个旧城改造单元。广德几乎所有的特色资源都囊括在护城河以内，这个特色单元主要以保护为主，注重质的提升，辅以一些功能上的疏解、织补和优化，维护和加强老城核心风貌格局。旧城改造单元主要以改造为主，承接特色单元的人口疏散和功能疏解，逐步实现整个老城区的功能提升。

因历史发展功能和时序不同，不同街区之间差异明显。应根据不同更新改造类型制定规划指引，实现老城精细化管理。从文化维护、建筑安全、空间格局、改造时间、产权形式、潜在价值等方面对城区内建筑进行综合评估，将老城区用地划分为综合整治用地、拆旧建新用地、保留用地、待建设用地4类，并采取相应的改造模式。因老城区内城中村较多，特别是环城河外围地区，因此在老城区的更新改造中，拆旧建新的比例较高。农林用地较多，用地的开发潜力较大。老城区环城河以内以综合整治为主。基于多元化的更新模式，以切实达到改善人居环境、保护历史文化和复兴老城的多重目标。

3.4 因地制宜，采用灵活的指标控制

本次控规在总体规划基础上对用地进行分区调整，对人口容量提出规定，对容积率和建筑密度等要求根据具体的地块而异。

人口控制主要考虑老城区的现状特征、规划定位与目标。老城区现状常住人口约5.2万人，人口密度约为1.94万人/km2，相比其他城市老城区，人口密度处于中等偏低的水平。由于近十年来，政府对老城区开发采取严格控制，使区内尚存较多待建的农林用地，土地的存量空间较大，随着城市更新计划的实施，会有部分用地转化为居住用地，同时，考虑到更新过程中局部地块原居民就近安置的实际需要。因此，规划之后，老城区人口会适当增加，控制在8.5万人左右。

开发强度的控制主要考虑地块开发类型的不同而采用不同的要求和测算方法。保留用地对容积率和建筑密度均以现状为准；综合整治地块主要以环境整治为主，容积率在现状测算的基础上微调；拆旧建新地块是在整体的开发控制要求下，容积率在现状基础上护城河内外有不同幅度的提升；待建用地主要位于环城河外围，以房地产开发为主，基本属于高强度的开发。

4 结语

城市化发展至今日，城市保护与更新成了热门话题，过去的增量规划转化为存量规划，粗放发展转化为集约发展。广德县老城区更新与保护规划立足于现状的深入调查和研究，从城市设计层面去精细地规划老城区的物质空间和精神空间，力图使老城区与新城区融入到一个大的格局，同时控制性详细规划结合老城区更新和保护研究及城市设计分析的成果，从社会、经济、文化等方面更加细致的深入探讨，并切实地运用到城市保护与更新实践中去。这种从老城区更新与保护、城市设计、控制性详细规划等多层面规划合一去研究老城区的方法对城市更新的可持续发展有重要的作用和意义。