海南清水湾土地成片开发效益分析

文/程正炜

一、引言

清水湾旅游度假区位于海南省最南端的陵水黎族自治县境内，背山面海，北靠九所岭森林公园，南临南海陵水湾，西至英州镇，东接新村镇和新村港范围，海岸线东西长约12公里，南北纵深最窄1公里，整个地块呈东西狭长地状，总用地面积36805亩。清水湾海洋资源丰富，被誉为“海南最美的海岸线”之一。东邻海南十大景点之一的南湾猴岛及新村港，南与赤岭景区相连，具有巨大的旅游开发价值。

对外交通联系十分便捷，东线高速公路从英州镇和新村镇出入口可直接到达湾区，海榆省道从地块北侧东西穿越，是进入湾区的主要外部交通。湾区东距海口市约200公里，西距三亚市40公里，处于三亚半小时旅游交通圈内。海南东环城际轻轨使清水湾到达三亚的时间在15分钟以内，到海口的时间约1.5小时。

清水湾旅游度假区是陵水县贯彻落实海南省政府《关于规范企业参与土地成片开发的通知》（琼府〔2006〕34号）的精神，报经海南省政府批准，按照“政府主导、企业参与、市场运作”的模式，在陵水县内组织实施的唯一土地成片开发项目。经过多年的开发建设，湾区内道路、供水、供电等基础设施建设逐步完善，大部分建设项目已建成投入使用，已打造成为特色鲜明的综合性滨海旅游度假中心，为陵水县经济社会发展起到了重要的带动作用。

二、清水湾土地成片开发概况

清水湾旅游度假区于2006年7月28日获海南省政府《关于陵水黎族自治县清水湾开发建设的批复》（琼府〔2006〕58号）批准实施。主开发商为雅居乐地产控股有限公司，土地开发面积约2万亩(约13.33平方公里)，其中由主开发商开发的土地面积为15000亩，其余的5000亩由陵水县通过招商进行开发，引进了钻石海岸、阿罗哈、绿城、清水湾国际信息产业园等项目，已开发的用地面积约为12400亩(约占整个湾区开发土地面积的62%)，已开发的总建筑面积约为4333.35万平方米。

图1 ：清水湾区位图

经过十年的开发建设，区内道路、供水、供电等基础设施建设逐步完善，大部分建设项目已建成投入使用。湾区内建有清水湾自来水厂、污水处理厂、消防站等基础设施；七家国际超五星级酒店部分已正式开业。此外，雅居乐及钻石海岸的产权酒店也投入运营。日均能提供超过1000间客房给予游客住宿，常年接待人数可达40万人。

雅居乐清水湾项目内规划了集幼儿园、小学、中学、高中于一体的基础教育校区清水湾国际学校，在校生人数预计超过2500人。职业教育方面，将来考虑打造雅居乐旅游学院，培养酒店业、旅游业等服务人才，预计每年培养相关人才逾千人。

三、清水湾土地成片开发效益分析

1.经济效益分析

（1）增加当地财政收入

清水湾成片模式自2007年开发以来，引领房地产业在陵水迅速升温，财政收入也持续上升。从年度来看，2008年到2009年，在全县GDP增长达13.5%，地方财政预算收入增长65.3%，达到3.8亿元，连续两年增幅居海南省第一。2012年陵水县摘掉国家级贫困县的帽子，2013年陵水县生产总值达85.3亿元，比2012年增长13%，地方公共财政预算23.4亿元，增长15.6%，农民人均纯收入7335元，增长14%。陵水县仅用短短几年的时间上演了“山鸡变凤凰”，2013年财政收入在海南省排名第三位，仅次于海口和三亚。其中，2013年，陵水房地产总投资225.1亿元，房地产销售额达123.3亿元，位列海南省第三名。与此同时，第二产业的建筑业成为税收收入的主要增长点，据统计，第二产业完成33271万元，增长34.4%，占全县税收收入总额的15%，带动税收收入增长2.2个百分点。

通过分析2007-2014年陵水县地方一般财政预算收入中的税收收入情况可知，与房地产开发及建筑工程建设相关的税收是主要税源，特别是2009年清水湾项目正式销售后，带动了全县营业税、企业所得税、土地增值税、契税等税收的直线上升。

2008年国际金融危机全面爆发，不少地区经济发展及财政收入增速减缓，但陵水县财政收入因清水湾项目建设不减反增。此后，随着2009年国家支持海南建设国际旅游岛，项目持续顺利推进，建成运营后上缴的各类税收来源充足，加上项目启动后对其他产业（如建筑、交通、住宿、餐饮、购物、会展）的间接带动作用，促使陵水县财政收入逐年增加。

（2）促进房产销量增长

清水湾旅游度假区自2009年正式开展销售以来，销售业绩一直呈现稳步增长态势。目前，清水湾旅游区的主要旅游地产项目包括：阿罗哈清水湾、雅居乐清水湾、钻石海岸、珍珠海岸花园、绿城清水湾、碧桂园珊瑚宫殿等。以雅居乐清水湾项目为例，项目2009年开盘至今累计销售达440亿元，连续6年保持海南省房产市场销售冠军，其中2010年达到销售高峰，年度单盘销售突破百亿元。

图2 ：2006-2014年当地财政收入情况

从2014年下半年开始，在房地产市场走弱，海南省多数项目采取以价换量的环境下，雅居乐清水湾项目通过部分差异化的组团产品、小众高总价产品进行价格策略互补调整，逐步实现项目综合销量的稳健提升及价格走势的稳定。近年，雅居乐清水湾项目进行结构性货源补充，在基础设施配套、公共服务平台不断完善和成熟的过程中，销售态势将持续保持在较高水平，同时也将继续领跑海南旅游地产市场。

（3）带动旅游业态发展

随着清水湾旅游度假区创4A级景区工作的顺利推进，带动湾区酒店、游艇、展贸、高尔夫、文化等相关行业稳步发展。雅居乐携手世界著名酒店管理集团，共同打造海南热带滨海度假顶级酒店群，组成滨海酒店长廊；建成2个配置18洞国际滨海高尔夫球场，是海南唯一的海滨球场，也是国内唯一将果岭建在沙滩上的高尔夫球场；规划建设780个泊位的游艇码头，首期开发的280个泊位已于2014年投入使用，建成后将成为亚洲最大的游艇会，将有效填补海南国际旅游岛高端游艇度假的市场空白，大大提升国际旅游岛的整体品位和层次。

近年来，雅居乐集团在清水湾先后举办慕尼黑沙滩啤酒狂欢节、中国三大男高音全球巡演海南音乐会、首届海岛音乐节等极具影响力的大型品牌文化活动，隆重打造世界级游艇盛宴——2014海南清水湾国际游艇博览会，吸引希瑞、骏豪、澳飞在内的国际一线游艇品牌参展，成为近年来海南史上最大的游艇品牌和游艇文化盛宴，助推海南国际旅游岛游艇文化的璀璨发展。

（4）提升清水湾知名度

雅居乐进驻陵水县后，清水湾因雅居乐而得名；以雅居乐的知名度和品牌等无形资产影响力，迅速将名不见经传的湾区推进公众视野，从此清水湾与雅居乐共生共赢。秉承旅游地产开发理念，经过雅居乐及其他开发商（绿城、钻石海岸、阿罗哈、碧桂园）近十年的开发建设，清水湾旅游度假区初具规模，品牌效应日渐凸显，成为海南国际旅游岛建设的一张亮丽新名片。借助清水湾旅游度假区创建国家4A级旅游景区的契机，各品牌开发商全面升级景观及游客服务设施，以富有地域特色的自然景观和人文景观吸引游客在湾区内游览及体验，充分展示陵水县独具特色的多元化文化资源、高端滨海旅游体验和丰富多彩的民族特色风情，以及陵水近年来经济社会发展所取得的巨大成就。清水湾旅游度假区大大丰富了海南国际旅游岛的文化内涵，深入打造“珍珠海岸，美丽陵水”这一全新的旅游名片，逐步扩大陵水县在国内国际旅游界的品牌影响力，进一步推动陵水经济、社会、文化、旅游等各项事业的可持续发展。

2.社会效益分析

（1）完善湾区配套设施

随着航空、高速公路、高铁、国道等旅游交通体系的不断完善，清水湾旅游度假区的综合交通体系逐步成型，使清水湾到三亚的时间缩短至15分钟以内，到海口的时间也不到1小时。清水湾大道的建成通车大大提升区域的对外交通衔接能力。随着管理部门加密清水湾到三亚凤凰机场、东环城际高铁陵水站的接驳大巴频次，以及清水湾公交车站和湾区内交通路网的加速建设，将极大地促进区内外的交通联系，进一步方便居民出行和游客出游。

雅居乐在湾区内建成10万吨水量自来水厂、4座污水处理厂、清水湾国际学校和消防站。由于清水湾开发的基础设施起点高、质量好、覆盖范围广，总体而言改善了所在区域英州镇的市政配套服务。目前，雅居乐清水湾自来水水厂惠及英州全镇，使英州镇区居民能全面使用自来水，大大提升了生活质量。

近年来，清水湾旅游度假区内商业配套日趋成熟，为广大业主和游客提供了便捷的生活服务，高端酒店、各类餐厅、大型商业中心、农贸市场、国际医疗机构、国际学校等配套服务设施逐步完善，各住户已经能实现在湾区内住宿、餐饮、购物、娱乐等生活需求。

（2）优化湾区生态环境

清水湾旅游度假区启动后，开发商贯彻落实海南省及陵水县生态环境保护的要求，坚持在保护中发展、在发展中保护的原则，严格落实生态保护、节能减排目标责任制，完善清水湾污水处理、垃圾处理管网配套，实施海防林工程、道路绿化工程和城镇绿化工程，在清水湾建成环境空气质量自动监测站。严格控制“两高”和产能过剩行业项目，生态建设扎实推进，生态环境持续优化，打造生态清水湾、绿色清水湾。

近年来完成了湾区12公里海岸线的改造，目前已建成近2公里的海边公园；通过药物处理和生物处理等手段，对清水湾区内生活污水进行集中处理和二次回用；定期收集湾区各组团生活垃圾，用车辆运送至毗邻的英州镇（或新村镇）垃圾压缩处理站进行压缩处理，然后由城管局安排车辆运送至文罗镇的大型垃圾填埋场进行填埋处理。

（3）提供大量就业岗位

据陵水县就业局及社会保险事业局提供的统计数据，清水湾旅游度假区项目为当地居民（英州镇为主）提供大量的就业岗位，2007-2015年累计吸纳就业人数为8907人，其中：当地居民占72%，基层服务人员、中层管理人员、高层管理人员分别占比20%、6%、2%。

随着市政交通设施、污水处理及垃圾处理设施的建设，教育、医疗、就业方面的资源共享，清水湾旅游度假区与陵水县城、英州镇融合程度不断加大，将建成以旅游业为支撑，生产性服务业和生活性服务业互动发展的现代化产城融合示范区。未来随着五星级酒店陆续开业和相关配套产业的完善，清水湾旅游度假区用工量将进一步增加。

3.存在主要问题

虽然清水湾土地成片开发的经济效益和社会效益显著，但也存在一些不容忽视的问题，主要表现在以下方面：

一是近年来，当地财政收入结构单一，主要依赖于土地出让金收入、土地使用税、土地增值税、房地产营业税及建筑安装工程营业税。随着房地产业的逐步降温，土地资源渐渐开始紧缺，地产经济发展难以持续发展，培育新的经济增长点和支柱产业还没有形成，会对当地经济社会的可持续发展有一定的影响。

二是个别项目开发进度缓慢，政府对项目建设管理的调控力度有限。项目所在地的道路、供水、污水处理、垃圾处理、电力、电信、消防等城镇基础设施，以及教育、文化、体育、医疗卫生、商业等公共服务设施不够完善，景区数量少，旅游产业发展依赖个别景区，产业安全度不高，以至于人均旅游消费低于全国、全省的平均水平，旅游人气相比海口、三亚稍显不足，且政府投入力度不够，单纯依靠开发商自行配套建设，不同项目间融合难度较大。

三是由于缺乏系统完整的城市规划和产业规划指导，清水湾旅游度假区的产业结构比较单一，较大程度上依赖旅游地产，以房地产开发为主，旅游产品结构不够丰富，旅游业规模效应不明显，旅游淡旺季分明，一些旅游地产的住客往往冬季来、开春走，被称之为“候鸟”，而鲜有本地人光顾，以至于商业发展程度不高，而商业不配套又反过来制约着旅游业发展，从而导致地产拉动模式遇挫。

四是清水湾旅游度假区中部地区的高端酒店较为集中，对周边路网的压力较大，服务半径不够合理。而且，五家大型酒店（卓美亚、莱佛士、W 酒店、JW万豪酒店、希尔顿）集中经营，将会使该区域沙滩的游客较多，对海岸线的高频次开发使用不利于保护生态环境质量。今后应严格控制审批旅游岸线使用，加强生态环境保护。

五是清水湾旅游度假区项目开发产生了新群体——“失地村民”，项目所在地（以英州镇为主）的农村土地被项目征用后，失地村民虽然得到了征地补偿款，但由于理财知识缺乏，很难合理运用补偿款。尤其是项目建设早期涉及的失地村民，征地补偿款较低，这一问题尤为突出。同时，失地村民缺乏就业技能，综合素质难以达到项目所需岗位要求，造成失地村民的再就业压力比较大，容易产生新的社会矛盾，不利于构建和谐社会。

四、总结

从清水湾项目的实际情况分析，除了上述经济效益和社会效益外，成片开发的模式还有利于打造城市总体形象和执行总体规划，推动湾区有序开发，避免湾区混乱无序建设。

但是，成片开发模式也存在一些弊端。在快速发展的过程中，市场缺乏合理的竞争，造成企业一家独大的格局，造成优质资源的过度集中甚至是垄断，使得企业利用政策上的优势垄断海岸线、森林、温泉等优质资源。另外，成片开发模式还削弱了政府调控力度，对开发商的约束力不足，使得土地出让后监控手段不力、管理薄弱，土地市场投机现象增多，致使开发商圈地坐地升值、开发建设不积极，最终造成土地闲置。