我国房价的影响因素分析

摘 要：本文利用北京、天津、上海、广东等7个省市的面板数据分析了我国高房价的影响因素。实证研究结果显示，人口数量、土地价格和人们对房价的预期将对当期房价产生显著正向影响。基于上述结论，文章提出了一些政策建议。

关键词：房价；人口；土地成交价；预期

一、引言和文献综述

近年来我国房地产业迅速发展，很大程度上带动了整体经济的发展，然而，带来的后果是房价持续稳定上涨。那么，導致我国近年来房价高涨的因素有哪些呢？刘宇星（2017）认为是收入水平提高引致需求的增加，最终作用于房价的上涨；孟庆斌等（2014）发现利率、通货膨胀率、汇率等在长短期内都会对房价有不同的影响；唐云锋等（2017）认为是财政压力和土地财政引起“房价棘轮效应”。姚涛（2013）采用因子实验方法模拟房屋市场，证明在一定税率下，房产税对房价泡沫的影响并不大。

二、实证分析

（一）变量说明

本文提取房产税T、经济发展水平GDP、城镇常住人口POP、土地成交价L、预期房价EP、城镇职工实际工资W、城镇消费水平C等7个可能的影响因素，运用2003-2014年北京、天津、上海、重庆、广东、江苏、浙江七省市的面板数据进行了回归分析。本文数据来源于国家统计局网站，囿于数据可得性时间维度上选取2003-2014年；另外，选择上述7省市的原因是皆为我国经济比较发达的省或直辖市，近年来房价变动大，能体现出变化性，利于做影响因素分析。

（二）单位根检验和协整检验

1.单位根检验

因本文为平衡面板数据，采用LLC检验方法。将差分滞后项的最大滞后阶数设为5，并根据AIC信息准则选择最优滞后阶数。选择的平均滞后阶数为2.71，偏差校正t* 统计量为-7.30，显著为负（p值为0.0000），故强烈拒绝面板包含单位根的原假设，认为面板为平稳过程。由于七省市经济发展都处于全国领先水平且密切相关，故彼此间的扰动项可能存在截面相关。因此，使用选择项“demean”来缓解此截面相关，结果显示，使用选择项“demean”将面板数据减去截面均值后，偏差校正t* 统计量的p值上升为0.0261，但依然在5%水平上显著为负。

对其他解释变量的LLC单位根检验结果显示，lnGDP、lnPOP、EP、lnC等变量的偏差校正t*统计量分别为-9.24、-4.69、-2.86、-4.51，显著为负（p值为0.0000或0.0021），故强烈拒绝面板包含单位根的原假设，认为序列为平稳过程。但税收、地价、工资水平等变量在LLC检验中即使在15%水平下也无法拒绝原假设，故这几个序列可能存在单位根。为了增强单位根检验的准确性，又用HT检验对税收、地价、工资水平进行检验，发现lnL强烈拒绝原假设，不存在单位根，是平稳的；税收和工资依然不平稳。

2.协整检验

尽管某些变量不稳定，但若因变量和自变量之间存在协整关系，仍可对原方程进行回归分析。T和lnW的最大滞后阶数相同，为2.29，可进行协整检验。检验结果发现，不存在长期协整关系，因此，下文的霍斯曼检验和回归分析将舍弃这两个解释变量。

（三）霍斯曼检验：固定效应模型VS随机效应模型

原假设H0是随机效应模型，但chi2（4）=（b-B）'[（Vb-VB）^（-1）]（b-B）=11.83，而且Prob>chi2=0.0187，即在5%水平下拒绝原假设，因此，本文的模型设定为固定效应模型，即Pit=αi+β1lnGDP+β2lnPOP+β3EP+β4lnC+β5L+μit。

（四）回归结果分析

lnGDP和lnC的p值分别为0.461和0826，即使在15%水平下也不显著，故可以认为这两个变量对房价的影响作用不明显。人口、预期房价、地价这三个因素的p值分别为0.002、0.000、0.004，都在1%水平下显著为负，说明人口增加、预期房价上涨和地价上涨都会显著影响房价，使房价有较大涨幅。

三、结论与政策含义

首先，人口因素对房价有显著正向作用。随着城镇化，人口大量涌入大城市，产生买房需求，拉动房地产市场发展和房价。因此合理控制人口至关重要。北京、上海是房价最高的地方，对于户籍的管控也最严格，这在很大程度上防止了房价继续上涨。但眼下要做的是在合理管控户籍的基础上，满足部分人的正常住房需求，有一些符合条件的确实应该开放买房落户。

其次，预期对房价也有显著正向影响，预期增加1%，当期房价上涨0.68%。正是由于开发商囤积居奇和炒房者的投机心理，造成房地产市场供不应求的表象，引起恐慌，扭曲真正有住房需求者的预期，使其认为未来房价还会继续上涨，加剧了供不应求。因此，改变房价增长预期、抑制投机至关重要。这两年，我国许多大中型城市密集出台了一系列限购、限贷政策，有效抑制了房价上涨速度。

最后，地价对房价有显著正向影响，甚至强于预期，地价上涨1%，房价上升1.85%。土地成为房地产开发商的命门，地方政府垄断土地供给，形成卖方市场，地价和房价相互推动、螺旋上升。这就是所谓的“土地财政”。众所周知，“土地财政”不具有可持续性，也不是地方财政科学发展的应有表现，但地方政府对土地使用权转让收入依赖太重，2016年国有土地使用权出让收入3.74万亿元，地方政府土地使用金占财政收入的比重已经相当之高。接下来，中央政府如何出台政策管理土地问题、形成秩序良好的土地市场是关注焦点。

参考文献：

[1]刘宇星.中国房地产价格区域差异实证研究[J].未来与发展，2017，41（04）：39-45.

[2]孟庆斌，荣晨.宏观经济因素对房地产价格的长短期影响[J].统计研究，2014，31（06）：25-32.

[3]唐云锋，马春华.财政压力、土地财政与“房价棘轮效应”[J].财贸经济，2017，38（11）：39-54+161.

[4]姚涛.房产税能抑制房价泡沫吗？——基于因子实验的检验[J].中央财经大学学报，2013（12）：1-6.

作者简介：

刘付韩（1995- ），女，回族，安徽蚌埠人，硕士。研究方向：财政学