装配式住宅节约成本分析及对策研究

李静凯 高瑞宏

(1.河北工程大学建筑与艺术学院，河北 邯郸 056038； 2.邯郸规划设计院，河北 邯郸 056038)

1 概述

随着改革开放的成效不断深入，我国居民的生活水平日新月异，对居住环境也有着新的理解。然而，建筑施工行业十分辛苦，越来越多的年轻人不愿意从事该行业。面对住房需求不断增加、劳动力日渐短缺的发展趋势，能够在工厂预制加工的装配式住宅又重新进入企业的视野。

相较于改革开放之前我国学习西方兴建的大板式装配式住宅，改良后的装配式住宅优势体现在很多方面。其施工进度比大板式住宅快，缩短了工人的现场作业时间，提高了工程的质量，减少了施工现场原材料的使用量，降低了建筑施工产生的废料垃圾，保护了环境。

2 装配式住宅施工在实际项目中的影响分析

1)装配式住宅项目前期报建的影响分析。

装配式住宅的前期报建环节主要目的是为装配式结构设计图的详细审查。让其在完成常规设计施工图的基础上，满足装配式住宅的独特工作，如加工装配式住宅构件、住宅的吊顶。将常规的建筑施工图按照装配式建筑的行业规范深化处理，解决预制模板图加工、预制结构组合等任务。

2)装配式住宅项目建设实施的影响分析。

装配式住宅施工在目前的技术层面看来比非装配式住宅新颖很多。但是与非装配式相比其施工作业内容、施工方法无明显差异，极易转换，反而有节省人员成本、节约施工时间、节能减排保护环境等优点。

3)装配式住宅项目回款的影响分析。

首先，装配式住宅对工程项目的销售货值总额没有影响。因房地产项目货值总额是由项目的可销售价格和可销售面积决定的。目前，商品房价格持续走高，其价格不仅要满足开发商的成本和利润，更取决于购房者的购买力。购房者的购房导向主要是在于商品房的区域位置、交通通达度、房屋户型、配套基础设施、学区房等，不把房屋结构作为考虑范围。由此可以判断，在相同规划指标条件下，装配式住宅对项目销售货值总额无影响。

以邯郸为例，17层结构，装配式住宅结构进度达到9层时比非装配式住宅结构封顶提前25 d、满足预售形象时间基本相同。具体回款时间影响见图1。

4)装配式住宅项目后期维护的影响分析。

装配式住宅的总承包企业是影响其项目后期维护的关键所在。如果总承包企业的资质不完善，装配式建筑后期维护就会受到很大的不利影响。但是目前我国大部分的企业尚不具备完善的生产产业链。突出表现在装配式住宅的生产及安装技术有限。有些有能力的承包企业承包资格不完善，甚至需要挂靠别的有资质的公司，大大的增加了后期维护成本。因此，要完善项目后期的维护就必须要增加装配式住宅体制改革，创造有利于项目后期维护的市场环境。

3 装配式住宅在项目中节约成本的策略分析

3.1 装配式住宅主要影响因素

1)时间。

装配式住宅跟非装配式住宅相比时间优势十分明显。因其增加了项目前期在工厂的预制时间，在后期的建筑现场施工中大大减少了实际操作。因而，节约了时间成本，提高了工程效率。装配率达到一定的比例可以有效的缩短整个项目的开发时间。装配式住宅在销售环节要求推后开盘的时间，这样虽然使项目的销售回款环节滞后，但是对整体销售并无影响，反而增加了建安直接费用，减少了项目施工的费用，项目的总体建安成本得到明显增加。

2)成本与装配率。

不同的装配式住宅因其装配率的不同，成本会有很大的变化。相同的项目，配置标准相同，土地成本一致，则其成本的高低就在于装配率的高低。即使项目的前期成本相近，在不同的装配率的作用下，建安成本的变化会非常明显。不同装配成本时项目财务指标对比如图2所示。

由图2可知，随着样本的装配率的提高，样本的成本也随之提高，样本净现值NPV及项目收益率IRR持续下降，但下降幅度趋缓。

3.2 房地产的应用策略分析

1)缩短预售时间的策略。

开发装配式住宅需要考虑影响其预售时间的主要因素，而工程的预售进度直接影响着装配式住宅项目的推进。所以开发企业应优先加强项目在预售前各个工作的速度。在规划环节要建立方案库，降低装配难度，提高出图质量；在招标环节要考察装配式构件的生产厂家的资质和能力，避免工厂因能力不足对工期的延误；在劳动力环节尽量用专业的吊装队伍，这样可以有效提高施工效率；在施工准备环节尽量在作业场地提供装配式构件的堆积场地，在现场留出一层构件以备不时之需；在施工组织环节:在结构施工达到预售形象进度前，阶段性的增加劳动力、组织抢工，压缩结构施工工期。

2)降低建安成本的措施。

建安成本和装配率呈现正相关，装配率越高的建筑它的建安成本就会越高。对于房地产开发企业，应尽量避免盲目提高装配率。在装配率一定的情况下，房地产开发企业可从以下方面采取措施，降低建安成本:在方案环节选用相同的建筑平面形式，增强项目的单体复制率；在施工环节将精装修环节放在装配式构件设计之前，根据精装修方案精确定位预留孔洞及预埋管线位置，避免后期变更拆改；在装配式构件环节要满足装配率要求的基础上选择合适的构件拆分方案，最大化的降低装配构件模板配比，增加构件模板重复使用率，以达到成本最优。

在工艺选择环节主要运用外墙夹芯的保温技术，把外窗的边框、线条采用外墙夹芯保温等工艺，外部的装饰部分用外立面的装饰材料同时进行浇筑和预埋，留出大量的时间给装配式构件的生产。降低后面施工工作的工作量；在施工管理环节要尽早组织参加施工的各单位在构件加工之前提交图纸和审图的改动，确保不影响装配式构件在构件开始加工后发生变动。

3.3 政府的应对策略分析

政府作为住宅工业化的倡导者和推动者，同时也是房地产行业的管理者，要真正地推动装配式住宅大力发展，需要从技术、经济、政策等各方面采取措施，为相关的各个干系方排除障碍、提供支持、进行管理，引导行业健康有序发展。

3.4 企业的应对策略分析

房地产开发企业是装配式住宅的投资人和组织者，要大力发展装配式住宅，需要充分发挥企业投资装配式住宅项目开发的主动性。房地产企业开发装配式住宅的直接动力在于投资效益，政府管理部门可从以下方面制定相应策略，以使房地产企业开发装配式住宅时的投资效益不低于非装配式住宅，从而实现房地产开发企业由被动向主动开发装配式住宅转变。

4 结论和建议

装配式住宅目前在我国的普及度不高，但是其确实是一个充满生命力和可发展的朝阳性的建筑形式。能够给很多工业化住宅带来好处。装配式住宅可以节约劳动力成本、提高劳动力效率、降低施工成本、减少建筑垃圾的堆放、节约建筑材料等。虽然装配式住宅的好处很多，但是其造价高于常规住宅的造价。并且，由于其是要在工厂安装好，再送往施工场地，那么对建筑技术的精准度要求较高，考虑到运输的问题，还要增加材料的减震性能。优化了这些条件也要兼顾成本。这样才能保证装配式住宅的可持续性发展。