“营改增”实施对房地产开发企业税负的影响及其对策

徐增辉

【摘 要】2016年国内增值税改革进入最后过渡阶段，中国彻底迈入增值税时代。房地产开发业涉及产业较多，作为最后一批纳入“营改增”范围的行业。“营改增”如何影响房产企业税负？房地产开发企业如何更好利用“营改增”？都是值得企业发展必须适应的税制环境。文章简要分析“营改增”对房地产企业发展方向的影响，结合案例具体分析“营改增”对企业税负的影响，使企业顺应税制改革，实现顺利过渡。

【关键词】“营改增”；房地产开发企业；税负影响；对策分析

国内此次“营改增”改革从2012年地方试点开始，分层次，分行业实现逐步过渡。在2016年5月1日实现全行业“营改增”。自此，中国“营改增”完成稳步过渡。此次税收制度改革进一步健全国内现代税收体制。对房地产开发企业而言，税务筹划和成本控制为企业发展带来进一步挑战。

一、“营改增”对房地产企业的影响

1.红利和困难并存

在房地产企业还没有正是纳入改革试点范围时，关于“营改增”对房产企业的税制改革已经展开激烈的讨论。“营改增”有利于企业摆脱重复征税，重新梳理并规范企业纳税流程，但随着增值税改革相关征管制度、征税程序以及征管主体的政策推进，企业面临的纳税环境十分复杂。整体而言，税制改革带来的红利和困难共同影响企业发展。房地产行业纳入“营改增”后的过渡时间较短，在市场复杂的经济大背景下，企业的成本控制和纳税筹划难度更大。尽快使企业适应全新的税制环境，利用改革红利，合理的借助纳税筹划维护企业合法权益。

对于地产企业而言，工程结算时进项税发票可能获取不及时，尤其是保证金等发票一般在后期提供，一旦交房，进项发票未足额到票，交房后再来递交的发票变成进项留底税额，对公司而言也是一种损失。

2.对企业税负的影响

营业税属于价内税，征收基础为企业全部营业额，由于房地产企业产业链条较长， 随着流转环节和次数的增加，纳税的负担也会逐渐加重。而增值税属于价外税，对于企业购进的原材料、建筑装饰等上游环节供应的材料物品可以在下次征税环节进行抵扣，彻底解决以前重复征税、抵消不完整的问题。从企业长远发展而言，可以减轻税负，间接增加营业所得。对房地产企而言，可以进一步优化且有结构，提高市场竞争力。另一侧面，通过税制改革，提升房地产企业供给质量。

根据增值税暂行征收办法规定，一般纳税人应在收到预收款时按照3%的预征率预缴増值税。并适用一般计税方法，采用11%税率计税（简易纳税人适用5%税率），税制改革后由营业税时代5%税率提升为增值税11%税率。且很房地产开发企业很多上游企业不具备开具增值税专用发票的资格，使抵扣链条不够完整。企业可以抵扣的税负没有办法全部转嫁，可能导致税负增加。而房地产企业一个项目的开发周期通常为2年，建设过程涉税环节众多，且房产预售环节就要预缴很多税，企业在工程结算后才可以获得进项发票，对建筑企业的流动资金链提出更高的要求。且税制变更对企业会计账务处理的难度和复杂度提出更高要求。及时适应调整才可能享受税改红利。

二、房地产开发企业“营改增”税改案例分析

A公司一项目2015年获得开发授权，并于2017年8月竣工清算。项目成本支出见下表，期间共获得5000万元销售收入，开发成本共4000万元，开发费用为400万元，资本化利息300万元，适用于房地产开发业、建设业的增值税率为11%，金融保险业增值税率为6%。

1.对增值税的影响

进项税额的多少成为影响税改后企业税负的主要因素，不少关注税负改革的学者对“营改增”后企业税负和利润进行测算。并进一步判断取得多少进项税才可以保持税负平衡。假设进项税为x，企业销售收入为5000时，x=245.5万元，约占销售收入的5%，根据税收盈亏平衡点，进项税占销售收入比低于5%，则“营改增”会提高企业税负，反之降低企业税负。实际操作中，该企业获得进行税额263.14万元，大于测算数额，占比高于5%盈亏平衡点，因此，比营改增前少纳税263.14-232.33=30.81万元。

2.对营业税金和附加的影响

整体来看，“营改增”对企业税负的影响有利有弊，从本案例中看到“营改增”改革对本业税负的整体影响是下降的，减少税负（30.81+2.22-16.81）=16.22万元。

三、房地产开发业应对税改的建议

1.开展有效地纳税筹划

房地产开发行业整体税负增降和增值税专用发票的获取关系密切，应结合自身经营实际，合理选择纳税身份，测算好企业“营改增”税负平衡点，控制成本、做好税负筹划，享受改革红利。通过外包等方式合理转嫁不能抵税项目，提前预测生产经营过程纳税风险，减少企业税负。

2.加强合同管理

为适应税制改革，企业应将加强合同管理，在合同签订中明确规定开具发票类型、时间，并通过违约责任的落实保证企业能够在规定时间内获得增值税抵扣发票。对合同中的价格标准、发票取得和付款方式等涉税项目做明确规定。

3.调整机构设置和發票管理模式

房地产开发企业工程项目分布范围较广，税务管理跨度较大。实行新的税制后，增值税相关政策实行项目地预先征收缴纳，机构集中汇总上缴的增值税管理模式。也就是房地产开发企业应该在项目工程所在地预缴增值税，企业法人对纳税实施汇总，因而，企业法人是持票主体，工程项目部成为索取发票的主体，工程部索取发票后进行传递和抵扣，因此形成完整的抵扣链条。所以，整个抵扣链条要保证专用发票的快捷、安全传递。

此外，发票的管理也成为税改后需要注意的管理问题，提高增值税流转过程的安全性，对发票出具和获取发票的经办单位和专员进行明确规定，对传递过程的参与人员权责进行明确，确保增值税发票可追查。增值税专用发票开出以后，经办票务人员需要及时移交财务部门，并当面确认登记签字。若出现特殊情况，不便于当面确认，相关的联次需要邮寄时，传递和受票单位要制指定专门的快递公司，并签订协议，保证发票邮寄安全、及时。并对邮寄发票进行详细规定，跟踪发票信息，确保发票在国家固定的日期内进行认证和抵扣。对于逾期的发票，财务部门不予接收。相关业务经办人员和财务人员进行移交登记。

4.完善业务流程

高质量的纳税和完善抵扣链离不开企业业务流程的优化调整。若企业采用总分包的管理模式，应建立规范的合同管理制度，参建单位有义务向承建方提供专用发票，以备抵扣。进一步规范总分包企业的业务关系。在施工过程中通过工程量检验根据合同计价标准进行结算，并拨付工程款。同时依据集中管理承建方集中管理项目部收入和费用，强化对参建单位的税务考核，借助现代化信息平台完善财税、票据和报表管理，以流程的优化，提高税负管理。

参考文献：

[1]常平平.“营改增”对房地产开发企业税负的影响研究[J].时代金融，2017（36）：108-109.

[2]李钊.“营改增”对房地产开发企业税负的影响[J].财会月刊， 2017（13）：46-50.