房地产金融创新问题与对策研究

2018-12-08李昂北京大学经济学院

新商务周刊 2018年5期

文/李昂，北京大学经济学院

当前，我国房地产金融创新正处于探索期，成熟经验和成功案例相对有限，金融创新主要依赖于国家宏观调控。随着房地产经济的不断完善和成熟，市场逐步向理性化方向发展，这就对房地产金融创新提出了新的要求，积极面对创新发展中出现的问题，才能有针对性的进行改进和完善，促进国家金融市场高效稳步发展。

1 我国房地产金融创新过程中的突出问题分析

1.1 金融风险过于集中

房地产金融多数以银行信贷形式为主，这就造成金融风险被高度集中在银行领域，银行成为房地产行业发展的主要金融路径，进而造成房地产企业融资渠道过于单一。现阶段，国内房地产金融体系还不够完善，除银行信贷外，证券、基金、信托等金融服务相对滞后，证券化发展缓慢，这就使银行集中了房地产市场绝大部分的资金供应，使银行运作风险进一步增加。而且房地产金融创新多数门槛较高，产品风险无法及时控制，金融避险工具能效有限，这些都成为阻碍金融创新的因素，同时也造成房地产企业资金盘活困难，难以有效发展。

1.2 金融产品单一

目前，国内在房地产金融创新中产品过于单一，多元化发展能力不足，主要表现为金融产品同质化问题严重，在创新实践中注重市场投放量，但是对于产品质量则关注不足，尤其是房地产行业内的金融债券、股票等融资作用有限。在金融产品的设计上合理性差，以信托产品为例进行分析，当前房地产领域的信托产品多为短期操作，三年以上的产品非常少见，多数集中在1-3年时限。而房地产本身经济投入周期较长，而投资资金期限较短，进而导致房地产行业资金注入缺乏稳定性，兑付压力较大，资金使用效率有所下降。

1.3 市场发展不平衡

国内房地产金融多为一级市场为主导，二级市场规模偏小，发展动力不足。一级市场主要表现为市场信用构建不完善，二级市场则缺乏发展规模，两者交互作用造成房地产金融领域投资和消费脱节，难以满足市场发展的实际需要。仅凭银行作为房地产金融载体会进一步加大金融风险，对金融创新起到严重制约作用。由此可见，多元化、多体系金融市场的建立已经成为当务之急。

1.4 信息不对称有可能加重企业道德风险

在房地产金融创新中，普遍存在流程繁琐、环节过多等问题，这就使信息不对称风险进一步增加，尤其是信息失真问题日益严重。以住房抵押为例，银行将房产抵押实施重组，并将其出售给证券公司，这就实现了高风险次级债务重组，从而使金融链条得以延伸。在这样的操作模式下，交易形式更加复杂，中间所涉及的环节更多，而投资者由于信息缺失很难了解其真实风险因素，而金融监管部门监管难度也会有所增加，主要多以信用评价机构出具的评价结果为参考，进而造成房地产金融创新过程中企业道德风险的增加。

2 我国房地产金融创新的可行性对策

2.1 完善房地产金融创新体系

房地产金融创新的发展需要完善的金融运作体系作为基础，政府要在房地产金融担保方面进一步加大保障力度。当前，国内一般民众收入相对较低，稳定性较差，这就需要政府提供相应的担保机制，建立专门的金融担保机构，公司业务可涉及房地产抵押借贷、项目保险等内容，这样的运作模式有利于缓冲金融波动对房地产市场的影响，增加了行业资金来源的稳定性，从而为金融创新创造良好条件。

2.2 加大房地产金融的创新力度

在房地产金融创新中，产品设计是其中的关键要素。金融产品设计要突出两大特点，一是提高房贷资金安全性，可以通过按揭方式获得贷款，从而拓展资金来源渠道，这样的金融供给方式也有利于降低银行贷款业务风险，加速资金周转效率，使房地产金融服务更具衔接性。二是积极开发房地产金融衍生产品，从而实现风险分散和转移，抑制新生风险因素的出现，促进金融业务稳定发展。

2.3 促进金融资源优化配置

完善的房地产金融市场需要多体系、多层次的构建元素，在优化一级市场的同时，也要关注二级市场的发展。从当前市场发展实际来看，二级市场仍处于试水阶段，两者发展不够平衡。因此，在房地产金融创新中需要不断完善一级市场，在住房抵押、信用资质、借贷业务等方面有所创新。二级市场则重点开发相关证券产品，通过二次交易流通实现一级市场中金融风险的分散，通过债权加工、转移等形式创新金融载体，实现市场资源的有效配置，拓展市场张力，促进金融业务实质性发展。