房地产经济泡沫的特征、成因和对策

文/王冬冬，北京乐郡暖都置业有限公司

随着我国国民经济的发展以及人民生活水平的提高，社会各界对于我国房地产经济，特别是房地产经济泡沫的具体成因等方面内容越来越关注。在我国房地产领域市场环境不断完善的背景下，房地产价格持续攀升，房地产经济泡沫逐渐扩大的负面影响也越来越严重。因此，如何系统分析和掌握房地产经济泡沫的产生原因，提出合理有效的房地产经济泡沫问题解决对策是相关领域工作人员的工作重点之一。

1 房地产经济泡沫的特征

从宏观的角度进行分析可以得到，房地产经济泡沫是一种波动程度较大的价格形态，会根据经济领域当中市场环境的具体情况产生陡升陡降的变化，并且变化幅度较大。房地产经济泡沫具有不连续性的特征，不存在稳定的周期以及特定的变化频率，其产生和发展主要是由于投资者不当的投资行为以及经济领域货币供应量等方面的因素，在较短的时间范围内对房地产行业产生的负面影响所导致的。从城市发展水平的角度进行分析还可以得出，我国的房地产经济泡沫具有城市规模特征，一般来说，房地产经济泡沫主要产生与经济发展水平较高的大中型城市当中，大中型城市与小型城镇、东南沿海地区与西北内陆地区之间的经济发展水平存在较为明显的差异，因此房地产经济的发展水平也各不相同。近年来，随着我国二线城市经济发展水平的快速提升，房地产经济泡沫有向二线城市转移和渗透的发展趋势[1]。

2 房地产经济泡沫的形成原因

2.1 房地产价格影响

房地产经营项目的开发和建设需要大规模的土地资源，土地资源作为一种具有区位性以及稀缺性特征的独特发展因素成为了房地产经营项目的基础。在经济快速发展以及人口急剧增加的环境下，可供人们开发和利用的土地资源十分有限，并且在一定的时间范围内，土地资源的供给水平不会因为需求量的上涨而产生变化。城市化建设进程加快，城市内部的各项基础设施不断完善，人均可支配收入的增加同样会使房地产价格产生明显波动[2]。

2.2 土地财政政策的影响

国家是土地的所有者，政府作为国家的代表性机构帮助国家行使土地所有权，因此政府的行为将会对土地资源的价格产生影响，进而对房地产行业的房屋价格以及市场环境造成影响。根据相关领域的调查和研究结果显示，国内大部分地区的地方政府收入比重由超过一半以上为土地出让性收入，此外，与房地产交易相关的税收同样也成为了政府收入的主要来源。为了确保税收收入的稳定性获得，政府会采取积极的财政政策提升土地利用成本，最终导致房地产经济泡沫出现。

2.3 道德因素的影响

通常情况下，道德风险因素主要被用于描述个人在参与保险公司保险项目之后，为了获取高额的金额回报而采取的减少风险预防措施的行为。道德风险产生的根本原因主要在于个体对于收益和损失平衡水平的不认同。在房地产领域当中，当个人的投资行为后果可以由第三方进行承担时，投资者便会跳过风险承担环节直接进入到投资收益的获取环节，因而在此种情况下，房地产领域大量的资金会直接从原本稳健的投资环境当中不断流向风险较高的投机市场当中。大规模资金的快速涌入便会导致房地产价格急剧上升，进而导致了房地产价格被过高估计，严重超出了房地产的真实价格，导致房地产经济泡沫的产生和扩大。

3 房地产经济泡沫的解决对策

3.1 完善房地产经营结构

2017年在我国政府工作报告当中重点强调了房屋的居住属性，对房地产领域的开发、经营和管理结构进行合理调节，完善房地产的产品结构以及市场经营结构能在一定程度上防止房地产经济泡沫的继续扩大。例如，针对家庭综合收入水平不高的二三线城市，我国政府积极倡导了全面扩大中小型户型住宅的开发力度，在一定程度上解决了我国低收入人群购房难的问题。该项措施有利于在推动房地产市场平稳发展的基础上，帮助中低收入人均降低在购置房屋过程中的心理负担以及经济成本，满足中低收入人群提升生活水平的实际需求。此外，我国政府还积极推动了经济适用房的投资性建设，此种具有社会保障性质的房屋能有效遏制房地产经济泡沫扩大的负面影响，通过严格规范经济适用房购买者的资格审核措施，能够真正确保有需求有资格的购买者买到适合的房屋，进而达到优化房地产经济结构的目的，防止房地产经济泡沫的不断增加[3]。

3.2 强化土地资源管理能力

作为房地产开发与发展的基础性资源，对土地资源进行合理管理和使用，有利于规范房地产市场环境的秩序，降低房地产经济泡沫的产生和扩大频率。例如，我国政府针对城市居民对土地政策了解较少等方面的问题，通过电视、广播、社区宣传、家庭走访宣传以及网络宣传等方式，提升人民群众对土地资源利用以及土地政策的了解和认知水平，明确土地资源管理的重要性，同时鼓励人民群众对于发现违法违规使用土地资源的行为进行曝光与揭发。在科学技术水平不断提升的背景下，我国部分地区积极利用了现代化科学技术，逐步推动了土地资源信息共享系统的完善。通过该项系统，可以帮助人民群众更好地了解到全国范围内土地资源的利用和管理状况，不仅包括了我国各个地区可利用土地资源的存储量土地资源的开发价格与评估价格，而且还涵盖了不同地区土地资源未来的发展规划详情，有效防止了不法分子利用土地资源进行虚假宣传，稳定了房地产行业的发展态势。

3.3 加强政府的管控能力

根据相关领域的调查显示，国际社会当中的房地产经济泡沫破灭主要同政府干预行为存在直接关系，因此政府的合理决策对于房地产市场的健康发展具有十分重要的影响。在现代化建设与发展的过程中，政府需要不断规范和约束自身的行为，采取科学合理的措施，避免房地产经济泡沫产生严重后果。例如，采取削弱地方政府同房地产产业整体利益之间的关系，有利于确保政府在房地产市场发展的过程中始终保持中立的态度。政府在制定财政政策和土地管理政策时，便可以将最广大人民群众的根本利益放在首位，将维护人民群众的合法权益作为一切工作的出发点和落脚点，有利于政府职能的实现。此外，政府还可以建立房地产经济泡沫预警系统，当房地产市场环境中出现库存过高、房价过高以及投资过热等问题，政府便能在第一时间得到及时有效的反馈，进而根据实际的发展需求，采取更加具有针对性的问题解决措施。

4 总结

综上所述，从某种程度上来看，房地产经济泡沫对于我国经济发展具有一定的正向影响，但是若不加以有效的管控便会严重影响国民经济的平稳健康发展。从事房地产经营管理的工作人员以及国家经济宏观调控部门需要持续观察房地产经济泡沫的变化发展趋势，不断完善房地产经营结构，必要时采取强制性措施提升土地资源的管理能力，加强政府的管控力度，为房地产经济发展创造良好的环境。

【参考文献】

[1]马玲.遏制房地产泡沫化倾向促进金融与房地产良性循环[N].金融时报,2018-01-29(002).

[2]谢保嵩,雷进贤,李鑫.房地产泡沫、工业投资挤出和偏向型财政政策[J].西南金融,2018(01):12-17.

[3]杨阔,王才.房地产业发展的长期影响因素和规律——基于国际经验的总结[J].现代管理科学,2017(11):105-108.