房地产开发项目经营模式研究

2018-12-07高晖

商品与质量 2018年35期

高晖

山煤房地产开发有限公司山西太原 030001

房地产业是支持我国经济发展的重要行业，在国民经济发展中起着基础和先导的作用，兼具生产职能和服务职能。房地产业关联性强，连接着建材、设计、零售等多个产业，能够带动上下游产业迅速发展，提供更多的就业机会，同时房地产业推动地方城镇化建设，促进城市规划合理布局，改善城市环境，提高居民居住条件和生活条件。房地产业还支撑着地方财政收入，吸引流动人口定居，为地方招商引资提供优良的环境，促进经济发展。房地产业在经过近四十年的发展后，已经形成庞大的规模，占有不可替代的地位，在市场环境变化和政府政策不断调整的作用下，房地产项目的经营模式需要创新，以适应新形势，更好地为中国经济做贡献[1]。

1 房地产经营与管理实训室建设的必要性

房地产经营与管理专业大多采用的教学模式是课堂理论教学模式，而实践教学的方式相对是非常少的，虽然有些任课老师在教课过程中也尝试探索新颖的教学方式，将课程与案例教学、小组实践相融合，但受到多方面条件的限制，不能达到理想的教学效果。主要体现在以下的几个方面：

1.1 课程教学方式单一，专业教学效果不够显著

以《房地产营销》课程来说，在这门课程中，对于介绍房地产项目、房屋户型中，主要是以图片的形式呈现给学生，学生也只能通过图片进行辨认，不能对项目的规划图和房屋户型的认知和学习有直观的印象，导致学生在企业实训或就业后不能对房地产项目和房地产项目沙盘进行很好地讲解，对户型图的认知也不全面，对以后的就业有不小的影响。

1.2 实训形式受到限制，不足培养实践能力

将《房地产开发与管理》作为例子，在房地产开发项目的课程学习过程中，一般要求学生自由结组，以小组为单位搜索房地产的开发项目。但学生自身的市场知识不足，实践能力有限，无法独立自主地完成作品，大多都是在网络上下载或复制的作品，无法得到锻炼，就无法达到实践的效果。

1.3 拓宽学生的就业面，培养高素质的人才

学生选择的工作类型一般有销售、经纪、房地产市场预估、房地产估价等。另外，也有一部分学生会选择到非房地产行业工作。而就业口径越宽，对学生的专业知识面的要求就越广。所以，在学习的过程中，培养更加广泛、更具有应用性的专业知识就显得尤为重要。

2 房地产市场发展现状分析

2.1 土地供求

首先，在市场经济下，房地产经济得到了长足的发展，国家看到其对民生产生的严重影响，采取了宏观调控的政策。在土地供求上，政府采取出让土地与储备土地两种方法，最大限度的保障房价的平衡性。另外，政府出让土地使用权，对户型大小进行了限制，并对房价进行了合理规划，在建筑周期上也进行了控制。最后，在土地出让方式上，采取了招标的形式进行出让，开发商需要在房地产设计上投入更多的时间。

2.2 开发建设阶段的经营风险

房地产经营中在前期工程、建设安装工程和配套工程需要面临不同的经营风险，其主要受各阶段的任务范围和不确定因素决定。在建设安装工程中其主要任务是完成相关的土建和安装工作，所以相关人员的工作技能、效率，应用材料的价格，国家对经济的政策性调整、施工现场管理水平等因素都可能会使房地产企业面临经营风险。配套工程的主要任务是对房地产工程设计的基础设置、公共设施等进行配套设置，当相关材料的市场价格提升、房地产企业对配套成本管理能力较弱等情况发生时，房地产企业的配套工程经营风险也会增加。

2.3 获取土地阶段

在获取土地时，国家相应房地产投资土地供给政策、低价政策令土地使用权费用无法确定，成为获得土地阶段房地产经营的重要风险。

3 房地产开发项目的现金流管理

3.1 房地产经营模式中的现金流管理

加强房地产项目的现金流管理就是要强化造血功能，保证资金快速回笼稳定资金链循环。在建设施工和日常经营中，成本控制也是确保现金流稳定的重要方面。在原料采购方面，万达采取全国统一采购的方式，尽可能地压缩采购成本。

3.2 房地产经营管理盈利模式转型

传统房地产经营管理模式以获取土地为核心，这种盈利模式很难保障房地产企业的长期发展。在战略转型中，房地产企业要发展以土地获取为中心的盈利模式，其战略转型的内容包括以下几点。首先，企业要在房地产商业化的发展中开拓新市场，将盈利的模式多元化，并在发展中采取走出去的战略模式，这是当下当地产产业商业化发展的主要特征，也是企业盈利模式转变的主要契机。与此同时，企业加强自身的内部管理，在设计阶段就开展战略转型目标。并在不断的发展中提高自身的服务能力，在战略转型中逐步的趋于成熟[2]。

3.3 房地产经营管理理念战略转型

在市场经济条件下，优胜劣汰是必然的发展趋势，在房地产产业宏观调控下，房地产企业战略转型要从经营理念开始。经营理念战略转型是企业发展的主要方向，房地产企业需要改变原始的经营模式以及管理模式，并在战略目标制定中对其进行创新。传统的经营理念具有一定的局限性，房地产企业首先要在经营理念上，向土地综合经营者改变，重视物业的管理与房地产产品的规划，提高土地经营管理的价值性。