房地产经济发展的影响因素及对策

2018-12-06周玉红

商品与质量 2018年43期

周玉红

天津市正源土地价格评估有限公司天津 300051

1 房地产经济发展的影响因素

1.1 外在影响因素

房地产经济发展的外在影响因素主要表现在如下四个方面：第一，政府部门调控。在市场经济体制下，任何行业均会受到政府部门宏观调控的管控，房地产行业也不例外。在现阶段的房地产行业发展中，政府部门主要以货币政策来调控行业的发展，这会对房地产经济发展产生直接影响。第二，金融因素。对于房地产行业而言，其发展需要建立在雄厚的金融资本基础上[1]。当前房地产经济发展中主要采用银行借贷等金融融资方式来筹集必要的项目开发资金。但是如果行业中的金融体制不完善，那么就可能会造成融资难等问题。第三，土地资源。房地产行业本质上是基于土地资源开发所兴起的一个行业，所以土地供给水平直接关乎房地产业发展。随着国内城市化进程的推进，国内土地资源利用率显得至关重要，如何才能合理配置土地资源对于房地产经济发展至关重要。第四，市场环境。该因素是影响房地产经济发展中最为重要的一个外部因素。随着国内房地产行业供给量持续增加，未来国内房地产行业会存在进一步扩张的变化趋势，这样不可避免地会对城市经济发展秩序以及房地产前景及发展产生影响。

1.2 内在影响因素

房地产经济发展的内在影响因素主要表现在如下三个方面：第一，供需矛盾。在房地产经济发展过程中，会受到住房需求等供需关系的影响，尤其是当前国内不断上涨的房价实际上就是供需关系变动所造成的，甚至国内部分二线城市房价上涨速度已经超过一线城市的房价增长速度，“楼王”和“地王”等现象层出不穷。第二，投资情况。作为房地产行业发展情况的一个根本性影响因素，投资情况会对房地产行业发展产生直接影响，决定着后续房地产业扩张规模。如果对房地产行业的投资规模进行限制，那么不可避免地会限制房地产业发展，影响房地产业经济发展。第三，房价因素。房价不稳定是造成新时期国内房地产经济出现频繁波动的一个重要影响因素。考虑到房地产行业投资具有一定投机性与盲目性，这也使房价会呈现出比较显著的波动变化情况，以至于可能会对房地产经济发展产生影响。

2 房地产经济的发展策略

2.1 完善房地产市场供应结构

现阶段我国房地产开发普遍存在供求失衡的问题，经济变化幅度较大，导致消费者利益难以保障，居民购买情况难以维稳。因此应当积极对现有市场供应结构进行完善，通过保障住房体系，促进房地产市场健康有序的发展。针对此情况，可从以下几方面进行调整与改革[2]。第一，政府要重视宏观调控的作用，出台科学性的规划政策，引导房地产市场正常运转，改善房地产市场的主体，强调需求方的主导作用，，最大限度满足居民商品房需求，合理协调普通商品房、经济适用房及高级公寓之间比例部署问题，根据地区需求调整经济适用房的供应情况。第二，合理完善廉租房、经济适用房的供给政策，通过健全福利政策、优惠条件切实保障符合条件的居民权益受到保障。第三，简化办理制度强化交易手续执行力度，重视合理建设二手房市场，促进房地产快速流通，满足各类人群的住房需求，重视中低收入家庭的住房需求，利用政策积极调控供需关系，最大限度缩减住房空置率，充分政府对发挥房地产的调控作用，同时利用市场“看不见的手”，优化配置房地产资源，双管齐下保证房地产经济稳定发展。

2.2 完善相关税费制度的改革

房地产经济的发展与税费制度的变化息息相关，通过对现有税费制度的不断完善可有效加强对房地产信贷的管理与控制，防止出现能力不足的房地产企业为利益追求，超负荷超范围的过度开发，保障房地产经济市场健康发展。现阶段在房地产市场内，主要是税收政策是实行向房地产开发商的一次性征税。随后经由开发商向消费者转接。在房地产开发中，会涉及诸多的税收项目，这些税收会使房地产价格上涨，严重影响消费者的购买情况，为居民购买带来一定阻碍。针对此情况，应当以市场的实际情况进行税费改革与税收制定，根据市场的实际变化情况进行适当的税收调整，适时完善对不动产、财产税的征收条件，缩减征收房地产流转税，尽最大限度保证房地产市场可正常流通，交易正常运转。

2.3 强化政府部门宏观调控

为了从整体上增强国内房地产经济发展的稳定性，需要充分发挥政府部门在管理房地产行业以及市场发展方面的宏观调控作用，具体是立足于国内房地产市场发展现状的基础上，通过制定一系列科学、合理的宏观调控策略来指导房地产经济发展。首先，需要对房地产市场的房价波动情况进行科学分析，加快构建与完善市场监控体系，增强相关宏观调控政策的社会适应性[3]。其次，要积极出台一些遏制房价上涨的房屋限购政策或货币政策，充分利用银行等机构的调控作用，防范国内出现大规模房价波动的情况。最后，要借助房产税体系的构建与应用来增强对房地产市场的调控能力，避免房地产行业因为激烈的市场竞争而造成房价波动问题。