房地产评估中工程造价的运用

2018-12-06孙涛张晓

商品与质量 2018年44期

孙涛张晓

1.青岛城投金融控股集团山东青岛 266000；2.青建集团股份公司山东青岛 266000

1 房地产评估方法

1.1 收益还原法

收益还原法通常也被称为收益现值法或者是收益资本化法，该方法的应用主要是预估项目对象的未来收益，通过借助于资本化率、报酬率或者是收益乘数等概念，将未来收益转化为价值进而计算项目对象价值的计算方式[1]。利用收益还原法得出的价格是收益价格，该计算方法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理。详细解释通过例子加以说明，假设一位投资者有一处房产，每年的纯收益可以达到十万元，同时，该投资者手中有一百万元资本金，如果将一百万元资本金作为投资存入银行，该银行的年利率为百分之十，可以得出该投资者每年可以获得的资本利息金额为十万元。从该投资者的角度出发，房地产的纯收益同一百万元资本金在银行中所得利息是等价的，也就是说，投资者房地产的价值为一百万元。

1.2 成本估价法

成本估价法也就是通常说的承包商法，具体来讲就是在对项目对象进行估价时，在估价点重新构建价格，同时将折旧扣除，然后再对项目对象的价值或价格进行科学估算的方式。这种方法在实际应用中比较简单，房价可以简单的看作正常利润、各项税费、建设成本三者之和。成本估价法比较适用于房地产交易较少或者是不能应用市场比较法的情况下，对于不是以盈利为目的的建筑物，因为交易较少或者是不能交易，使用该方法的时候较多。

1.3 市场比较法

市场比较法是指将待交易房地产和近期市场上已经交易的类似房地产进行横向对比，并根据类似房地产已知市场价格进行适当修正调整的一种评估方法。市场比较法基于替代原则，选择和待交易房颤类似的案例对交易价格进行合理修正，现实性较强，有一定的说服力，适用于地产市场比较成熟，有代表性房地产交易的区域。

2 工程造价在房地产评估中的运用

2.1 充分考虑市场因素

(1)对于一些工期与正常时间相比要求缩短很多的项目，可能存在赶工措施费，若是用于评估则不应考虑此费用；(2)对于技术要求高的项目(例如高速铁路项目、核电工程等)，对企业资质水平有限制，同时会发生额外的技术措施费，若是用于评估应适当考虑措施费；(3)业主资金不到位的项目，施工方需垫付工程资金，其工程费用中可能会含有垫付工程资金的财务费用，若是用于评估则不应考虑此费用；(4)竞争不充分，甚至设有技术垄断、资质门槛，这样的工程其合同或结算价往往考虑了额外的技术措施费，垄断因素等，其用于评估时要剔除特殊因素，还原一般客观化的平均市场工程造价，这样的建安成本方可用于评估使用[2]。

2.2 成本法

房地产评估成本法通常依据社会化客观成本，工程造价则主要面向特定工程特殊条件下的施工费用。国家大力推广工程造价清单计价模式，分部分项工程项目、措施规费项目、税金项目都要提供明确的名称以及对应数量明细清单，政府发放工程量清单计价定额，不同地区定额有差异，以适应当地市场条件。也有一些企业选择自由企业定额，适应企业自身水平，各省定额一般为确定实物工作一般组成量，例如分项工程实体材料消耗、人工投入的社会化一般水平，符合社会一般技术、一般劳动效率，是一种平均、代表性指标。材料价格和管理费用一般由投标法自行考虑。清单计价是一种社会报价的模拟，竞标依据分项综合单价，工程量则依据实际情况计算。

2.3 清单计价项目费用用于房地产评估

房地产评估中使用工程造价，其中会涉及到工程费用和措施费用等相关项目费用，使用综合单价表将项目的投入信息填写进去，无论是人工材料还是企业管理，涉及到的价格需要写入清单。措施项目对应工程实体项目，从施工准备开始，到施工过程和生活安全环保方面都属于非实体工程项目，包括安全防护、文明施工、社会保障、危险作业保险以及住房公积金等方面，都需要根据工程的相关规定列项实际情况进行评估[3]。在房地产评估中使用清单计价项目费用，打破了传统由政府造价部门统一单价的做法，最大程度上给与承包单位自由发挥的空间，使承包单位充分展现自己的技术优势和价格优势，提高企业的技术水平和管理能力，推动房地产行业的良性竞争。房地产评估中使用工程清单计价方式，可以不编预标和标底，只将工程的清单进行详细编写即可，从而节省大量的时间，用更多的精力进行工程造价管理，加强对工程造价的过程控制，使工程造价控制可以一直处于被掌控的状态中。

2.4 提高房地产评估数据准确值

房地产评估中，实际实施施工合同价格与评估相比，价格较低，这是由于市场竞争导致的。随着时代的变化和经济全球化背景的影响，市场竞争变得越来越激烈，预算控制价高出竞标价，企业想要竞争中占据优势地位，就要降低评估预算结果，无论是工程造价利润水平还是企业管理的费用，都要结合市场情况进行分析。房地产评估中，工程造价不考虑以下两种情况，第一种情况时工期与进度提取，缩短施工时间的同时也会有赶工措施费用产生；第二种情况是合同签订以后业主资金没在规定时间内到位，施工单位需要垫付费用，工程费用中就存在被垫付的费用，这种情况也不放在房地产评估中考虑。