房地产开发企业土地增值税税收筹划研究

2018-12-06山东启阳税务师事务所有限公司

财会学习 2018年21期

山东启阳税务师事务所有限公司

由于房地产开发工程建设时间长、前期投入资金多、各方面程序繁杂，税收政策变动频繁等各种原因，给房地产开发公司在税收筹划方面带来很大的挑战。房地产公司要清楚本企业的业务情况和税收征收范围，明确税收筹划的空间，积极实施纳税筹划方案，以使房地产企业的收益最大化、企业发展更迅速。

一、开展土地增值税纳税筹划的重要性

现在有很多房地产开发公司在进行税收筹划时，没有通过全面的考虑，并且有些财务工作人员对税收政策不清楚、不了解，更没有认识到税收筹划的重要性，所以，税收筹划人员必须运用专业的税收政策知识，根据实际情况制定出恰当的土地增值税筹划方案，只有这样，才能使房地产企业的利润率有更大提高。

(一)减轻房地产企业的税收负担，进一步增强企业的竞争能力

土地增值税是房地产开发企业重要的税种之一，近年来有逐渐增长的趋势。从一些机构发布的数据来看，随着国内房价的上涨，土地增值税的增速呈现较快的势头。另外，由于我国对房地产企业的宏观调控，房地产企业的利润率也逐步降低，为了进一步提高房地产企业竞争力，房地产企业的纳税筹划就变得非常重要。

(二)促使房地产开发企业增强财务管理，减少税务风险

土地增值税纳税筹划必须在合理、合法的前提下实施。房地产开发企业在进行财务管理时，要依法按照财务制度的规定进行，对一些偷逃税等违法行为要严格禁止。当然，国家针对当前房地产房价上涨过快、投资过热、土地价格过高等情况，不断制定出相关的控制政策和措施，使得相关部门增强了对房地产企业的监管程度。另外，日益复杂的外部经济环境也影响着房地产企业的发展，所以，开展土地增值税纳税筹划显得尤为重要。

(三)营改增后尤其需要加强土地增值税纳税筹划

在营业税改征增值税之前，营业税可以作为土地增值税的扣除项目扣除，但是在营业税改征增值税以后，增值税作为价外税不能作为扣除项目扣除，这样土地增值税的扣除项目变少，无疑增加了企业税负。另外，增值税和土地增值税要按照国家的相关规定实行预征，这无疑给房地产开发企业的税收管理增加了难度，因此房地产企业必须重视对土地增值税的纳税筹划。

二、房地产开发企业土地增值税筹划的方法

(一)分析、研究、利用税收法规和优惠政策

在日常的工作中，筹划人员要深入了解国家新的税收政策，充分做好信息搜集工作，按照最新颁布的税收政策对筹划方案进行及时调整。由于税法规定“普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额之和20%的予以免税”，在纳税筹划时可以充分利用这一税收优惠政策，控制普通住宅的销售价格以及增值率，找出提高房价增加的收益与增加的土地增值税税负之间的边际收益，并且在进行项目核算时要注意分别核算普通住宅和非普通住宅。

(二)纳税筹划在房地产开发阶段的思路

房地产开发企业的土地增值率对土地增值税税负有很大影响，因此，房地产开发前期，就要对企业的收入和利润率进行提前预算和筹划。例如：房地产开发商对于开发项目的开发方式大体上可以分为三类：代建房、自建房、合作建房。代建房方式下，工程的承包人就是房地产开发公司，他们代需要用房的客户开发建设房屋，这种开发方式不用缴纳土地增值税。对于双方合作开发房屋，即资金和土地各由一方出，在建成后自己使用的部分可以免于征收土地增值税，如果房屋建成后进行转让的，就要征收土地增值税。在进行合作建房的时候，也要做好纳税筹划，要对资金和房地产开发有明确的分工。例如建设工程在正式开工之前，可以先向购房者收齐资金，这样生成合作关系，用自己供给土地的方法建房，可以有效地免除增值税。另外，普通标准的住宅符合税收优惠条件的能够享受税收优惠，但是非普通标准的住宅在价位上有很大的优势，利润率也相应的提高，因此，房地产企业在开发的初始阶段也要对开发房屋的种类进行全面的权衡考虑，以达到节约税收、企业收益最大化的目标。

(三)在销售阶段房地产开发企业纳税筹划的几种方案

在销售阶段房地产开发企业要做好纳税筹划，可从以下四个方面考虑：一是正确制定销售价格。现行税收政策给土地增值税设置了一个纳税起点，房地产公司要对税收成本和销售价格实行综合分析和预计，以使房地产开发企业获得最大效益的定价策略。如房地产开发企业在进行售房时一些代收费项目包括在房价中，虽然对土地增值税的增值额没有影响，但是会影响增值率，筹划时也要认真考虑。二是建立专门的公司进行纳税筹划。在一个公司被另外一个公司兼并时，涉及房屋产权转移的，税法规定暂时免征土地增值税。如果房地产开发企业对大额的资产进行转让，可先使这些资产成立公司，再让该公司和购买方合并进行土地增值税的纳税筹划。三是把售房和装修的收入分别签订合同。目前很多房地产公司采用精装房的方法来进行纳税筹划，通过把装修工程、材料、设备的购买都当做签订独立业务合同的方式来增加装修成本，从而使房屋销售价格减少，增值率、土地增值税也会显著降低。四是正确区分车库、车位、地下室以及普通标准住宅的销售收入。为了更好地实施对土地增值税的纳税筹划，应该对车库、车位、普通标准住宅分别实施核算。

(四)增加项目扣除额从而降低增值率

土地增值税纳税筹划要注重增加项目扣除额从而使房地产增值额减少，可以从以下几方面来实现：第一、加强小区内公共配套设施的建设，在客户接受范围内提高商品房的装修标准，通过改善小区内的环境建设达到增加项目扣除额的目的。第二、注意管理费用和开发间接费用的区分。管理费用是期间费用，不能作为土地增值税扣除项目。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，它是土地增值税扣除项目，并且作为加计扣除20%的计算基数，直接影响着土地增值税的增值额和增值率。在日常核算中能按照开发项目分摊的费用尽量计入开发间接费用，增加土地增值税的扣除项目金额。第三、税收政策对土地增值税项目扣除额规定了两种扣除利息的方式，一种是能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许按实际金额扣除，但不能超过按同期同类商业银行贷款利率计算的部分。另一种是不能按房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，利息应并入房地产开发费用按土地使用权和开发成本之和的10%扣除。房地产开发企业要依照企业的具体情况，采用合理的贷款方式，尽可能地使用利息金额比较高的形式扣除。

(五)在会计核算和财务管理阶段也要做好税收筹划工作

一是在日常的会计核算中，对需要取得的单证、票据、以及其他证明材料，都要及时取得符合税法规定的凭证，特别是属于成本类的资料，更要及时收集、整理，为后期的土地增值税清算做好基础工作。二是不同的开发项目种类要分别核算。税法对普通标准住宅、非普通标准住宅、商铺等规定了不同的税收政策。普通标准住宅的增值率未超过20%的，予以免征土地增值税。适用不同税收政策的前提是分别核算项目的增值额。这就要求在会计核算中分别设置科目来核算不同的开发项目，对属于共同发生的成本费用应按照合理的标准进行分摊。