房地产上市公司财务绩效评价研究之我见

东莞名流置业有限公司

一、房地产上市公司与财务绩效评价概述

房地产上市公司，就是指以开发销售房地产为主要经营方式、公开发行股票并在证券交易所挂牌交易、具有法人地位的房地产股份有限公司。我国的房地产上市公司，整体来说规模相对较小、地域分布不均匀、开发周期长、风险大、容易受政策影响，总体上处于不成熟的阶段。

财务绩效评价，是一种横向比较法，通过将本公司的财务绩效水平放在整个行业中横向比较，来评价自身的经营状况与管理水平。财务绩效评价，以产权理论、行为科学理论、交易成本理论等经济学理论为依据，建立财务绩效评价指标，从而帮助经营者控制成本、增加收入，改进企业的财务状况与经营管理水平。通过财务绩效评价，可以将企业希望达成的战略目标，逐层分解，对企业财务方面的工作表现、工作业绩进行考核与分析，改善财务工作人员在工作中的行为，充分调动员工的积极性、激发员工的潜能，从而更好地实现企业的目标的程序或方法。

二、房地产上市公司财务状况现状

目前，我国房地产上市公司的财务状况，还存在着不少问题，这在很大程度上，对房地产企业的健康发展造成了不好的影响。

(一)对财务绩效评价重视不足

由于我国的房地产行业在最近的数十年经历了爆炸式的发展，部分房地产上市公司的领导人员往往对行业目前的形势持盲目乐观的态度，在投资方面随意性较大，对财务绩效评价重视不足。这就使得企业的相关工作无法顺利实施，有时候即便是实施了，也很难保障执行力。而实际上，房地产上市公司的财务绩效评价工作相当重要，只有设法完善相关机制，才能改善公司的财务状况，加强企业的竞争力。

(二)现金流状况不理想

房地产上市公司，从项目开始实施到完成销售，往往需要数年时间，从投资到回报之间的时间间隔非常长，伴随着行业的低迷与政策的变化，房地产企业的生产经营周期进一步被拉长，回款速度进一步减慢，导致了在全行业范围内的资金流状况不佳。据统计，我国的房地产上市公司，负债率超过50%的已经达到一半以上，其中银行贷款是最主要的部分，这是非常惊人的数字。另外，国家的宏观调控措施在另一个侧面加大了房地产上市公司的融资难度，加剧了财务及投资风险。

(三)核心竞争力缺乏

极大的资金需求与极长的生产销售周期，再加上金融、信贷方面的不稳定因素，都造成了大多数房地产上市公司的生存与发展的困境，尤其是中小企业，对政策与金融环境的变化非常敏感，往往无法平稳度过困难期，导致了企业核心竞争力的不足。

三、房地产上市公司财务绩效评价指标分析

(一)短期偿债能力

偿还即将到期的债务，是房地产上市公司首先需要解决的财政问题。短期偿债能力主要包括两个方面的内容。第一，流动比率，即流动资产与流动负债的比率。第二，速动比率，即速动资产与流动负债的比率，速动资产就是货币资金、应收账款等能够迅速变现的资产。

(二)长期偿债能力

房地产上市公司的经营周期长，因此长期偿债能力对企业的财政状况来说十分重要。长期偿债能力也包含两个方面。第一，有形净值债务率，即负债总额与股东权益和无形资产净值之差的比值；第二，资产负债率，即资产中通过负债取得的比例。

(三)财务获利能力

财务获利能力能够反映公司的经营水平，主要包括：第一，净资产收益率，即税后利润与净资产的比值；第二，业务利润率，即业务利润与销售收入的比值；第三，每股收益，能够反映投资者的回报情况。

(四)资产管理状况

资产管理状况包括：第一，应收账款周转率，即实际收入与应收账款的比值，反映资金回收情况；第二，存货周转率，即成本与存货的比值，反映存货管理能力；第三，总资产周转率，即总资产的增加量与前一年的比值，反映销售能力。

(五)现金流量状况

现金流量状况，能够体现现金与利润之间的关系，反映企业运营的健康情况，主要包括：第一，经营现金流净值利润比率，即现金流量与净利润的比率；第二，经营现金流净额增长率，即现金流量相较于前一年的增长率。

(六)发展能力状况

发展能力，是企业的核心能力，用来衡量企业保全资本、扩充资本的能力。主要包括：第一，净利润增长率，反映企业的长期盈利能力；第二，所有者权益增长率，反映股权所有者的长期获利情况。

四、房地产上市公司财务绩效评价实施策略

(一)明确目标，强化执行

再好的制度，如果缺乏明确的目标或者执行力，也无法达到应有的效果。房地产上市公司的领导团队，应该对财务绩效评价给与足够的重视。财务绩效评价，是一项复杂而系统的工作，需要明确目标，结合房地产上市公司的自身情况，制定合理的财务绩效评价指标，确保它的科学性、可行性和有效性。在具体操作时，应该遵循以下原则：第一，坚持企业的战略目标不动摇，以此为总纲领，制定具体的财务绩效评价计划；第二，必须结合房地产上市公司的实际情况，具体问题具体分析，不可盲目生搬硬套，确保计划科学有效，便于执行；第三，财务绩效评价，并不是孤立的存在，应当加强与其他管理体系之间的联系，脚踏实地的制定评价标准，做到细致化、具体化，真正保障执行力，而不仅仅只是流于形式。如此一来，领导和员工都对自己所处的位置有了清晰的认识，对于自己的权责也有了清晰的理解，为房地产上市公司进行有条不紊的工作打好了基础，为提升企业竞争力提供了保障。

(二)灵活运用考核方法，保障效果

对于考核方法的选取，需要保证科学性和合理性。笔者认为，可以将以下三种方法相结合。第一，自我考核。以述职报告的形式，让财务人员肯定自己做的好的地方，同时发现有待提升的地方。鼓励员工养成自我反省的好习惯，充分发挥其自主性，实现自我提升，自我进步。第二，横向考核。成立外部人员考核小组，发挥其公正客观的优势，充分了解财务人员的工作情况和工作态度，以局外人的视角，做出评价和考核。第三，上级考核。这是一种比较传统的方法。由领导直接对员工的表现进行打分。如果要对一个职工进行全面的评价，领导的意见同样十分重要。将上述三种考核方法相结合，既保障了评价的全面性，又能有效规避一些偏见，还能培养职工的自我反省意识，这就使得考核的效果得到加强，职工的工作表现得到了合理的评价，同样也为提升房地产上市公司的人财物提供了保障。

(三)量化指标，公开透明

财务绩效评价的指标，不仅要求科学、有效，还要公正、透明，不仅需要良好的方法，还需要良好的环境。对考核的指标进行量化，具体到每一个细节，每一个条例都白纸黑字的罗列出来，对于具体的条例，可以咨询专家、查阅文献，并根据各个部门的自身特点进行制定，在进行奖惩活动时，做到有理有据。同时，确保整个考核的过程公开透明，杜绝拉关系送礼、徇私舞弊的情况。如此一来，不管是领导还是职工，都能够形成良好的自我约束，同时，又能提高工作热情，提升团队凝聚力，提高工作效率。

五、结语

综上所述，房地产上市公司的财务绩效评价，对房地产上市公司的人生存发展而言，有着重要意义。执行有效的财务绩效评价，能够帮助经营者控制成本、增加收入，改进企业的财务状况与经营管理水平。但是，目前房地产上市公司的财务绩效评价，还存在着诸如领导重视程度不足、现金流状况不理想、核心竞争力缺乏等问题。为了改善现状，首先我们需要制定科学的评价指标，将短期与长期偿债能力、财务获利能力、资产管理状况、现金流量状况、发展能力状况综合考量；其次，我们需要制定有效的实施策略：第一，明确目标，强化执行。第二，灵活运用考核方法，保障效果。第三，量化指标，公开透明。从而全面改善房地产上市公司的财务状况，提高企业的综合竞争力。