新收入准则对于房地产业的影响

一、新收入准则较原有收入准则的主要变化分析

1.收入确认标准发生了变化

在新收入准则颁布和实施之前，根据2006年颁布的会计准则的规定，不同类型的企业遵守的收入确认标准不同：销售商品的收入确认条件是企业将商品所有权上的主要风险和报酬转移给了客户；而提供劳务和建造合同的收入确认则主要采用完工百分比法。在新收入准则的颁布和实施之后，企业在销售商品、提供劳务、建造合同等方面的收入确认标准趋向了一致：将商品、劳务的基于合同的控制权的转移作为收入确认的标准，缩小了人为判断与选择的空间，进一步加大企业会计处理的规范性，使各企业会计处理情况趋于一致，便于进行横向比较。

2.收入确认方式发生了变化

在新收入准则颁布与实施之前，企业只能在符合一定条件时的某一时点来进行收入确认。而在新收入准则颁布于实施之后，收入的确认方式新增加了时段确认，形成了时段确认与时点确认的二元收入确认方式。新收入准则规定，当企业的收入满足以下三个特定条件之一时使用时段确认，其余的全部使用时点确认：①客户在履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；②客户能够控制企业履约过程中在建的商品；③企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。新收入准则对企业在不同情况下的确认收入方式作出了具体且明确的规定，“时段确认”的出现，使得部分企业有针对性的选择确认时点，更好的指导企业的会计实务操作。

3.明确规定了某些交易的收入确认和计量

在新收入准则颁布与实施之前，企业根据收入类型的不同选择不同的收入计量标准，其中对于一些无法满足其规定的收入则不予确认，损坏了企业的利益。而新收入准则实施之后，不同类型的收入统一用交易价格来作为计量标准。此外，对区分总额和净额收入确认、向客户授予知识产权许可、附有质量保证条款的销售等特定交易给予了明确且具体的规定，对其进行了进一步规范，更好的指导企业的会计实务操作。

4.对处理包含多重交易安排的合同的指导更加明确具体

在新收入准则颁布与实施之前，原有收入准则对包含多重交易安排的合同的指导十分有限，已远远不能满足目前企业会计发展的新形势。新收入准则颁布与实施之后，新收入准则对其会计处理作出了更为明确的规定，其精髓体现在“五步法”模型：①第一步：识别与客户订立的合同；②第二步：识别合同中单独的履约义务；③第三步：确定交易价格；④第四步：将交易价格分摊至单独的履约义务；⑤第五步：在履行每一项履约义务时确认收入。对此类合同的会计处理的明确具体的规定为解决企业相关问题提供了解决方案。

二、新收入准则对于房地产业的影响

房地产业建设周期长，涉及资金庞大，房地产企业的收入确认较之其他行业难度更大，因此新收入准则的颁布对房地产企业的影响更大。

1.新收入准则对房地产业收入确认的影响

在上文分析到新收入准则颁布与实施之后，企业的收入确认按照是否符合一定条件分为按“时段确认”和“时点确认”。房地产企业的房产又分为自行开发销售、 为客户代建、出租等，对不同情况的具体分析如下：

①对自行开发与出售的房产的收入确认产生的影响

房地产企业自行开发的房产出售一般分为期房销售和现房销售两种情况，在这里对其进行分别分析。如果是期房销售，房地产企业与客户签订合同后，企业收到客户为之支付的房款，客户得到属于自己有明确房号的房产。在双方履约的过程中，房地产企业所开发建造的房产具有不可替代的用途，且客户所支付的房款数已经确定不会再改变，如果房价上涨，客户可以获得价格上涨所带来的经济收益，符合新收入准则中规定的使用“时段确认”的第三个条件。因此新收入准则实施后，期房销售的收入确认方式由“时点确认”变为“时段确认”。如果是现房销售，房地产企业与客户签订购房合同，对房产的控制权在履约的时点实现了转移，因此，现房销售的收入确认方式不变，但确认时间和判断的标准发生了变化，变为了企业在基于合同的控制权转移的履约时点对收入进行确认。

②对代建的房产收入确认产生的影响

房地产企业还可以为客户代建房产，双方签订建造合同，且此类合同不可撤销，代建项目的完成程度可以得到可靠的计量(不能计量的可以按照一定的方式进行估计)，客户按照 合同的约定来支付费用。根据新收入准则的规定，此类项目为“时段确认”，且只有在此项目中可以使用完工百分比法来进行收入确认，即企业在资产负债表日根据可靠的计量或估计确定目前合同进度，按照履约的进度来确认收入。

③对出租的房产收入确认产生的影响

按照规定，房地产企业出租商品房，与客户签订的租赁合同期间超过一年的收入确认也按照“时段确认”，企业根据与客户签约的租赁合同，依据权责发生制的会计原则，按期确认商品房的出租收入。

2.新收入准则对房地产业的财务管理的影响

房地产业建设周期长，涉及到金额庞大，金融项目众多，房地产企业要健康持续的发展，必须保证自身资金链的完整和资金的有效运转，这些都对其财务管理提出了更高的要求。长期以来，政府和企业自身等经过努力不断完善房地产企业的财务管理制度，提高其质量，但由于各种原因，其财务管理仍然存在一定的问题。此次新收入准则的颁布与实施，明确规定了某些交易和涉及多重交易安排的合同的会计处理等，改变了收入确认的标准，新增了时段确认收入方式，对房地产企业的会计实务作出了更好的指导，使得房地产企业的财务管理的工作进行更加明确与顺利，提高了财务管理的质量与效率。

3.新收入准则对房地产业编制的财务报表的影响

收入确认准则的变化，势必会影响到企业的账务处理，因此房地产企业的财务报表中的各项目数额也会发生相应变化。为了更准确具体的描述采用新收入准则之后，房地产企业财务报表中项目数额的变化，在此处以处于行业领先地位的碧桂园(此公司提前采用了新收入准则)披露的数据为例进行说明：由碧桂园于2017年中期报告中公开披露的财务信息得知，截止2017年6月30日，本公司在房地产开发方面获得的收入约为744.7亿元，其中采用新收入准则中的时段确认方式确认的收入达到147.5亿元。它采用新收入准则前后财务报表项目数额发生了明显的变化，如①本期收入：采用原有收入准则确认的收入为629.9亿元，采用新收入准则确认的收入增加至777.4亿元；②留存收益：采用原有收入准则公司的留存收益为399.7亿元，采用新收入准则公司的留存收益增加至431.2亿元；③本期利润：采用原有收入准则的本期利润为23.5亿元，采用新收入准则的本期利润增加至56.8亿元。由此可见，新收入准则的实施影响了企业编制财务报表项目时的数额。

三、基于新收入准则房地产业持续发展的对策

1.提高相关财务工作人员的专业能力和素质

新收入准则的实施使得企业的会计处理的灵活性增加，涉及到的会计估计也大大增加，要求相关财务工作人员要适应新形势，拥有更高的的业务能力和专业素质，因此房地产企业要加强对财务人员进行新收入准则的专业培训：①邀请相关专业人士到企业对员工进行短期相关培训，通过理论与实例相结合使财务人员更好的理解、掌握新收入准则；②和相关高校合作，由高校开设相关课程或组织相关培训来提高财务人员的能力。同时，财务工作人员本身要不断严格要求自己，通过各种渠道熟练掌握新收入准则的各项要求，能够合理并专业的运用相关经验、根据新规定进行会计判断和估计。

2.加强各部门的协调合作

由以上分析可知，新收入准则是以合同作为收入确认的基础，因此这已不仅仅是财务部门的工作与责任，还涉及到其他部门，如业务部门、销售部门、法务部门等，这就要求房地产企业的各部门加强交流与合作以使企业尽快适应新收入准则的要求。且房地产企业的利益不仅与自身相关，还与上下游企业及其他企业相关，因此各部门之间要相互合作制定一个合理的计划，及时与各利益相关者沟通交流，向他们呈现新收入准则为其带来的各项影响。

3.完善财务和管理系统，加强监督

新收入准则较就收入准则而言变化较大，因此房地产企业的相关财务和管理系统要根据新制度的规定不断改变和完善，以适应新收入准则的相关规定和要求。但在进一步规范会计收入确认的同时新收入准则下的会计判断和处理的灵活性增加，会计估计的范围增加，这样难免会增加房地产企业的财务风险，因此在完善系统的同时，还需要对其加强监督和管理，当然可以动员全体员工进行积极参与监督与管理中来，以保证会计工作得以准确顺利进行，来帮助房地产企业合理规避风险。

四、结束语

新收入准则的颁布与实施，改变了相关收入确认的规定，加大了企业会计处理的灵活性。对于以自行开发销售房产为主的房地产企业来说，由于其自身的特殊性，在新收入准则实施初期，其收入可能会有一定幅度的增长，这一点在上文中的碧桂园披露的相关财务信息中可以明显看出，这将会对企业以后的投资决策产生一定的影响。但同时要用长远的眼光看待新收入准则，不断提高财务工作人员的能力与素质，加强各部门的协调与合作，加大监督和管理力度，使房地产企业不断改善自身情况以适应新制度，达到在新收入准则下得以健康持续发展的目的，实现自身的发展目标。