夫妻一方擅自处置房屋等财产行为效力认定问题

李小强

摘要 夫妻一方擅自处分共同财产的行为是否有效的问题，夫或妻一方对因日常生活需要而处理夫妻共同财产的行为，应认定为有权处理，合法有效；但夫或妻一方非因日常生活需要处理夫妻共同财产时，应夫妻双方协商一致作出处理决定的行为或者第三人有理由相信该处理决定是夫妻共同的意思表示的，才能在法律上被评价为合法有效的行为。

关键词 夫妻一方 擅自处置 房屋 效力

中图分类号：D923.9 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.08.264

基本案情：田某（原告）与孙某（被告）于2013年1月1日结婚，2017年7月8日，孙某于某房地产公司（被告）签订了商品房买卖合同，孙某购买建筑面积120平方米楼房一套，房屋总价144万元，孙某已于2017年7月7日将50万现金交付房地产公司，剩余款项94万用该房地产公司所欠孙某材料费顶抵，一次性交清了全部房款。2017年7月1日，田某前往物业公司，办理了入住手续，并一直居住至今。2017年12月，孙某与房地产公司解除了房屋买卖合同，该房地产公司又与郑某签订了该套房屋的商品房买卖合同。2010年3月，郑某又将该房屋转让给杨某，房地产公司解除与郑某签订的商品房买卖合同后，又与杨某签订了商品房买卖合同。

原审裁判：一审法院认为，被告孙某与被告房地产公司，所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，买卖合同合法有效。双方按约履行后，该合同虽为被告孙某一人所签，但原告作为被告孙某的配偶，对该诉争房屋享有共有权，且原告也按期缴纳了相关费用并入住，在被告孙某与被告房地产公司解除合同时，被告房地产公司并未取得原告的同意，遂将房屋出售给被告郑某，损害了原告的利益，对于原告的诉讼请求予以支持。因房屋未办理产权的过错在被告房地产公司，关于被告孙某、被告房地产公司、被告郑某所述的房屋以登记为生效要件，原告非合同当事人的答辩意见于法无据不予支持。二审法院认为，本案争议的焦点为：一是上诉人孙某与被上诉人田某对本案诉争房屋是否享有共有权；二是上诉人孙某与上诉人房地产公司解除商品房买卖合同的行为是否有效；三是原审判决上诉人孙某与被上诉人房地产公司继续履行商品房买卖合同是否有依据。关于第一个争议焦点，《物权法》第六条和第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。据此，本案诉争房屋并未办理房屋产权证，故孙某对该房屋并未取得法律意义上的所有权，田某与孙某对本案诉争房屋也就不享有法律意义上的共有权。关于第二争议焦点，2017年7月8日，上诉人孙某与上诉人房地产公司签订了商品房买卖合同，2017年12月，孙某与房地产公司解除了该合同。上述行为是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，孙某作为完全民事行为能力人及合同一方当事人有权签订或解除自己所签的合同，这是当事人处理自己债权债务的行为，故上诉人孙某与上诉人房地产公司签订及解除商品房买卖合同的行为有效。关于第三个争议焦点，原审法院判决上诉人孙某与上诉人房地产公司继续履行双方所签订过的商品房买卖合同，是基于孙某与田某对诉争房屋享有共有所有权的前提作出的，而田某与孙某对本案诉争房屋并未取得法律意义上的所有权，對该房屋也就不享有法律意义上的共有权。综上，撤销原审判决。

抗诉理由：根据最高人民法院婚姻法解释一第17条第一款第二项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，孙某与房地产公司解除商品房买卖合同的行为属于非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定，田某并不同意孙某解除合同的行为。因此，原审法院认为孙某有权签订或解除自己所签的合同，其签订及解除商品房买卖合同的行为有效，属于适用法律错误。

再审结果：再审法院认为，本案争议焦点为：一是孙某与房地产公司解除商品房买卖合同的行为的效力问题；二是郑某与房地产公司签订商品房买卖合同是否有效。关于孙某与房地产公司解除商品房买卖合同的行为效力问题。孙某于2017年7月8日与房地产公司签订商品房买卖合同不违反法律规定，孙某，已经向房地产公司结清了房屋价款，房地产公司也已经将房屋交付给孙某，合同的主要义务已经履行完毕。办理房屋产权证书，属于房地产公司继续履行合同的义务，不影响合同的效力。该合同属于合法有效合同。

孙某向房地产公司购买商品房的行为发生在与田某婚姻关系存续期间，二人在婚前和婚后对财产没有特别约定，所以，因该合同取得的房屋，应当属于夫妻共同财产。孙某与田某于2017年11月发生感情纠葛，田某通过案外人张某转告房地产公司经理，“未经田某同意，不得为孙某办理转卖房屋手续”，此举表明田某不同意孙某对该财产进行处理。按照最高人民法院关于适用婚姻法若干问题解释一第17条第一款第二项规定，本案争议的房屋属于家庭重要财产，孙某未经田某同意将房屋退回房地产公司的事实清楚，房地产公司经办人贾某与张某、孙某为朋友关系，应当知道孙某退房，故孙某与房地产公司解除商品房买卖合同的行为应确定无效。

关于郑某与房地产公司的合同效力问题。根据房地产公司的庭审答辩和法院对郑某的询问，可以确认是郑某将本案房屋价款分两次给付孙某，由房地产公司收回孙某的合同，向郑某出具收款收据，又与郑某签订了商品房买卖合同。郑某与房地产公司签订的商品房买卖合同的效力，实质上取决于孙某与房地产公司解除合同行为的效力。因孙某解除合同行为无效，故郑某与房地产公司签订的合同亦属无效。

结合这个案例，引申出两个法律问题：一是夫妻一方擅自处置房屋等财产的效力问题；二是第三人以该行为取得房屋的效力问题。

关于第一个问题：首先，讨论夫妻一方擅自处置房屋等财产的效力，前提是确定该财产属于夫妻共同财产。《婚姻法》第17条规定，夫妻婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。本案中，该财产的取得，是在孙某与田某婚姻关系存续期间，应属于夫妻双方的共同财产。

其次，夫妻一方擅自处分共同财产的行为是否有效。根据婚姻法解释一第17条的规定，夫或妻一方对因日常生活需要而处理夫妻共同财产的行为，应认定为有权处理，合法有效；但夫或妻一方非因日常生活需要处理夫妻共同财产时，应夫妻双方协商一致作出处理决定的行为或者第三人有理由相信该处理决定是夫妻共同的意思表示的，才能在法律上被评价为合法有效的行为。本案中，孙某在田某不知情的情况下，擅自对于房屋这一重要家庭财产的处分，显然非因日常生活需要，属于无权处分行为。

再次，房地产公司能否以善意第三人的抗辩理由对抗田某请求法院解除确认买卖合同无效的请求。根据本案查明的事实，孙某与房地产公司经办人、张某系朋友关系，应该了解孙某是在未经田某同意的情况下，将房屋退回房地产公司的，而且田某在与孙某发生感情纠葛后，曾通过张某转告房地产公司“未经其本人同意，不得为孙某办理转卖房屋等手续”，可见，孙某处置房屋的行为未经夫妻双方协商一致，且房地产公司也非上述法律规定中的善意第三人，不能对抗田某的诉讼请求。

最后，孙某已经向房地产公司履行了交付全部房款的义务，房地产公司也已经向孙某交付房屋，且田某本人就居住在该房屋内，合同主要义务已经履行完毕。办理房屋产权证，属于房地产公司继续履行合同的义务，不影响合同的效力。

关于第二个问题：第三人以该行为取得房屋的效力问题，实质上取决于夫妻一方擅自处分房屋的效力。通过上述分析，孙某与房地产公司解除房屋买卖合同的行为是无效的，也就是说，该房屋买卖合同依然有效，那么，房地产公司又将该房屋转卖给郑某的行为是否有效呢？郑某是否可以善意取得该房屋呢？根据《物权法》第106条第一款规定：“如处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有權追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该房屋不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产，依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的，已经交付给受让人。”本案中，郑某遂以合理价格受让该房屋，且无证据显示其签订合同时存在恶意，但其受让的房屋并未办理登记手续，不符合善意取得的要件，不能善意取得该房屋所有权。因房地产公司须向孙某继续履行合同义务，故房地产公司与郑某签订的合同虽然有效，无法实现合同目的。如郑某因此遭受损失，可以请求房地产公司，承担损害赔偿责任。