让全体人民住有所居

郑智维

我国经历了从福利性住房到商品房，从刚需性住房到改善性住房，从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。

“1978年，我国城镇人口不足1.8亿，人均纯居住面积约3.6平方米；而现在，城镇人口8.1亿，人均纯居住面积约19平方米。”

接受《民生周刊》记者专访时，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌，通过数据对比讲述了改革开放40年我国住房条件的巨大改善。

作为民生之本，住房始终是群众最关心的话题之一。

改革开放以来，我国经历了从福利性住房到商品房，从刚需性住房到改善性住房，从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。随着经济发展与居民消费升级，我国早已告别住房严重短缺时代，住房形态发生了翻天覆地的变化。

房子是用来住的，不是用来炒的。党的十九大以来，各级政府致力于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，从而让全体人民真正住有所居。

从福利房到商品房

改革开放之初，最大的民生问题是住房问题。按照当时的标准，住房困难家庭是指那些人均居住面积不足2平方米的家庭。

“当时，每次给中央写的报告中都会谈到，住房严重短缺，出现了‘房荒。因为居住面积狭窄，三代同堂、两户合居等现象较为普遍。”顾云昌回忆。

为深入了解群众住房状况，刚到国家城建总局下属的房产住宅局工作不久的顾云昌走访了很多城市，当时的情形他还清晰记得：

“在哈尔滨，去一位老太太家里，需要弯腰才能走进去。”

“因为没有住房，广州的很多居民住在船上。”

“北京的很多房子也是破破烂烂，属于危旧状态。”

1978年，邓小平提出，“力争到1985年，人均住房居住面积达到5平方米。”建筑面积相当于10平方米，为实现这个目标，当时提出发挥国家、地方、单位和个人4个主体的积极性，加快住宅建设。

与此同时，以市场化为导向的住房制度改革开始探索前行。

有资料显示，自1978年改革开放以来，住房市场化改革先后经历了探索试验售房（1978—1985）、提租补贴（1986—1990）、以售带租（1991—1993）、全面推进（1994—1998.6）、取消福利分房、实行货币分房（1998年至今）等阶段。

1983年，顾云昌受命组织成立中国城市住宅问题研究会。研究会由当时的北京市常务副市长担任会长，经济学家于光远、社會学家费孝通、建筑专家戴念慈任顾问。作为发起者和组织者，顾云昌担任研究会的第一任秘书长。

“当时研究的主要内容是住房的属性。住房到底是福利品还是商品？最终基本达成共识：住宅是商品，要逐步推行住宅商品化。”顾云昌说。

1998年6月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》，标志着我国沿袭数十年的福利住房政策为住房商品化所取代。

通知提出，“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”“停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租”“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”等内容。

房改取得突破性进展，在制度上实现了转轨，为何发生在1998年？

据顾云昌分析，有两方面原因：一方面，将近20年的探索、积淀和试点，思想、舆论和政策等方面的条件逐步成熟；另一方面，1996、1997年我国经济进入低谷，住宅建设被视为新的经济增长点和消费热点。

多数城镇家庭拥有一套商品房

虽然制度已确立，但开始的几年，群众购房热情并不高。除了福利分房观念一时难以扭转外，群众更预想不到房价会上涨如此之快。

“为鼓励人们买房，2000年上海出台过一个优惠政策，包括降低交易契税，给购买商品房的非沪籍居民办理上海蓝印户口等。”顾云昌说。

在快速城镇化与工业化浪潮强力推动下，住房市场形势发展提出了住房进一步商品化的要求，住房的投资投机属性开始为多数人所认识。

这一时期，大量农村人口涌入城市，形成巨大住房刚性需求；工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，也必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。

房价最先涨起来的是杭州。从2000年开始，此后的三四年一直领涨全国。此后，北京、上海、杭州、广州、深圳等经济发达城市的房地产市场迅速热起来，“房价像坐了火箭一般地蹿升”。最后，涨价势头逐步蔓延到了其他城市。

2004年，国土资源部和监察部联合下发了71号文件，要求各地在当年8月31日前将“土地历史遗留问题加以界定并处理完毕”，此后不得再以协议方式出让土地。

因为从根本上改变了开发商获得土地的方式，“8·31大限”对地产界影响巨大。自此以后，土地价格开始上涨，加之居民购房热情高涨，住房市场出现供不应求，不断推动各地房价上涨。

到2010年，城镇人均住房建筑面积达31.6平方米。在这一阶段，多数城镇居民家庭都拥有了一套商品房，甚至不少家庭拥有多套房；很多进城务工农民家庭也在其流出地县城或地级市购置商品房。

在住房大发展的同时，这一阶段也出现了房价飞涨、住房投机盛行等问题。例如，温州炒房团开始骚动，在各个城市伺机炒房。

为解决低收入家庭住房问题，2007年我国保障性住房进入制度性建设阶段。但当时保障政策难以保障大量中低收入家庭的住房问题。

2010年，我国保障房建设开始发力。该年6月，住建部等七部委联合出台加快发展公共租赁住房的指导意见，广大“夹心层”住房问题正式列入国家保障性住房建设体系。次年发布的“十二五”规划纲要中，正式提出建设3600万套保障房的目标任务。

住有所居 房住不炒

改革开放40年来，城镇居民人均住房建筑面积增加30.2平方米，居住条件和质量显著提升。随着棚户区改造和贫困地区危旧房改造项目推进，许多居民家庭告别低矮、破旧、简陋的住房，迁入宽敞明亮、设施齐全的楼房。

截至今年，我国启动以棚户区改造为重要内容的保障性安居工程已经10年。10年间，全国棚改累计开工3896万套，圆了1亿人的安居梦。2018年至2020年，“三年棚改攻坚计划”提出再改造各类棚户区1500万套。

据《中国住房发展报告2015—2016》测算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，每年以新市民为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

在房地产野蛮生长时期，投资、投机住房一度成为快速致富的捷径。房地产商捂盘惜售，借机拉抬出售价格；一些企业大量涉足房地产，在推升房价中大发横财；不少个人或投机者借助信贷杠杆结队“扫楼”，囤积居奇并频繁高抛低吸。

此外，房地产是极易产生高杠杆、滋生泡沫的领域。因此，防控金融风险，最大的风险就是房地产泡沫的风险。

要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是推进房地产调控长效机制的建立。以习近平同志为核心的党中央高度重视人民的住房问题，不断采取新举措，以让人民安居乐业。

2016年12月中旬召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。

同年12月21日，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出：“要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。”

今年是贯彻党的十九大精神的开局之年，也是改革开放40周年。

在顾云昌看来，习近平总书记提出“住有所居”，使得调控的目标更加精准。

“对群众而言，实现住有所居，可通过购房或租房实现。目前，解决的重点应针对两类人群，刚刚进入工作岗位的大学毕业生和大量进城的农民工群体。”他解释说。