中国城市化进程中土地经济问题的若干思考

刘永 内蒙古乌海市国土资源局

当前，我国正处于大发展、大变革的关键时期，随着社会经济的发展，我国的城市化进程不断推进。习近平总书记在十九大报告中提出：“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。翻开厚重的历史，我们可以从中分析出经济的发展是我们永恒的主题，而土地资源是我们生存、发展必须具备的物质基础。当前，我国社会经济的发展、城市的开发建设与土地的利用之间相互制约，又彼此依存，土地经济问题在城市化建设中日益突出，引起了越来越多人的思考。接下来，本文就从土地经济在人类经济活动中的重要性、土地开发利用率以及集体土地使用权的转让这三个涉及土地经济的问题进行了细致的探究，希望能给相关人士以参考。

一、土地经济在人类经济活动中的重要性问题

随着我国社会经济的发展，农村城镇化建设的步伐越来越快。十八大以来，我国城镇化率年均提高一点二个百分点，共计有八千多万的农业转移人口成为新兴城镇的居民，而且，国务院明确提出，在“十三五”期间，我国要着重解决“三个1亿人”的问题，即：“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。随着这一政策的提出落实，学术界兴起一种论调，部分学者认为：随着我国在城市化与工业化方面的发展，我国的经济已经步入发展的新常态，农业经济的比重日益减少，城市经济所占比重越来越大，越来越多的农业转移人口落户城镇，因此，土地已不再是我国国民经济活动中主要的生产资料，土地经济在我国国民经济活动中的重要性将呈现出日益下降的趋势。经细致考察，这种论调源于诺贝尔经济学奖获得者、美国著名经济学家西奥多·W·舒尔茨的《农业土地的经济重要性在下降》一文。但很明显，这部分学者没有认真研读《农业土地的经济重要性在下降》一文，只是简单粗暴地将作者的“土地的经济在农业领域重要性下降”的观点扩展到人类经济活动的其他领域，实在经不起检验。

(一)从“土地物质”和“土地资本”的时序变化规律来看

马克思曾指出：土地是由“土地物质”与“土地资本”两部分构成的。西奥多·W·舒尔茨提出的农业用地在经济重要性方面的下降是指土地作为农业投入要素的份额在下降，是基于要素替代原理作用下的结果，而不是说农业用地的“经济生产力”在下降。况且，随着全球人口不断增长，农业用地特别是耕地将成为日益稀缺的要素，农业耕地的经济价值明显呈现上升的态势，这也是农业用地在经济重要性方面上升具体的体现。

(二)从城乡经济结构演进的角度来看

在传统的认知中，人们认为土地功能具有承载性、养育性、资源性等功能。但随着时代的发展，这种观点就显得比较偏颇。在当前城乡产业升级、经济转型的形势下，土地的功能被极大的更新与扩展，在我国城市化与工业化飞速发展的今天，更彰显了土地功能的多样性特征，其传统功能的下降也就意味着其新兴功能的上升。因此，前文转述的土地经济重要性在下降的观点是错误的。

二、土地开发利用率的问题

在对土地进行开发建设的过程中，无论农业用地的利用规划，还是城市建设用地的规划，土地在用途、结构、布局、方式以及效率等内容都是十分重要的。在当前的城市化建设中，城建用地的用途与容积率往往成为土地利用率衡量的重要指标。过去对于城市的规划，往往偏重于城市景观，进行低密度的开发，这样虽然极大缓解了工业型城市在居住、交通以及环境等方面的矛盾，但也极大地弱化了市区土地的使用价值，存在着土地开发强度和利用率大幅度降低的弊端。从上世纪七八十年代开始，随着世界人口的迅速增加以及现代科学技术的发展，对土地进行高强度的综合开发模式逐步成为城建领域的主流论调。但这种模式也只适用在大城市的中心地带，小城市和新兴小城镇则不能盲目的照搬照做。而且，随着近年来房地产市场进入买方市场，人们对于居住环境的要求越来越高，开发商想方设法增加建筑容积率的“鸽子笼”建筑越来越没有市场，更加注重人性化和生态化并带有公园湿地生态景观的“低密度住宅”开始走俏，成为当前买房者的首选，使得开发商与置业者实现了双赢的目标。可见，土地开发利用的衡量指标不是一层不变的，而是随着时间和社会经济的发展而改变的。因此，在对不同区域不同类型的土地进行开发建设时，应注意开发模式的灵活多样，而不是简单的整齐划一模式。

而对于农业用地而言，随着我国对农业生产的重视，农业现代化建设步伐越来越快，在大机械化生产的模式下，传统的高强度粗放型耕作开始逐渐退出历史舞台，科学化、机械化和集约化成为现代农业生产的主要方式，因此，高强度利用率不是提升我国农业土地综合利用率的唯一选择。

三、集体土地使用权的出让、转让问题

我国现行的《土地管理法》规定，城镇中国有土地的使用权能够直接进行出让或转让，而对于农村的集体土地，其使用权只能在被征用成为国有土地后才可以进行出让，同时，对于农民承包的土地在转让制度方面也缺少明确的法律依据，在当前农村城市化的情形下，农村的土地在流转方面十分不流畅，产生了大量的抛荒闲置农业用地的现象，极大地阻碍了我国农村城镇化的进程。当前，随着我国农村城镇化建设的发展，大量的农村转移人口已经成为城市户口，因此，他们的农村集体土地应该同城市用地具有相同的权利，换言之，就是在法律层面应保持对城镇土地与农村土地的一视同仁，赋予农民在承包土地以及集体用地等方面的土地出让、转让的使用权，这样也是拉近城乡差距的有效方式，能极大地加快农村经济的发展，增加农民的收入。因为，当前我国的土地征用制度在很大程度上剥夺了农民对集体土地资产增值的收益权，在征地补偿方面给予的费用很低，农民、集体和政府机构在征地补偿收入分配的比例十分不合理，而且对农民的征地补偿、就业安置以及社会保障体系建设方面缺乏衔接和统一的谋划，使得很多地区农村的耕地被征用后，经济收入逐年下降，实际生活水平越来越低。

如果我国的法律能够打破这一“禁区”，“三农”问题将会变得更容易解决，也更容易加速农村城镇化建设，让被转移人口以自愿出租、转包、出让、转让或是入股的形式将承包土地进行有偿的流通，并进一步加快速度衔接农转非人口在征地补偿、就业安置以及社会保障体系建设方面的衔接，使他们能够更快地转化成为城市居民，这样不仅有助于我国城市化进程的建设，同时也能推进我国人口的聚集、土地的集中、产业的集聚，从而推进城镇化的联动发展，实现习近平总书记提出的“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”的目标。

四、结束语

从全球过去200多年的城市化发展进程来看，城市化极大地促进了社会经济的发展，能显著提升国民的生活水平，加快公共服务的普及并提升服务的质量，从而完善社会的治理，缩小城乡与地区间发展的差距。但在城市化建设中，必须要考虑土地的各种经济问题。本文就从土地经济在人类经济活动中的重要性问题、土地开发利用率的问题以及集体土地使用权的出让、转让问题这三个方面进行了论述，希望本文能给相关的人士以有益的参考。