我国商业银行房贷风险和防范问题研究

2018-12-05张瑞芳

现代商贸工业 2018年10期

张瑞芳

(安徽财经大学，安徽蚌埠 233040)

1　我国商业银行住房贷款发展现状

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。房地产信贷已然成为银行业重要的支柱性业务，其规模由2007年末的4.8万亿元增加到2016年末的26.7万亿元，同期增长近5.6倍；房地产信贷占全部贷款的比重由2007年的18.3%上升为2016年之后的25%以上。据中国人民银行最新数据，2017年末，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点；全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。其中，房产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点;个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。尽管房地产贷款增速回落，仍无法改变房地产信贷在银行贷款结构中举足轻重的地位。

由于周期长、利率低的特点，个人房贷依然是大多工薪阶层购房的第一选择。再加上2000 年个人住房分配政策发生根本性的改变，福利分房的时代就此终止，开始货币化分房，这一政策表明国家鼓励个人买房。为刺激房地产消费市场，扩大内需，银行需将信贷业务向个人房贷倾斜，这也与国家产业政策和银行信贷政策相符。除此之外，随着新型城镇化进程的加速推进，农民进城买房需求不断增长，不少银行创新推出了针对农民工群体购房的产品，为其降低贷款门槛，例如中国农业银行的“农民安家贷”，全面支持农民工购房。以上三个个人及政策因素，将不断推高个人住房贷款余额。个人房贷只会一路高歌，不会呈断崖式下跌。

2　我国商业银行房贷风险分析

个人房贷业务作为银行信贷业务的重要组成部分之一，以建行为例，在其2017年半年度报告中，个人住房贷款占总贷款业务的31.39%，房贷比几乎占据了贷款总额的“半壁江山”，这一业务不仅是商业银行一项重要的收入来源，还是一颗隐藏着巨大风险的定时炸弹。

2.1　信用风险

信用风险是指债务人或交易对手没有履行合同约定的对银行的义务或责任，使银行可能遭受损失的风险。信用风险的核心是客户履约意愿和能力的趋劣化，具有明显的顺周期特征。我国商业银行房贷的信用风险主要体现在个人和开发商两个方面。

从个人方面来看，随着国际金融危机的持续影响，国内外发展环境和条件发生变化，我国经济发展进入新常态，我国经济逐渐从高速增长阶段到中高速增长阶段转变，整体来说面临经济下行的压力。出口加工业外迁、传统制造业面临升级进而萎缩、建筑业每况愈下，很多二三线城市楼盘库存高起，这些因素都会冲击到行业从业者的工资性货币收入，增加了银行客户履约能力的趋劣化，再加上新型城镇化进程的推进增加了客户履约能力潜在的趋劣化，最终导致更高的购房信用风险。其二，由于商业银行的个人信用的评估体系依旧没有得到完善，购房人可能存在道德风险，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，到后期无法按时偿还房贷，直至达到违约程度，这是客户履约意愿的趋劣化，会给银行信贷资金带来巨大损失。

其次，开发商信用风险对银行贷出资金也造成了一定的威胁。第一，开发商将客户购房款入账后，因建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等因素的影响不能按时交房或所交房屋与购房人签订的合同标准不符，使得购房人拖欠银行贷款。第二，开发商“假按揭”套取银行资金。第三，房地产开发企业高负债经营方式容易导致财务风险，长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄，且自有资金较少，资金来源依靠银行信贷等间接融资，一旦资金链条断裂，就会导致银行不良贷款的产生。

2.2　操作风险

发展势头强劲的互联网金融不断侵蚀着商业银行的相关业务与利润，商业银行在应对互联网金融的冲击的同时，继续抓紧房贷这块还未被“荼毒”的领域，再加上银行系统间的竞争，各商业银行为了确保市场份额，竞相降低贷前尽职调查环节、贷中放款审核和贷后检查监督的标准，常态化信贷检查机制形同虚设，从而留下贷款风险漏洞。还有房贷抵押品缺乏合理的准入及估值规则，房贷抵押物的处置问题上银行也没有专业的应对措施。

2.3　市场风险

市场风险是经济变化和政策因素对个人住房贷款的影响。中国房地产市场在近两年时间里受到严重限制，在北京和上海以及其他特大城市，销售趋于停滞，价格下降—有些地方价格小幅下滑，另外一些地方则大幅下滑。这会导致在房价高点按揭买房的人因不愿承担房价下降后的较高利息而选择提前还贷，或停止偿还贷款、放弃所购房屋，即“理性违约”，这将导致银行产生损失。与此同时，在房贷抵押物的处置问题上银行没有成熟的应对措施，本来可以用来弥补拖欠的资金缺口的抵押物，在大多情况下也远不足以弥补损失。

我国的房贷利率不是一直不变的，随着人民银行发布的基准利率变化而变化。在2017年美联储三次加息后，不少学者预计央行会跟着加息。那么如果央行上调基准利率，将增加借款人的还款压力，信贷风险变大。

2.4　流动性风险

流动性风险是指商业银行无法及时获得充足资金应对资产增长或支付到期债务的风险。即由于个人房贷的贷款年限较长，通常要20—30年，而且贷款数额庞大，期限较长的个人房贷业务占用了较多银行资金，这会导致商业银行流动性不足，一旦遇到房地产泡沫破碎，银行资金链面临断裂、银行系统面临瘫痪的危险。

3　我国商业银行房贷风险的防范措施

3.1　加强银行房贷风险管理机制的建立

3.1.1建立完善的个人资信评估体系

作为商业银行的主要信贷业务的房贷业务，不仅给银行带来了收益，也给银行的资金流动量带来了不小的风险，其中最主要的就是信用风险，然而我国的个人资信评估体系仍处于较低水平，并不能适应高速发展的信用市场的需要，建立完善的个人资信评估体系刻不容缓。

个人资信评估系统是指根据居民自身的家庭的收入和资产、已经发生的借贷及偿还情况，及是否发生了不良的信用事件和如果发生了是否受到惩罚诉讼等信息，对该居民的信用等级进行评价并归入资信评估系统，便可在银行或其他机构在选择是否为其提供贷款提供信用依据。同时，要严格实行《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》提出的八类55项惩戒措施，对失信被执行人设立金融类机构、从事民商事行为、享受优惠政策、担任重要职务等方面全面进行限制，更大范围惩戒失信被执行人。

对银行来说，一根据国家相关方针政策，配合完善国家个人征信中心；另一方面，也要及时查阅各自的客户信用资料，完善本行的客户信用评价体系，增进同他行的信息共享，更具体的监控信用风险。

3.1.2完善并严格执行贷款审查流程及标准

实施信贷全流程管理，加强关键环节风险管控。强化贷前尽职调查环节的风险识别和防范能力，借助个人资信评估系统和内部评级系统对客户信用进行评级并生成客户评价报告, 进行综合评估贷款项目收益与风险并形成评估报告；信贷审批环节，均须经过有权审批人审批；强化贷后检查监督，对已发放贷款进行持续监控，并对重点客户加强风险监控，对任何可能对借款人还款能力造成主要影响的负面事件及时报告，并采取措施，防范和控制风险。

推进押品专业化建设，优化押品管理机制，调整押品准入政策，完善押品估值手册、评估机构管理办法等制度体系，推动建立职责清晰、分工合作、专业专注的押品管理模式。

还要对信贷人员加强管理，贷前调查、贷中落实抵押并放款、贷后贷款管理，哪个环节都不容半点马虎。开展定期业务培训，提高其工作质量和业务能力，牢固树立其风险意识，提高信贷工作者的职业素养。

3.1.3绩效薪酬延期支付期限与延期支付比例均应大幅度增加

2010年3月发布实施的《商业银行稳健薪酬监管指引》中明确提出，商业银行高级管理人员以及对风险有重要影响岗位上的员工，绩效薪酬的40%以上应采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年。但从今天看来，首先，“绩效薪酬的40%以上”比例太低，因为银行职工拿到手的工资已经不低，所以对风险性质的“绩效薪酬”理应从严控制。其次，与房贷期限20—30年相比，《指引》中3年时间着实过短。因此，绩效薪酬延期支付期限与延期支付比例均应大幅度增加。即银行发放按揭贷款主要经办人的退休年龄不得小于还款期限，且绩效薪酬延期支付期限应改为与应按揭还款期限一致，若认为太过苛责，最起码要到还款期限的三分之二。

3.2　完善资产证券化市场

首先，对于房地产开发商，其资金来源基本构成大致有约65%的资金是依赖于银行体系的，自有资本比例低，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。因此要拓宽房地产融资渠道，不断推进房地产证券化，向社会筹集开发资金。

其次，对于银行方面需要释放流动性，资本充足率要远远高于巴塞尔协议所规定的最低限额，所以推行住房抵押贷款证券化已成为银行提高流动性、转移风险的不二首选。我国应有计划、有步骤地建立和完善住房抵押贷款一、二级市场, 推进MBS相关法律法规的落实, 培育合格的个人投资者和机构投资者, 培养专业性、复合型金融创新人才, 将国际经验与具体国情相结合, 选择最适宜的住房抵押贷款证券化模式。