房地产企业财务风险分析及应对策略

严浩哲，张家荣

（商洛学院，陕西 商洛 726000）

引言

近年来，“房价”牵动着很多人的心，我国房地产市场的房价普遍偏高，房地产企业的发展也备受社会各界的关注。国家为了控制房价上涨过快的趋势，出台了一系列房产调控政策，房地产企业因此受到影响，而房地产企业的情况，是管理者、投资者和政府等利益相关者共同关注的问题。另外，房地产企业往往需要投入大量的资金，随着信贷收紧，房地产企业所面临的财务风险增加，再加上房地产企业关联性很强，关系到很多企业，比如施工企业等，故而房地产企业的良性发展直接影响到其他相关企业的可持续发展。

一、房地产企业财务风险分析

1.房地产企业投资风险分析。房地产企业项目开发所需时间长，占用资金大，整个资金链循环周期就会很长，而且房地产企业涉及的产业多，诸多问题也层出不穷，需要做具体的规划及调整。比如有的企业总部与项目地距离较远，这就限制了总部根据具体问题做出具体决策，无法跟随项目的进度进行及时调整，继而导致执行效率低、反应慢等问题，从而对企业的财务活动产生影响。还有有的企业进行多元化投资，在做房地产投资的同时还兼顾其他业务，涉及范围较广[1]。

2.房地产企业筹资风险分析。现今，房地产的筹资方式主要通过银行贷款、融资租赁、房屋预售等。各种筹资方式的不同，最终导致企业收益不相同，也就增加了筹资风险。房地产企业具有周期长、风险大、资金回笼慢等特征，加之很多房地产企业过度依赖银行借款，到期不能偿付债务，极大地增加了发生财务风险的可能性。有些企业则利用预售房款或融资租赁等方式获得资金，随着国家各种监管政策的严密把控，这些筹资方式也受到诸多限制[2]。故而房地产企业要清醒认识到大规模的负债将导致各种支出增加，造成企业偿付能力降低，随之而来的就是房地产企业的财务风险，更需要寻找合适的融资方式，减少银行借款，积极拓宽融资渠道，进行融资方式的创新，才能有效缓解融资难带来的负面影响，继而减少企业的财务风险。

3.房地产企业经营风险分析。房地产企业相较于其他的企业来说比较特殊，其占用资金较大，建设周期长，资金回收慢，这些因素导致了房地产企业存在较大的经营风险，继而也会引发房地产企业的财务风险。

房地产企业建设周期长，一般时间在3—5年，有的房地产企业由于其他客观因素甚至有可能达到5—6年，这无疑会增加房地产企业的经营风险；同时，房地产企业经营者在关乎房地产企业存亡的节点上决策失误对于自身发展有着很大的负面影响，运营风险加大也会增加企业的财务风险。比如房地产企业经营者在合理安排资金的决策上失误，可能会导致资金断裂，继而给企业造成经营风险。房地产企业内部控制制度不完善，部门职能混乱，缺少行之有效的财务监管体系，造成财务混乱，影响房地产企业经营者做出正确的财务决策。这也会增加房地产企业的财务风险，因此房地产企业应该针对各个阶段风险采取相应措施，规避经营风险，降低发生财务风险的概率[3]。

二、房地产企业应对财务风险的策略

1.进行事前控制。房地产企业应该进行全面预算，加强经营管理，控制经营成本，有利于提高房地产企业抵抗财务风险的能力。房地产企业可以从以下几个方面规避经营风险，从而减少财务风险。合理安排资金的使用，避免后期资金断裂造成的不良后果；制定严格的质量标准，在建筑质量和施工队伍质量上严格把关；制定合理的销售政策，由于房地产企业竞争激烈，且销售收入直接关乎房地产企业利润，故而房地产企业一定要制定合理有效的销售策略；加强应收账款的管理，应收账款一旦收不回来，企业遭受的损失也就特别大，极易引发企业的财务风险，故而应该加强房地产企业应收账款管理，减少坏账损失，增加现金流入，降低企业资金链易断裂的风险，减少财务风险[4]。

2.缩小房地产企业差距。房地产企业经营者应该根据本公司的实际情况对自身的财务风险做出一个合理的评价，分析自己的优势和劣势，并与同类型企业进行比较，找出不足，然后在经营过程中及时调整经营管理战略，完成或超额完成预期的经营目标，提高本企业的综合能力，从而缩小房地产企业的差距。

3.控制房地产企业负债水平。房地产企业目前大多是举债经营，资产负债率都很高。虽然债务融资可以提高公司的财务绩效，但随着财务杠杆水平的增加，经营风险也会加大，财务风险增加。因此，控制负债水平是十分必要的，首先房地产企业要明确战略方向，合理筹集和有效使用资金，只有明确了经营方向，才能避免盲目的扩张和投资，在很大程度上也能减轻资金需求压力过大造成风险的可能性，避免举债过多。另外,房地产企业必须根据本企业资本的投放时间安排以筹集资本，使筹资与投资在时间上相协调，避免因筹资或投资的时间问题造成的错过有利机会或者资金闲置。只有控制好负债比率,才能降低财务风险，实现可持续发展。

4.制定多元化筹资战略。房地产企业大多偏好债务融资，负债比较重，这种单一的筹资方式会把整个房地产企业的财务风险转到银行身上，而银行为保全自身的利益，势必会更新或变动贷款政策，比如提高贷款利率和贷款信用等级，从而提高房地产企业贷款的难度。另外，房地产企业对于资金的需求比较密集，一次性投入的资金量很大，加上开发周期长，资金回笼慢、经营风险高等特点，一旦资金安排不当，就会陷入财务危机，出现财务风险。所以，房地产企业应该制定多元化筹资战略，如股权融资、发行债券等，通过改变资本结构提高公司的自有资金比例，进而降低财务风险，提高财务安全水平。

5.建立风险防控体系规避风险。房地产企业大多高负债经营，财务风险很大。另外，企业间的竞争很激烈，加之近年来受政府紧缩政策的影响，房地产企业出现财务风险可能增加。为了规避财务风险，房地产企业必须建立风险防控体系，对房地产企业财务风险进行跟踪预防[5]，从而促进房地产企业的稳步健康发展。

三、总结

房地产企业的发展对于我国的经济增长至关重要，但与此同时房地产企业又面临着极大的财务风险。因此，对房地产企业财务风险研究是十分重要的。本文通过对其概念、特征以及财务风险表现的初步认识，深化到房地产企业财务风险成因，以及对投融资风险、经营风险进行具体分析，提出房地产企业应对财务风险的对策建议。笔者认为，房地产企业应该做到以下几点：做好经营计划，进行事前控制；缩小房地产企业差距；控制房地产企业负债水平；拓宽融资渠道，制定多元化筹资战略；根据自身实际情况建立风险防控体系，规避经营风险。

参考文献：

[1]林锦国，陈慧敏.宏观调控下我国房地产上市公司财务风险评价研究[J].会计之友，2013，(3)：72-75．

[2]许存兴，张芙蓉.基于因子分析法的房地产企业偿债能力分析[J].曲阜师范大学：自然科学版，2014，(4)：4-8．

[3]陈晓，陈治鸿.中国上市公司的财务困境预测[J].中国会计与财务研究，2000，(3)：55-92.

[4]李素红，陈立文.基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价[J].河北工业大学学报，2012，(6)：101-106.

[5]谭曙芳.浅析成长型房地产企业财务风险预警与控制[J].现代商业，2010，(21)：217-218.