发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用

唐 静

(阿拉善盟住房公积金管理中心，内蒙古 阿拉善盟 750300)

随着当前房地产经济的迅速发展，房价居高不下的问题随之出现，给广大公民带来很大的困扰。较多的学者对这一问题进行深入的分析，有学者认为如果房价一直处于居高不下的情况，而在这个过程中没有采取有效的方法，将会引起广大群众的不满，且会影响市场供需的平衡性。为了解决这一问题，有学者认为发挥住房公积金的作用，能够引导房地产经济的发展，本文就如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用展开探究。

1 住房公积金的含义

对于住房公积金的含义来说，其主要是指国家机关、事业单位及国有企业及其在职职工进行住房储金的长期缴存。住房公积金的另外几层涵义为：(1)住房公积金只为城镇的公民提供待遇享受，对于农村公民并不实行该制度；(2)该制度的应用对象为在职职工，对于非在职的人员并不实行住房公积金制度政策。(3)住房公积金是由两个部分组成，即在职人员所在单位、职工个人的缴存；其中职工个人缴存之后，由职工所在单位进行代扣，连同单位缴存部分一起缴存于住房公积金的个人账户。(4)住房公积金最突出的特征有三项，即长期性、专用性、累积性。

2 住房公积金对房地产行业的调节作用

2.1 使住房建设资金的稳步增长得到保障

以前人们主要是依赖国家与单位为其提供房子，随着时间的推移，将极大的增加了住房建设资金。而实行住房公积金制度，改变了人们的住房观念，其可通过三者进行住房建设资金的共同缴纳，即国家、单位及职工。该制度的实行不但能增加住房建设的资金数量，同时有助于促进我国房地产行业的良好发展。职工在购买房子时，其不仅能够使用住房公积金，同时还能向银行申请贷款，以贷款的方式获得住房，这种方式大大加速的资金的流通率。另外，该制度的实施解决了房地产行业的资金问题，有效促进了房地产行业的良好发展。

2.2 住房消费的投入得到加快

以往我国公民在获取住房时，都是依赖国家与单位为其分配住房；而实行住房公积金制度后，人们改变了这种思想观念，从以往的依赖国家与单位转变为依靠自己建设或购买住房。这种形势转变有助于提升我国住房消费，同时推动我国经济的稳定、迅速发展。

2.3 促进房地产行业的良好发展

从实际情况来看，住房公积金制度的实行在很大程度上促进了房地产行业的发展，主要体现在这几个方面：(1)该制度的实行，使得广大公民的住房观念有了很大改变，从以往依赖国家与单位转为依靠自己获得住房。(2)实行住房公积制度，让人们的购买住房能力增强很多，使人们通过自己的努力实现购买住房。(3)实行住房公积制度，使房地产行业的住房建设资金来源不断扩大，促进房地产行业可持续发展。

3 住房公积金在房地产经济中发挥的调控手段

3.1 双向调控手段

双向调控手段的应用首先需要进行贷款额度的确定，通常是调控住房公积金最高额贷款额度，在发展较为乐观的环境下，市场购房的人数较多，使得房地产市场出现供不应求的现象，政府会通过实行减低最高额贷款额的方式，以此缓解广大公民的购房热情；反之，当公民购房热情较低时，政府实行最高贷款额度的提高措施，以达到刺激人们购房的欲望。其次，延长贷款年限，三十年左右是最长的住房公积金贷款延长年限，当市场出现供不应求时，可采取贷款年限的缩短措施，使房地产过热的购房交易量降低；反之，采用延长贷款年限的方式，使购房人员增多，以此起着促进房地产市场发展的作用。

3.2 抑制调控方式

期房项目贷款轮候、职工购房贷款轮候是住房公积金抑制调控的主要部分，其中前者是在房地产行业发展较乐观的情况下而实行的，由于突发情况所采取的一项有效政策，其目的是为了稳定开发商，将市场不利的影响因素消除。后者也是在房地产过热的情况下实施，购房出现供不应求的问题，职工可通过排队的方式来缓解市场过热的现象。

3.3 收付款比例调节

公民在贷款购房时第一步需要缴纳一笔首付，而首付款比例是指首付与总价格之间的比例。如果房地产市场出现过热的现象，可以适当的将首付的比例提高，以此使购房的难度增大，达到抑制购房需求的作用。反之，则可以通过对首付比例的降低，达到促进房地产市场的发展目的。

3.4 特殊房贷政策

与一般的商品房房贷政策不同，特殊房贷政策的实施对象主要是经济适用房、二手房、别墅等房屋。在应用该项政策时，如果房地产市场出现供不应求的现象，应当加以限制，目的是为了使购房难度增大，防止公民的盲目购买；反之，则在房地产市场发展冷清时进行扶持，以此激发公民的购房热情。

4 有效加强并完善住房公积金在房地产市场中的调控作用

4.1 加大政策性住房资金的监管力度

厘清我国住房资金的管理体制具有重要意义，同时还应当对公积金的管理制度不断完善，这样才能使住房公积金的作用得到充分发挥。因此，可以通过委员会的成立，让审计部门工作人员及银行的工作人员参与其中，目的是为了提升资金管理部门的监督力度。同时，还应当将委员会每个成员的工作职责落实到位，在较短的时间内形成有效的住房委员会决策；住房公积金管理中心通过对运营进行引导，做好住房资金的流通环节的监督工作，并定期对其进行抽查。

4.2 加强规范住房资金管理机构的行为

在职职工的财产中包括住房公积金，但由于其具有的专用性特征，因此，加强对住房公积金管理的监督力度十分有必要。同时，还应当针对住房资金管理制定进行有效的规定，提高工作人员的工作职责，以此全面落实住房公积金的管理，为实现住房公积金的专款专用提供保障。

4.3 不断扩大住房公积金的覆盖范围

住房公积金不仅能解决公民的住房问题，同时还能提升房地产市场的需求，促进我国经济的迅速发展。因此，我国应当不断扩大住房公积金的覆盖范围，尤其对于农村公民，让更多的人享受到该项制度带来的福利。具体可以从这几个方面着手：(1)在合理情况下，扩大农村的住房公积覆盖范围，让更多的百姓能享受到住房公积金制度带来的福利。(2)通过将不同比例的公积金缴存制度全面推行，让公积金惠及至更多需要的公民。

4.4 科学合理地选择调控方法

为了更好的发挥住房公积在房地产市场中的调控作用，可以通过采取这两种调控手段：(1)开通异地贷款业务，在房地产行业发展不乐观的情况下，政府可以实行异地贷款的政策，使更多在外地工作的公民，使其在外地进行住房公积金的缴存时，享受到本地住房公积金的政策；或者让公民在当地进行住房公积金的缴存，之后在外地进行住房公积金贷款业务的办理。因此，该方法需要加大两座城市的交流与合作，这样才能使市场的需求得到扩大，为促进当地经济的良好发展奠定基础。(2)逐月提取还贷。月提取还贷是指让职工将每月住房公积金的缴存来冲还每月的贷款还款金额。这种政策的优势是能够使房贷的还款能力得到提升，同时使住房消费的支付能力有所提高。使职工的还贷压力降低，对促进房地产行业的发展奠定基础。

4.5 住房公积金贷款政策的严格执行

住房公积金的贷款政策的实行，有助于发挥其良好的调控作用，政府在实行该项政策时，应当按照国家相关的规定实施，同时根据市场发展情况应用。比如，在房地产行业发展迅速的情况下，可以提高贷款业务办理的门槛，以此缓解房地产发展过热的现象，使房地产市场的不良发展得到遏制。另外，政府可通过放宽贷款限制的方式，或者实行基准利率的降低来促进房地产市场的繁荣发展。

4.6 加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率

为了保障住房公积金的安全管理，使住房公积金得到更好的应用，我国国务院颁布了相关的政策规定，相关规定指出：通过住房公积金投资所获得经济收益中，其中管理费与风险准备金是需要留取的一部分资金，其余的将上缴到财政机构。因此，住房公积金政策的实行，对于中低端收入家庭的住房问题的解决具有很大的应用价值，其在一定程度上使公民的购房压力得到减轻。

5 结语

总而言之，住房公积金在房地产经济中具有良好的调控作用，其不仅能使公民的购房能力得到提升，同时还能使房地产行业建设资金的来源渠道有所扩大，大大推动我国房地产行业的迅速发展。因此，应当充分发挥住房公积金在房地产市场中的调控作用，可以通过对住房公积金覆盖面的不断扩大，加大政策性住房资金的监管力度，加强规范住房资金管理机构的行为，科学地选择调控方法等措施，住房公积金贷款政策的严格执行，同时对住房公积金保障性住房建设力度不断加大，使资金利用率得到提升，为促进房地产行业的繁荣、健康发展奠定良好基础。

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