投资性房地产公允价值模式的分析

雷艳星 李依桐

(西南政法大学商学院,重庆 401100)

随着我国经济的不断发展，各大企业的经营理念和投资理念也在发生着改变。西方各个国家都把投资性房地产作为一种普遍的投资手段，近些年来，这种投资行为在我国也流行起来。我国虽然引入了投资性房地产公允价值模式，但对其运用却是十分谨慎的。本文将对投资性房地产运用公允价值模式的情况进行分析，对其产生的经济后果进行讨论，分析投资性房地产选择公允价值计量模式的影响因素，最后对投资性房地产的应用进行归纳总结，并对拥有投资性房地产的公司提出合理的建议。

1 投资性房地产公允价值计量模式的理论基础

1.1 投资性房地产

根据会计准则的规定，投资性房地产是指资产的拥有者为了赚取资金，或者是为了使资本增值，又或者是为了这两种目的而持有的房地产。

1.2 公允价值计量模式

根据国际会计准则委员会(IASC)的规定，公允价值是指在自愿交易的双方之间进行现行交易，在交易中所达成的资产购买、销售或清偿的金额。公允价值概念的指导思想是要求真实和公允，其最大的特点就是它来自于公平交易的市场，是参与市场交易的双方充分考虑后的结果。

1.3 公允价值投资性房地产公允价值计量模式的理论基础

1.3.1 财务会计目标理论

财务会计目标理论所研究的观点主要有受托责任观、决策有用观。受托责任观是一种比较常见的经济关系，它包括委托人和受托人，委托人自己拥有的财产交给受托人，受托人就对该项财产负有相应的责任。受托责任观认为：财务会计报告的目标就是用合适的方式，处理好委托和受托的关系，而为了能够真实、公平合理的反映受托方的经营状况，则必须采用历史成本计量模式，从而忽略了资源的后续价值变化。决策有用观的基本目标是向投资者提供可靠的信息，以是投资者做出最有利的选择。决策有用观认为：财务会计的目标是提供资源信息给决策者，会计信息的数量越多越好，而不必刻意追求其精准性。决策有用观所追求的是经济发展的动态变化，能够方便投资者和决策者随时做出决定。受托责任观强调的是过去，决策有用观采用公允价值模式或多种计量模式相互混合，更强调的是现在和将来。纵观我国的市场环境，正是需要两种观点的相互结合，而公允价值模式更能提供客观真实的信息，提高了财务会计的相关性，所以决策有用观是企业采用公允价值计量模式的重要理论依据。

1.3.2 产权理论

产权理论认为，企业的产权人拥有剩余利润占有权，产权人会有一定的激励动机去迅速的提高企业效益。产权具有明确性、专有性、可转让性和可操作性，清晰的产权可以很好的解决经济问题，能够使企业合理的进行资源配置，以达到最佳的获利目的。合理的产权安排会降低交易的成本，完善市场经济的运行机制。为了达到最优的产权配置，必须考虑到产权的变动，而公允价值对如何合理安排其配置有着重要的作用。产权的所有人希望用有限的资源获取最大的利润。会计信息是引导产权人做出合理选择的关键因素，产权人和债务人都希望取得有效可靠地会计信息，而公允价值的相关性恰恰满足了他们的要求。产权人可以根据相关信息决定企业是否需要进一步注入资本；债权人则可以了解到企业的偿债能力，运营情况，从而确定是否进行投资。拥有投资性房地产的公司，只有采用公允价值模式，才符合产权的本质和实务要求，才能准确的反映企业的盈利状况，使产权的激励特点发挥作用。

2 影响投资性房地产后续计量模式的因素

2.1 准则导向

从会计规定来看，投资性房地产用公允价值模式计量的时候，要满足以下条件：(1)资产的所在的地方有活跃的市场交易；(2)没有活跃的市场交易，但是要能够取得同样的或者是同种类型的资产的价格。从上述规定可以看出，我国对公允价值的应用是有着比较严格的要求，相反国际会计准则中对这方面的要求并不是这般严格，国际会计准则将公允价值作为投资性房地产计量模式的首选。

2.2 房地产交易市场的不稳定性

我国的房地产一直处于上升阶段，采用公允价值计量，企业的利润反映在报表中便是增加的，这可以为企业带来更多的资金，但这些仅仅是反映在账面上的增加，并没有真正的现金流的增加，会影响到企业的股利政策。一旦房价下跌，会给企业带来损失，这是管理层不愿意看到的结果。房价的不稳定使得企业在选择公允价值计量时有很大的顾虑，这也是影响企业计量模式选择因素之一。

3 投资性房地产公允价值计量应用产生的经济后果

3.1 对财务状况的影响

3.1.1 对资产负债表的影响

转换为公允价值之后，投资性房地产的账面价值在不同的阶段会发生不同的改变，因此会影响资产负债表的结构。在公司转换为公允价值计量模式后之后，资产负债率均一般会呈现出不同程度的下降，而资产负债率所反映的是企业的负债总额占资产总额的比率，资产负债率的下降，说明企业的负债率在减少，证明企业的经营状况很好，能够给企业带来更大的效益。

3.1.2 对所有者权益的影响

投资性房地产从成本模式计量转换为公允价值模式计量属于会计政策变更，因此需要对期初留存收益进行追溯调整。期初留存收益会影响所有者权益，在房地产价格日益增加的今天，房地产的公允价值必然大于原来的账面价值，因此所有者权益的增加也会成为必然。另外，有些自用的房地产改为出租之后，其价值必然大于其原来的价值，这必然会增加所有者权益。

3.2 对纳税调整的影响

3.2.1 企业所得税

近些年来，房地产价格的大幅度的波动引起房地产市场价值的较大变化，使得企业的经营成果有着很大的不稳定性。公允价值的变动一旦被确认，便被计入损益，而收益部分则会被确认为利润，在计算企业所得税时，公允价值变动损益应当归属于没有实现的利得或损失，而不是企业应纳税的基数，对当期的企业所得税没有影响。企业选用公允价值计量模式，不对投资性房地产进行折旧或摊销，按照税法规定，折旧额可以税前抵扣，因而在市价变化时会产生纳税差异，市价上涨时会产生应纳税暂时性差异，下跌时会产生可抵扣暂时性差异。这两种差异会产生递延所得税负债或递延所得税资产，进而影响到所得税费用的增减变动，从而影响净利润。

3.2.2 房产税

房产税的定义是：以房产为征税对象，根据房产的价格或者是房产的租金来向房产所有者或经营者征收的一种税。前者依据价格来计算税，计税依据是房产余值，后者是依据租金来计算税金，计税依据是租金。新准则的颁布并未对后者产生影响，但对前者而言，计税依据则不好判断。当投资性房地产变成自用房地产时，企业该用公允价值还是房产余值来作为计税依据呢？依据我国经济发展趋势，会倾向于公允价值，投资性房地产的日益上升，则会导致房产税的增加。

4 完善投资性房地产公允价值计量的建议

4.1 对政府相关部门的建议

4.1.1 提供房地产交易平台，完善不动产登记

随着房地产交易活动的不断扩大，其交易中的不规范行为也阻碍了公允价值的应用。在房地产交易过程中，无论是买房还是卖房，都应该进行不动产的登记，对于房地产的首次登记，及在以后的变更登记、转移出售的过程中都应该有详细的记录，不能有丝毫马虎。无论是在农村还是城市，相关部门一定要做好房地产的登记，并加以备案，以便查询。想要达到完善的登记，必然要有更完善的登记平台，有更明细的交易平台。在房地产的交易过程中，应当建立一个有政府机构、房地产机构、税务机构及金融机构等组成一个房地产交易平台，这个平台要能及时反映相关的房地产交易信息，使信息做到公开化，以便于政府部门对房地产交易行为的监督，也有利于提高交易的公平性和公正性。

4.1.2 严惩违反法规的行为

公允价值的使用，是企业相关的资产的账面价值得到了提高，这虽然有利于公司的声誉，但它在另一方面也给了那些想要虚增利润的公司可乘之机。加上我国市场经济的不健全，不能及时发现有些公司的不正当手段，因此，必须对那些违反会计准则的公司及相关人员进行严惩。此外，要加强对公允价值的审计工作，相关的会计人员要加强对审计工作的处理，及时反映企业相关的信息，抑制企业为了吸引投资而虚增利润的行为。

4.2 对企业的建议

4.2.1 强化企业信息披露

为了提高投资性房地产信息的准确性和相关性，加强财务信息使用者对财务报告的了解，企业内部应当采用统一的公允价值估值技术，以便于企业相互对比，从对方身上汲取优点，相互促进。在企业公布的信息当中，具体要披露什么信息，应当有具体的计划。企业应当详细的披露投资性房地产的登记信息，变更信息，所在的地理位置，使用的年限，新旧程度等相关信息，同时，对于信息披露的相关报告的格式以及披露方法，都要有规范的程序，以便于各个企业之间的相互对照。对于采用历史成本模式计量的企业，要让企业说明选用成本模式的理由，并让他们披露相关资产的公允价值。对于信息披露过程中那些不按照规定进行披露信息，或者披露信息不详细，以及故意不披露有关信息的企业，相关监督部门要对其进行处罚，并勒令该企业尽快做出详细的报告。财政部应及时了解到这些信息，以便制定更有效的准则。

4.2.2 加强从业人员的职业素养

公允价值模式的计量需要的条件多，因此对相关会计人员就有了更高的要求。尤其是在不存在活跃的交易市场的情况上，就更加需要会计人员抓住一切可以使用的会计信息来确定公允价值。再加上我国经济环境的不断完善，对公允价值的使用会越来越普遍，但我国会计人员的专业素养普遍需要提高，因此我们必须强化对会计人员的要求，尤其是在继续教育方面，更要投入大量的精力，以保证会计人员能顺应时代的变化，拥有更高的职业素养。会计从业人员应该积极学习，大胆探索，不断充实自己。在道德教育方面，也应该有所加强，会计人员应当保持自己的职业操守，不被金钱诱惑，不被权利压迫而做出违背道德的事情。

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