房地产经济周期的阶段及其特征探析

潘中勋

（驻马店市国土资源局城区分局老街国土所，河南驻马店463000）

随着国民经济的稳步增长和资产投资规模不断扩大，城镇化进程随之加快，中国房地产行业在自身稳健发展的同时，也带动了国民经济的发展，房地产经济周期对房地产行业的发展以及国民经济的发展都发挥着至关重要的作用。

一、房地产经济周期的概念

房地产经济周期一般是从宏观经济的角度来分析，房地产在扩张和收缩的过程中会呈现出周期循环的波动现象，这种现象一般称为房地产经济周期。这样的周期循环大致可以分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。其中衰退一般出现在房地产经济发展的不稳定时期，这种不稳定多数来源于大环境的低迷以及政策的紧缩，萧条阶段触碰谷底即是房地产经济下滑的临界点。经过这个阶段之后，房地产经济就会触底反弹，随后将进入上升阶段即进入周期循环过程中的复苏过程，此过程一般出现在房地产经济的扩张阶段，这个复苏过程一般都较平稳即房地产市场较稳定，发展空间较大。复苏之后即是繁荣，繁荣阶段的最高点就是房地产经济呈上升趋势的终点。此时房地产经济达到本轮周期循环的最高点，随后由扩张过程循环至收缩过程，周而复始，从而完成房地产经济周期一轮又一轮的循环。

二、房地产经济周期的四大阶段

房地产经济周期的两个过程即扩张过程和收缩过程，四个阶段的具体定义尚未明确，应用最广泛的定义即是：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段、萧条阶段。复苏与增长阶段和繁荣阶段一起构成了房地产经济的扩张过程；危机与衰退阶段和萧条阶段一起构成了房地产经济的收缩过程。房地产经济周期的两个过程和四个阶段便形成了两段函数抛物线，既有波峰又有波谷，繁荣阶段的最高点即波峰，萧条阶段的最低点即波谷。从波谷到波谷，从波峰到波峰均是一个完整的房地产经济周期过程。结合中国房地产业实际发展状况，近年来，中国房地产新常态模式已经出现，所谓的新常态就是速度极快、架构极优、动力极强、挑战极多的房地产市场运营模式，中国房地产业的高速增长具有极大的不稳定性和不可持续性，政策导向性强，再结合房地产业实际运行的特点，对房地产经济周期在不同阶段的主要特征进行简单扼要的分析。

（一）房地产业复苏与增长阶段

复苏阶段是继房地产行业经过萧条阶段之后进行恢复与调整的一个重要的阶段，这个阶段持续的时间会很长，在此阶段中，房地产经济的大环境会慢慢变好，房地产政策也会相对宽松，整个大格局的发展趋势会逐渐明朗。它的主要特征是：初期特征为楼盘数量仍处于供大于求的状态，这一阶段的房价与房租价位较低，楼盘价格出现止跌停稳的局面，但随后会慢慢回升，此时房地产产业属于买方市场，买房者中很少会出现投机者和投资者，买来的房子也大多数用来自己住。随着宏观经济的复苏，住房需求比较之前而言逐渐变得旺盛，房产交易量逐步呈现上升趋势，房价随之上涨。从而吸引大量的社会资金重新投入房地产行业，房地产行业发展势头逐渐变猛，房地产开发投资量也迅速增多。有许多商业嗅觉灵敏的人开始投资楼市，房地产市场开始输入新鲜的血液，回暖趋势明显。房地产市场回暖之后，大部分观望者对楼市形势充满积极乐观的情绪，觉得形势一片大好，购楼者和炒房者纷纷一涌而入，房地产市场变得十分复杂，各种投机行为屡屡发生，炒房者对房价造成过度哄抬，有价无市和有市无价的局面初现端倪，不但现房和期房的价格均有所上涨，甚至二手房的价格也甚嚣尘上。房产市场交易氛围活跃，楼盘的空置率下降，不仅如此，部分楼盘还出现供不应求的情况，于是，整个房地产经济迈向成熟，再次步入繁荣阶段，完成向房地产经济周期第二阶段的过渡。

（二）房地产业繁荣阶段

房地产业在复苏和增长阶段中，各种条件已孵化成熟，此阶段的发展为房地产业迈向繁荣阶段奠定了良好的基础，房地产行业便自然过渡到繁荣阶段，繁荣阶段和复苏与增长阶段相比，周期较短，在这一周期中，房地产经济周期达到最高值，形成第一个波峰。它的主要特征是：在房地产业发展到繁荣阶段时，楼盘的开发规模急剧增大，交易量也大规模变多，房地产行业进入鼎盛时期。楼盘价格持续上涨，住房供求结构性失衡，资金的大量涌入导致经济结构扭曲，房地产经济陷入紊乱，房价的一路高歌猛进让大多数老百姓无力负担，真正的买房者无奈退出楼市，留下炒房者钻空子，用投机资金支撑着这泡沫似的房地产经济，当房地产经济达到繁荣阶段的最高点时，房地产泡沫也会达到它的顶峰，最后必定会进行政策监控，这一阶段房地产的空置率又会再一次地提高，甚至会出现许多“空楼盘”。这个阶段后期的具体表现即为房地产经济泡沫盛行，政府的紧缩政策效果初显，后期的房地产投资数量明显降低，随之总量也慢慢回落，同时，对房地产市场唱衰声接踵而至。这个时期的房地产经济面临着即将破灭的危险。

（三）房地产业危机与衰退阶段

房价价格高涨至普通人无法接受时，真正的买房者就被排斥在了市场之外，而这时的房价价格仅靠投机资金来支撑，所以房地产业必然会陷入第三个阶段即衰退阶段，这个阶段的具体特征是：房地产市场陷入萎靡，空房率又一次提高，购房者的悲观情绪以及对房地产市场的失望再度袭上心头，房产项目开发商也望而却步，新开工的房地产项目迅速减少。此时的房价会呈现下降趋势，房产交易量会趋于平稳并且在一定程度上会有所上升。一些小型的楼盘开发商会宣告破产，房地产企业的发展会陷入瓶颈从而会导致失业人口的增加，影响国民经济的发展。

（四）房地产企业的萧条阶段

经过步履维艰的危机与衰退阶段之后，房地产行业陷入了漫长的萧条阶段，这个阶段的主要特征是：房地产泡沫经济真正意义上破灭，楼盘的成交量急剧下滑，房地产市场落寞局势已定，逐渐趋于平稳，政府的政策随之变得宽松，减少了对房地产市场的干预，甚至还会出现政策倾斜等状况。二手房的优势慢慢凸显出来，市场占有率有所提高。

三、房地产经济周期四大阶段的具体特征

1993年，随着中国“安居工程”的正式启动。房地产市场在1992年形成的局部地区混乱局面终于被打破，这一年，海南的房地产市场已经失控，主要表现形式为海南的土地市场已经出现了经济泡沫。于是国家政策开始向海南倾斜，立刻下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产经济泡沫破裂，大量的烂尾楼存在于海南的大街小巷，伴随着政府的紧缩性的调控政策在年底的落实，海南经济过热势头终于得以放缓，随之，房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。正式迈入房地产经济周期的第一阶段———房地产业复苏与增长阶段。

1998年，对中国房地产业来说是关键之年。随着国民经济的飞速发展和土地制度的改革，国家一系列的刺激房地产发展的政策相继出台，取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得住房的有效需求量在短时间内得到大爆发，同时，政府也放松了对房地产行业的价格管制，实行了较为宽松的价格政策，这就为楼盘开发商提供了一个大好商机，房地产市场开始发展壮大，房价也水涨船高。中国的房地产行业进入繁荣阶段，特别在2000年左右，房地产行业如雨后春笋般蓬勃发展起来，使得房地产行业成为中国经济的支柱产业之一。

中国的申奥成功成为刺激房地产发展的一大诱因，房价涨幅迅速，炒房团开始进入人们的视野，“温州炒房团”在那一年成为了一个新的名词。随后，中国加入世贸组织，房价又陷入一轮疯狂的暴涨，炒房行为已经屡见不鲜，并且还有愈演愈烈的趋势，政府不得已采取紧缩的财政政策，人民银行明令禁止银行再提供“零首付”给卖方贷款者，这一“警告”并没有让疯狂的房地产商偃旗息鼓。最终，适得其反，楼盘价位已突破老百姓的承受范围，房地产泡沫经济局势已经成为定局。中国房地产陷入经济周期的第三阶段——危机与衰退阶段。

随着国家对房地产行业的宏观调控力度的加强，一部分积极财政政策和稳健货币政策的相继出台，根据中国的具体国情与市场经济的发展现状，始终坚持房地产调控政策不动摇，最终将会达成房价合理回归的目标。在达成此目标之前，中国的房地产行业会陷入经济周期的第四个阶段即房地产企业的萧条阶段。这一阶段，中国的楼盘空房率会达到史无前例的最高值，但房地产行业的乱象行为会逐渐减少，房产泡沫经济会最终幻灭，黑暗之后就是无尽的光明，至此之后，中国的房地产行业将会迎来下一个复苏期乃至繁荣期。

中国的房地产行业要继续巩固和扩大房地产市场调控的成果，一起共同履行反暴利规定，使房地产行业的发展更加合理化，最终实现创建稳健的房地产市场的目标。

[1] 李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京：中国金融出版社，2007.

[2] 刘继海.浅析房地产泡沫[J].中国房地产，2007(7).

[3] 徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京：中国人民大学出版社，2000.