加強法律宣傳支援大廈管理

宋碧琪

做好大廈管理，事關千家萬戶的安居樂業。過去由於法律制度長期不完善，本澳大廈管理問題叢生，“一廈兩管”、“一廈多管”時有發生，管理費糾紛、停水、停電等問題也不少見，嚴重滋擾民生，損害社區和諧。今天，社會期待已久的物管公司發牌制度及大廈管理法律制度終於完成修法並將生效實施，令大廈由“冇王管”的狀態邁向了有人管的新局面。

毫無疑問，“物管法”和“大廈管理法”對大廈管理有著深遠影響，不論是業主、業主會還是管理公司，屆時都將會受到法律新規範，由於涉及層面廣、影響人數多，社會高度關注。過去，最低工資法律推出，因事先評估不足，過渡期內問題接連不斷，甚至誘發管理公司退場、管理費糾紛、管理公司捲走維修基金等系列後遺癥，廣大小業主無辜遭受損失，有此前車之鑒，社會期待兩個新法實施，不要再重蹈覆轍，希望能有好的開始。

實際上，《分層建築物管理商業業務法》及《分層建築物共同部分的管理法律制度》兩部法律，都是實操性很強的法律，況且在內容上都作了較大的修改。尤其是“物管法”，是一個全新的制度，對管理公司更有監管，特別是管理公司不能隨意離場，想走就走，新法規定管理公司在離場時要做好交接的工作，以穩定大廈的管理，使廣大業主免受影響。在新法中，亦更進一步清晰了物管公司的服務合同關係，在未有分層所有人大會同意的情況下，並不可以隨意加收管理費，與以往的無因管理已是兩回事。而最重要的是，新法中明確規定了管理公司有義務召集分層所有人大會的首次會議。可見，在法律生效後的短期內籌組大廈管委會越來越多，大廈管理交接的工作則會進入白熱化，尤其在一些維修基金等財務工作上，當局的監管工作更不容有失。

另一方面，隨著法律關係的清晰化，未來的大廈管理主體核心則會越來越倚重大廈管理機關，即是大廈管委會。雖然新法已簡化成立管委會的程序，亦降低了召集大會的門檻，但大廈管理錯綜複雜，並不是有了管委會就可萬事大吉。大廈管理是恒常持久的工作，不是一日兩日就可以做完，加上這個管理是涉及千家萬戶的安危，可以講工作是不容鬆懈。如何做好大廈管理，除了大廈管理機關要加強管理意識外，行政當局的到位支援亦十分重要，尤其對於新手的管理機關，對法律的知識相當薄弱，往往會因為善意及便利而跌入了一些法律陷阱，過往已有例子可循，然而法律就是法律，出了事只有管委會成員自己承受法律責任，這也是嚴重打擊業主成立管委會的信心，所以在新法生效的過度期，行政當局有責任有義務加大力度宣講法律制度，更不容“洗手”不管，由得私人大廈的管委會自生自滅，甚至跌入法網受罪。

“物管法”和“大廈管理法”兩部法律即將生效，本人認為，在這個關鍵時刻，行政當局應當對大廈管委會積極提供協助，特別是法律技術上的支援。一方面，建議當局要加大法律宣傳推廣，特別是針對重點核心內容，要強化對業主會成員、管理公司解釋宣傳，協助釐清業主與管理公司關係，明晰各自權責，協助各方熟悉新法。另一方面，要未雨綢繆，提前做好應急預案。兩法生效後，針對出現管理公司交接等情況，房屋局等有關部門要提前綜合評估，一旦出現問題，能夠及時介入協助，防止出現管理真空，或有管理公司拿錢走人等類似情況，確保大廈運作安全，保障小業主正常生活。