购买的婚房是“凶宅”，法院会怎么判？

谢玉婉

小夫妻欣喜搬进新买的婚房，却被邻居告知，这里曾发生过跳楼事件。当他们气急败坏地找到卖家，对方却说自己并不知情。房屋是否为“凶宅”？法律上到底如何界定？这对小夫妻的赔偿请求，到底能否被支持？

婚房变“凶宅”，心理上的压力谁埋单

今年27岁的王超是一家汽车4S店的销售员，老家在宿州砀山县农村。2016年，经人介绍，他认识了女友董晓丽。今年26岁的董晓丽在一家辅导机构当助教，老家在亳州农村。相似的人生经历让两个年轻人颇有共同语言，他们相互约定，要靠自己的努力，在这个城市拥有一个温暖的家。

为了这个约定，两人工作都很努力，终于在2017年攒够了30万元。婚期在即，他们决定买一套装修好的二手房，以便很快能搬进去住。

那段时间，王超与董晓丽一有空便穿梭于各大房产中介公司，在跑了十几个小区、看了几十套房子后，他们终于找到了心仪的。这是一套位于合肥市包河区某中档小区的房子，总面积92平方米，两间卧室、一间书房，很适合年轻夫妻居住。

这套房子的主人叫江云海，他和妻子李新都是大学老师。江云海在2014年买下这套房子，当时主要觉得这里离学校近，上下班方便。不过夫妻俩在2014年底双双出国进修，房子就一直空在那里。2017年回国后，他们打算到北京发展，于是便决定把这套房子卖掉。

最终，这套房子以948000元的价格成交，在同小区成交的房屋中，价格非常实惠。而且江云海、李新夫妇将房子里所有家具、电器一并送给了王超和董晓丽。在《房地产经纪服务事项告知书》中，江云海夫妇确认交易房屋在其持有期间未发生过自杀、他杀的“非正常死亡”事件。此后双方各自履行了合同。

2017年10月，王超和董晓丽搬进了新居。不久，二人办理了结婚手续，打算年底回老家举行婚礼。

新居布置好后，王超的父母过来小住几天，一家人在一起其乐融融。

这天周末，王超和董晓丽还在睡懒觉，突然被一阵急促的敲门声惊醒。王超打开门，只见母亲神色慌张地问他：“小超，你买这房子的时候知不知道这儿死过人？”

睡眼朦胧的王超瞬间被母亲的话惊醒了：“妈，你听谁瞎说的，怎么会呢？”

母亲急得连连摆手：“是真的，我刚刚在楼下跟人聊天，好几个人都说，1303这户以前死过人！如果是真的，那这可是凶宅啊，多不吉利！”

此时的王超和董晓丽已是一身冷汗，當初买房子的时候协议上明明写得很清楚，这里未发生过自杀、他杀的“非正常死亡”事件，这究竟是怎么回事？

为了查清楚真相，夫妻俩赶紧换衣服出门，左邻右舍、楼上楼下跑了个遍，而邻居们给出的结果，让他们大吃一惊。原来，这个房子最初属于一个姓顾的老人。这位顾先生因太太去世深受刺激，患上了严重的抑郁症。2011年3月14日下午2时，顾先生给正在上班的女儿打电话，称自己要去找妻子了，随后，他便从阳台的窗口跳下。当时周围的群众报了警，120急救车也及时到达了现场，然而顾先生还是抢救无效死亡。3年后，这套房子被卖给了江云海、李新夫妇。

得知真相的王超和董晓丽气愤难当，虽然他们并不十分迷信，但一想到婚房居然发生过命案，心里还是非常抵触。他们立刻与江云海联系，但对方表示自己毫不知情，且认为，跳楼事件并不是发生在自己为户主的阶段，所以自己没有任何责任。

在双方多次交涉无果的情况下，王超一纸诉状将江云海、李新夫妇起诉至法院，以两被告隐瞒房屋真实状况，将凶宅卖给他为由，请求法院撤销原、被告签订的房屋买卖合同，并判决两被告退还房屋价款948000元，赔偿因撤销合同给自己造成的房屋增值预期利益损失123240元，连同房产过户税费、装修损失、中介费损失等，合计193810元。

是否为“凶宅”，法院怎么判？

2018年3月，法院开庭审理了此案。庭审现场，被告江云海、李新夫妇辩称，原告所提及的非正常死亡事件发生在2011年3月，涉案房屋是他们2014年5月购得，中间间隔了3年多。他们在购买这套房屋时，对于该事件并不知情，并且当时他们是以正常的房屋价格买下，并没有存在因非正常死亡事件而低价购买的情况。

事实上，在法律中，对于“凶宅”并没有一个权威概念。一般认为，“凶宅”系指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。就房屋市场的交易观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。在交易上，由于受一般观念的影响，房屋的价值会大打折扣，甚至会出现无人问津的情况。

回归到本案中，非正常死亡事件的发生地点是在房屋外，且两被告购得房屋是在3年之后，购房距今已有4年之久，从普通民众对风俗的理解，已不属凶宅，对人的心理产生的影响也是微乎其微的。因此，本案被告的代理律师认为，不应对案涉房屋进行贬值损失的鉴定，且鉴定不应作为定案依据。案涉房屋即使曾发生自杀死亡，也最多等同房屋漏水等瑕疵，不属于重大误解，请求驳回原告的诉讼请求。

审理中，王超坚持申请对案涉房屋作为凶宅前提下的市场价值进行评估鉴定。法院首先委托北京某房地产评估公司合肥分公司进行评估，但该公司因“凶宅”房屋信息难以获取，无法确定“凶宅”这一因素在实际交易过程中对房屋价格的影响程度而退案。其后，法院又委托安徽某房地产咨询评估有限公司进行评估，也因无法确定“凶宅”等主观因素对估价对象市场价值的影响，且无凶宅备案数据库，再次被退案。

法院审理后认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。“凶宅”并非法律上的概念，一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧的房屋，法律上也没有在房屋买卖时需披露非正常死亡等相关内容的规定。在房屋买卖过程中，房屋出卖人虽有义务披露影响房屋价值或缔约决策的重大信息，但案涉房屋中发生跳楼死亡事件距涉案房屋买卖合同签订已有6年之久，且死亡地点并非处于室内；两被告一家在涉案房屋内居住也已超过3年，故该信息对涉案房屋及一般公众的影响相对较小，并不属应当披露的信息范围。

两被告称其持有房屋期间内未发生死亡事件，已尽到一般意义上的披露义务。王超称两被告告知其不存在死亡事件属于欺诈，但又未提供充分证据证明两被告确实知晓案涉房屋发生过非正常死亡事件且作出虚假陈述。据此，王超的请求不具备事实与法律依据，遂判决如下：驳回原告王超的诉讼请求。

买到“凶宅”怎么办？

购房是普通民众的一件大事，但如果花重金购买的房屋是“凶宅”，又该怎么办呢？事实上，这要分情况对待：

一、买房者知道或应当知道的情况下

在市场经济中，有交易就必然有风险。因此作为购房者在购买房屋时，无论自用或转手给他人以赚取差价，都会尽可能地去了解或考察所购房屋的信息。

如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件，并且当地媒体曾进行大规模报道，而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住，不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。

并且，购房者在与房主签订购房合同时，没有主动询问这方面信息，也没有就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定，那么法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者就不能追究原房主的法律责任。

在这种情况下，可以视为购房者自愿接受“凶宅”这一事实，那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。如果在合同签订后，法律允许购房者再以“凶宅”为理由请求撤销合同，否认合同效力或请求赔偿的，则对房主来说无疑是不公平的。

因此，在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下，合同是有效的。

二、买房者不知情的情况下

众所周知，“凶宅”因其特殊的原因，绝大多数人是不愿意购买的。即便购买，若再行交易，该房通常会脱手困难，必然给买受人造成损失。

正是由于上述的这个原因，在二手房交易中，大多数房主为了使自己的房产能够高价交易，往往会故意隐瞒“凶宅”这一真实情况。从而使买房者误认为是正常房屋而交易。

而法律会考察购买者的真实心态，购买者是因受欺诈，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。换言之，如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的。即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格。

对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否可撤销的重大因素。

故此，根据《合同法》中的规定，对于出卖人故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。

依據合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人。出卖人有义务返还购房款及利息。

此外，根据《合同法》中的规定，对于合同被撤销有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。在“凶宅”买卖合同中即为违反告知义务的出卖人，应当对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。

本案中，原告王超对于房屋过去发生的跳楼事件并不知情，而法院最终却没有判定买卖合同无效，最根本的原因在于，本案中涉事房屋“凶宅”一说的认定并不成立。大家以后在买房过程中，为了避免买到所谓的“凶宅”，可以通过多打听多考察、合同中约定解除权、设立较为严格的披露义务等，以此规避。