失色的“金九银十”： 调控政策已使楼市进入“拐点期”？

朱松琳

居住在河南郑州的胡女士，近期一直在关注北京的楼市，自从儿子博士毕业留京之后，在北京买套房子就成为家里的头等大事。儿子很优秀，单位地处北五环附近的海淀区高校聚集区，视每个小区具体情况的不同房价略有差异，但每平方米十几万元的价格总是有的。不知从什么时候开始，北京的房价就像一列飞驰的火车，处于持续的加速状态，而近几个月涨幅有了明显减缓。根据媒体报道的数据，今年国庆黄金周的前6天，北京新建住宅网签55套、二手房网签37套，部分门店的交易量甚至下降了70%左右。胡女士全家人最近经常晚上通过手机视频讨论楼市的价格变化，讨论的焦点就是现在是否应该出手买房。

自从2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，一系列的调控政策密集出台，北京的房价似乎停止了疯涨的步伐。胡女士觉得这说明政府调控成效显著，既然成交量下降，那是不是可以再等等看，说不定明年房价就真的降了呢！而刚在国庆节前夕结了婚的儿子却觉得，不管政策如何，北上广深这些一线城市的房价不会再下降，一是因为这些城市外来人口数庞大，买房是刚需；二是因为近期的政策调控对已经拥有北京户口且无房的人来说还是有不少优惠的，比如首付和利息，所以应该趁此机会赶快买房。

讨论归讨论，毕竟还是没有果断出手。其实，像他们一样持观望态度的买房人，最近在慢慢增多。正如一位北京西城区房产销售顾问在接受记者采访时所說的：“看房的人还是有的，但大多都处于观望状态。”很多人的心情是忐忑的，既后悔之前没有提前买入，导致现在买房成本不断上升，又希望等到房价处于相对低位时再出手，毕竟买房之后数额不小的房贷将成为自己接下来二三十年间的主要经济负担。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示：北京楼市成交量低迷，不代表市场需求不足，而是经过“认房又认贷”等政策的推行，市场得到了有效调控，在慢慢回归平稳的状态。如若后市成交持续低迷、土地流拍现象增多，不排除房地产政策将会在“房住不炒”的原则下有所放松，进行微调以刺激潜在购房需求。

也有不少业内人士认为，黄金周楼市的表现预示着中国楼市正在走入新的模式、迈向新的起点、迎来新的更加宜居的未来。

政府调控：坚决遏制房价上涨

数字是最能说明问题的。

10月20日，国家统计局发布了9月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：一线城市新房和二手房全面降温，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%；二三线城市房价依然呈现上涨之势，但涨幅明显放缓；一二三线城市前三季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅均比去年同期有所回落。统计局数据还显示，9月单月，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平方米，同比下降了3.6%。不仅销售面积同比下降，销售面积还出现了增速回落，1—9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1—8月份回落1.1个百分点。同时，9月单月出现了最近5个月来首次同比成交量下降的现象。

价跌量稳，在传统定义的房地产黄金旺季“金九银十”，楼市降温的迹象出现在全国多个城市：降价、打折、送车等促销方式层出不穷，而各地的业主们却因房价下跌而频频“维权”，从“抢房”到“退房”，楼市普遍出现“降温”态势。

原因就在于不断收紧的调控政策。

2016年年底，中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

2017年3月，政府工作报告提出，要“遏制房价上涨”。

2018年6月，住建部联合其他7部委发布通知，将于2018年7月初至12月底，在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等乱象。

2018年7月31日，中央政治局会议发出最强楼市调控信号：“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。”为房地产政策走向定下基调。

一周之后的8月7日，住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出：要加快制定住房发展计划，并对楼市调控不力的城市坚决问责。

从2016年10月份至今，这一轮楼市调控已经持续了两年时间。本轮调控，中央的决心比以往任何一次都要强烈，各地实施的调控措施达上千次，调控方式也趋于多元化，针对不同区域精准施策更为灵活有效。据统计，截至今年10月初，年内房地产调控次数已经近400次，比去年同期增加8成，创历史同期新高。

不得不说，楼市调控进入了长期化、常态化。

与以往相比，本轮调控还有两个显著特征：一是调控深度不断下沉，在很多城市，差别化调控政策已经下沉到区、县一级；二是执行层面不断强化，政策效果得以延续。

一系列的政策表明了中央对楼市调控的态度和决心——房价应该回归理性区间，房地产市场应该平稳、健康地发展。

地价降温、融资收紧：楼市将继续加大促销力度？

土地价格与楼盘价格，常常被比喻成面粉与面包。

今年以来，“面粉”供应充足，价格也在回归合理区间，不仅“地王”不再出现，还出现越来越多的“底价成交”、甚至流拍。

中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受媒体采访时表示，今年以来全国土地市场流拍现象频发，住宅用地成交楼面均价及溢价率持续下降，企业拿地更趋理性，土地市场逐步理性回归。

2017年4月，住建部和国土资源部联合发文，要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应：“各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要减少供地。12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

数据显示，今年以来，各地政府继续加大推地力度，土地供求继续大幅增长，前三季度，全国300座城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长30%，其中住宅用地推出7.9亿平方米，同比增长31.5%，增幅为2012年以来单季度最高。

与此同时，今年1—9月住宅用地成交楼面均价同比下跌6.4%，平均溢价率为18.2%，较去年同期下降21.2 个百分点，底價成交地块数量明显增多。此外，今年以来全国300城还有449宗住宅用地发生流拍，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

从具体房企的拿地金额来分析，今年1—9月，碧桂园、万科、保利继续蝉联去年的冠军、亚军、季军地位。不过，三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元，降幅28%；万科由去年1271亿元降至1163亿元，降幅8.5%；保利由去年1112亿元降至千亿元以内，为869亿元，降幅21.9%。

黄瑜说：“各地调控政策持续深化，因为要‘坚决遏制房价上涨，房地产市场预期转变，房地产企业投资拿地更加谨慎。今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配，同时土地价格上涨迅速、土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素。”

同时，他也表示，融资环境趋紧，房企负债率不断攀升，且今年起亦进入偿债高峰期，资金链进一步承压，也是土地市场降温明显的重要原因。

对于房企来说，现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。

如今的情况是，融资越来越难，因此销售回款就越发重要。

回款为什么变难了？万科董事会主席郁亮认为原因在于“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”，例如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

这并不是某一家房产公司的难题。天风证券研报指出，从销售回款率的情况来看，近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例，2017年万科销售回款率为70%，2018年一季度下降到了52%。

天风证券研报认为“这与部分城市严厉的网签限制政策，以及银行按揭贷款放款周期延长有关”。

事实也确实如此，在广州、杭州等热点城市，新盘网签往往需要排队三个月以上，之后如果用公积金贷款，或组合贷款，需要再等待两三个月的放款周期。

有专家预计，今年四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大促销力度。

重新洗牌：90%的中小房企将退出地产项目？

政策越来越紧，房地产商们接下来的日子会好过吗？

当宏观环境发生变化时，企业就要寻求各自的出路，而龙头企业的做法往往会成为市场的重要风向标。

房地产行业高速发展、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。

9月中旬，曾经为四大房企“保招万金”之首的保利地产宣布更名“保利发展”，公司的发展战略也升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，今后将重点发展“两翼”功能。

恒大作为龙头房企，近年来一直在寻求多元化发展，在体育、农业、高科技等方向都有延伸。今年，恒大还投资入主法拉第未来，进入新能源汽车领域。

融创中国主席孙宏斌也在近期表示，融创基本不再在公开市场拿地，“接下来会很小心谨慎地把融创做安全”。

除了调整企业发展战略，一些企业，特别是央企、国企正在实打实地出让房地产资产。

据北京产权交易所统计，1—8月，北京产权交易所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中，央企有38项，成交金额为130.34亿元。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷则表示：就整体市场规模而言，房地产市场还没到停止发展或下行的时段，而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体还是企业个体，都会面临增长的“天花板”。房地产市场格局将朝着“寡头化”趋势发展。

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能会占据市场份额的60%以上。”欧阳捷说，“现在一线城市拿地，平均一宗地要16亿～18亿元，二线城市要4亿～6亿元，三四线城市地价门槛也在提高，一宗地大约要1.1亿元。房地产已经进入资本驱动的时代，中小企业基本就干不了了。”

他认为，未来摆在中小房企面前的有四条路：一是做“小而美”的企业，提供有核心竞争力的产品；二是寻求与大企业合作开发；三是下沉到三四线、五六线乃至乡镇；四是把有限的资本转做房地产投资，获取投资收益。

新的市场环境下，房企新的洗牌可能刚刚开始。

大胆预测：楼市拐点真的来了吗？

一直以来，原华远集团董事长任志强都是楼市看涨派，他坚定地认为现在房价的均值还处于较低的状态，全国这么多大中小城市，真正房价破万的连20个都不到，破2万的更是只有9个。同时，因为城镇化还在推进和继续，他认为未来最少有1.5亿户的年轻人对房子有需求，这还不包括这批人后期在婚育方面的住房需求。如果要满足这批人的独居需求，以现在的情况还需要再建大约25年的时间。所以，他一直都坚定地认为房价还有30年的上涨周期。

但是，从目前楼市的状态来看，很多专家和媒体都不认同任志强的这种观点，认为当下楼市的下行信号已经非常明显了。

首先是各大房企的债务到期潮留给楼市的时间不多了；再者是政策的高压下炒房客们已经撑不住了；“金九银十”楼市的销量遇冷，更是佐证了楼市的下行信号。

所以，认为楼市即将进入拐点周期的声音也源源不断地冒了出来。

任志强的话似乎成了“一家之言”。

不过，近日华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康在接受媒体采访时谈到了楼市，他的某些观点，跟任志强竟然比较一致。他认为，现在的楼市出现交易量萎缩、市场偏冷的现象是源于行政性的调控手段，这种局面是被强行引导和压制出来的。但实际情况是，地方政府的财政与房地产行业还是存在关联的。从过去的经验看，到了某一个临界点之后，地方政府可能就不得不放松对楼市的限制了。

这令人想起2014年开始的房地产去库存。

2014年，楼市不景气，开发商降价、业主“维权”、甚至出现了断供弃房的现象，各地的库存量很大。在经济下行压力下，2014年，呼和浩特率先“取消限购”。

据媒体统计，半年左右，当时全国的47个限购城市有42个取消限购，只有北上广深及三亚5个城市坚持限购。

随后楼市从调控走向放松，再走向刺激去库存。

因此，贾康认为，现在楼市的下行信号，只不过是调整市场时出现的“打摆子”波动，部分地区阶段性下调的波动，并不能代表房地产行业已经进入拐点期。对于需求端，只是被压抑了，而不是彻底消失。所以可以预期，一旦调控放松，房价回弹的可能性将会很大。

所以，他很坚定地认为，如今的楼市还是有赚钱机会的，只是赚钱的竞争可能会更激烈一些，没那么容易了而已。

任何事情都需要客观对待，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受媒体采访时就明确表示，并不是所有的企业、所有的项目都会降价。具体来看，降价的主要是两类楼盘：一是郊区盘，降价原因是在投资客退潮后，刚需不足，改善客户观望；另一类是大盘，“本来一个月可以卖100套，现在一个月变成二三十套了，去化周期拉长，就要加速去化，从而出现一些促销活动”。

“但是在一二线的核心城市，去化周期只有两三个月的地方，就不一定着急降价。”欧阳捷表示，在稳健调控措施下，今年房地产市场将维持平稳走势，楼市将回归零增长。由于因城施策，調控政策已经细分到各个区域，“有的收紧，有的打压，有的放松，有的刺激”，在这种情况下，部分区域市场难免会出现小幅波动，但并不影响大局。

恒天财富研究报告也指出，未来各个城市的调控政策将呈现以下趋势：一是限购、限贷等继续不放松，限制投机性需求；二是精准的人才政策，布局城市发展；三是多部门联手，治理房地产销售乱象，保证刚性消费者的购房需求；四是热点城市增加多供给主体，加速建立地产长效机制。

而老百姓最关心的是，如果房地产、住宅的投资增速继续反弹，再创几年前的新高，到时会不会出现供应又过剩、再来一轮去库存的故事？似乎很难得出一个准确的结论。

因为未来是否又会导致库存、继而出现去库存的情况，决策者的智慧和决心非常重要。

结语

如今的楼市处于微妙期，一面是地价、房价的限制打压，不允许再次冲破“天花板”，另一面是继续拍出的土地，尽管溢价率不高，但起拍价越来越高，未来的售价可以预期；一面是房地产商为了去库存、尽快回款而作出的促销优惠，另一面是持币观望犹豫不决的买房者……

“未来，房地产市场上升和下降剧烈波动都有可能，但是平稳调整将是大概率事件。”针对房地产市场的走势，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，判断房地产市场平稳发展，主要有两方面考量：从上行因素看，一是中国的城市化还没有结束，还有2亿人口在向城市聚集，这意味着需求潜力仍然巨大；二是房地产的长效机制仍然没有建立起来，包括财政、金融、土地、税收的基础制度改革还没有取得实质性进展，社会普遍预期房产仍是最好的投资选择。从下行因素看，一是中国宏观经济仍面临一定下行压力，中美贸易摩擦仍存在不确定性；二是房地产市场风险已经较大，全国平均房价收入比为1：7.5，35个大中城市超过1：10，一线城市甚至出现1：40这样的水平，房地产价格泡沫严重；三是目前国内三四五线城市空置率已经较高，个别一二线城市空置率也令人不安，因此存在着结构性的数量泡沫；四是政府的调控力度没有丝毫放松。

不管怎样，在持续严厉的措施影响下，房地产调控进入了一个博弈平衡期，此时既需要防止房价过快上涨，也要防止房价大幅下跌。接下来政府仍然要坚持和完善因城施策的调控思路，同时要做好稳预期和防范双向剧烈波动的预案，加快基础制度的改革和房地产稳健发展的长效机制的建立。未来对房地产市场的判断标准将不能单纯从成交数据来衡量，而是应该看到从高速增长向高质量增长过渡的变化过程。只有全面落实“房住不炒”，逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制，房地产市场才能真正走向理性。