再次降准给楼市带来什么信号

文 卞文志

央行从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。这是央行今年以来的第四次降准，此前3次分别在今年的1月、4月、7月，加上此次降准，央行今年已经累计下调法定存款准备金率2.5个百分点。本次央行降准共释放资金约1.2万亿元，其中用于偿还10月15日到期的MLF约4500亿元，释放增量资金7500亿元。

释放流动性房地产业能分一杯羹

央行发布公告称，此次降准是为进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度。同时央行还宣布，将继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。当前，随着信贷投放的增加，金融机构中长期流动性需求也在增长。此时适当降低法定存款准备金率，置换一部分央行借贷资金，能够进一步增加银行体系资金的稳定性，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低银行资金成本，进而降低企业融资成本。

那么央行此次降准会给楼市带来什么信号，释放的增量资金又会给房地产市场带来什么样的影响呢？同策房产研究部总监张宏伟认为，由于房企融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法进入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，楼市降价大趋势不会改变。

本次央行能够降准的另一个背景，是房地产市场已经得到基本控制。目前受棚户区改造规模下降影响，三四线城市房地产市场已经开始回落；受房地产调控趋严以及银行信贷控制影响，部分二线城市房地产市场加快回落；一线城市房地产保持价格下跌、成交量收缩的冰封状态。此外，关于房产税的讨论也在影响市场相关主体的预期。只要房地产市场调控不松，央行降准预计对房地产市场的影响非常有限。房地产企业仍应做好过冬的准备。

事实上，在过去较长时期内，住宅开发是大部分房企的主业，以高周转推动规模扩张是其赖以生存的“法宝”，但随着楼市调控层层加码，高周转的经营模式已难以为继。以万科为例，今年上半年存货周转天数约1601天，较2017年底的1198天大幅上升。虽然房企销售存在明显的季节性特征，年底的存货周转天数会明显低于年中，但从今年的“金九银十”销售情况来看，全年周转速度能否回到3年左右仍是未知数。通常来说，如果非高端项目的去化时间超过3年，将影响企业的短期偿债能力。万科尚且如此，其他中小型房企面临的资金链压力可想而知。

有业内人士指出，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的并非楼市、股市。也有人认为，或许最后获益的依然以楼市为主。

其实，央行此前年内的三次定向降准，已向市场注入近2万亿元资金，加上近5000亿元的棚改资金，和上半年的M2增量93410亿元，相当于11.841万亿元，已经接近2015年全年M2增量16.39万亿元和2017年全年增量12.63万亿元。 那么此次央行下调存款准备金率释放流动性，究竟有多少能流入楼市呢? 据业内人士分析，此次降准楼市分得的蛋糕会很少，这是因为，银行降准与房价并无直接联系，但其中的牵连不少。从现实情况来看，尽管降准，但对房企来说其状况是“肉到了嘴边但吃不到，即使吃到代价也不低”。原因是融资成本不降，如果融资成本仍将在高位，房企能做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。从历史经验看，降准有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多的购房信贷支持；有利于释放更多住房需求，加大楼市去库存力度……这些利好应当毋庸置疑。

楼市稳有助于人民币汇率稳

实际上，就在央行释放利好当天，财政部也释放出政策红利。据新华社报道，财政部部长刘昆说，在积极财政政策作用下，今年减税降费力度进一步加大。除年初确定的全年减税降费1.1万亿元的政策措施外，又出台了促进实体经济发展、支持科技创新等一系列措施，预计全年减税降费规模超过1.3万亿元。“我们还在研究更大规模的减税、更加明显的降费措施。”刘昆说，在税负进一步降低的情况下，预计全年收入能够完成年度预算，可能还会略有超收。

应该说，近来无论是降准还是减税降费力度都是较大的。只不过，之前为了应对2008年的国际金融危机，我们采取的更像是大水漫灌式的货币放水。这一次主要是定向调控，更多地支持实体经济发展，引导金融机构加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度，政策初衷与着力点不同，效果不可同日而语。从外部环境看，当前局势相比十年前的国际金融危机更加复杂多变。特别是美国肆意破坏国际贸易规则，主动挑起贸易摩擦，对中国商品加征高额关税，我们的外需受到遏制。

另外，美元作为国际储备货币连续加息，已经使新兴市场压力倍增，面对美联储收割“韭菜”，中国维持人民币币值稳定的挑战也不小。在促进人民币国际化，保持汇率稳定的同时，又要刺激国内经济增长，定向调控实乃大势所趋。其实，眼下最难的宏观调控还是货币政策的调整。一方面，我们必须吸取前一次“4万亿”经济刺激计划带来的负面教训，避免出现新的“4万亿”经济刺激计划导致楼市等资产价格泡沫重演；另一方面，也要防止楼市急速下滑，导致硬着陆，拖累经济陷入泥潭。当前，中国股市没什么好担心的，最大的问题或者说风险隐患还是在楼市，楼市稳健可保经济稳定，从而也有助于人民币汇率稳定。

就近来货币财政政策，尤其是央行、财政部接连送出政策大礼包而言，对楼市确有利好，因为流动性多了，即使严防死守也还是有更多资金流入楼市。对楼市调控来说，当务之急是要保量，在坚决遏制房价上涨防范泡沫的同时，应刺激合理需求，保持成交总体稳定。从开发商的角度来说，则要争取“以价换量”，通过优惠促销快速回笼资金。