不动产数据整合技术探讨——以宿迁市数据整合为例

文/徐雷 江苏中天吉奥信息技术股份有限公司 江苏徐州 221000

吴翔 宿迁市国土资源局 江苏宿迁 223800

我国各类不动产登记职责分散在不同的部门，分散的不动产登记具有诸多弊端[1]。江苏省宿迁市于2016年6月29日开始进行不动产登记工作并颁发宿迁市第一本不动产权证书，为进一步夯实不动产登记数据基础，提高信息化水平，确保宿迁市不动产统一登记平稳、高效运行，宿迁市国土资源局于2016年11月开展不动产登记数据整合工作，并于2017年12月顺利完成数据整合工作。

1、数据整合工作流程

宿迁市不动产登记数据整合主要包括资料收集，数据分析，数据修改、补录、规范化，数据检查，数据入库等几个过程。

1.1 资料收集

收集土地登记、房产登记相关数据，主要包括：国土部门的空间数据、登记信息、档案数据、影像数据和其他与土地登记工作、登记信息系统管理相关的数据；住建部门的空间数据、楼盘表数据、登记簿数据、档案数据；

1.2 数据分析

检查并分析所收集的图形、属性、登记、档案数据，对数据的现势性、完整性、一致性和逻辑关系进行分析。通过分析发现宿迁市原不动产登记数据存在数据量大、同源异构、系统数据分散管理等特点。

1.3 数据修改、补录、规范化

通过定制研发的宿迁市不动产登记数据整合系统，按照数据整合工作流程，对土地和房管的空间数据、非空间数据结合档案进行数据修改、补充、完善。对整理后的数据进行归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《不动产登记数据库标准》（试行）要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码。

1.4 数据检查

数据检查是数据整合中重要的环节，数据检查工作随着数据整合项目的开始而开始，从前期的数据收集、分析，到数据修改完善，一直到后期数据入库，每一步都要进行严格的检查。不同的过程，都制定详细的检查标准，确保不动产登记数据整合的质量。

1.5 数据入库

将整理后的不动产登记信息按照《不动产登记数据库标准》（试行）对基础地理数据、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务数据、档案数据等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的不动产登记数据库。

图1 宿迁市数据整合工作流程图

2、数据整合模式

考虑到宿迁市所有土地登记数据、土地权籍调查数据、房屋登记数据、房屋测绘数据在不动产登记系统上线前已经转入不动产登记数据库，日常办理业务也已经开始使用该数据，故宿迁数据整合模式采取集中数据整合与日常数据整合相结合的工作模式。

2.1 集中数据整合模式

宿迁市数据集中整合分为工作准备、规范化梳理、数据整理、数据落地和数据检查入库等阶段。在收集土地、房屋登记数据的基础上，依据原有房地数据库标准规范进行无效数据清洗和有效数据规范化梳理、逻辑关系重建；就土地登记数据而言，理清每宗土地的登记业务信息和宗地图形信息，以宗地统一编码建立关联关系，必要时通过外业勘查进行数据补充录入；就房产登记数据而言，理清每栋、每套房屋的物理属性、产权现状和产权变化情况，建立、完善和规范楼盘表；对房地登记数据进行匹配，空间拓扑关系进行处理，并在房屋层追加宗地统一代码，对部分不能一一对应关联的房屋，由不动产登记和勘测部门联合进行外业勘测处理，完成房屋落宗。最后对数据质量进行检查，将检查无误的数据更新至不动产数据库中，完成集中数据整合入库。

由于宿迁市房产登记信息化状况较好，故采用了“先房屋后土地”的整合方法，即首先开展房产楼盘表整理工作，在完成房屋落栋的基础上，进行土地登记数据的补录和整理，最终实现房屋落宗以及房地挂接。

图2 “先房屋后土地”的房地数据集中整合技术流程图

2.2 日常数据整合模式

集中、主动式的数据整合工程虽然能够在短期内实现区域内各类登记数据的整合集成，但数据整合的质量很难完全符合登记业务办理需要，特别是历史遗留数据问题，还要在日常登记运行中逐步解决[2]。日常数据更新主要是在数据库中及时更新维护日常登记过程中发现的错误信息，通过日积月累的滚动更新，逐步提高房地数据整合的质量。

以不动产权籍数据为例，日常更新的模式可采用如下工作模式：在申请人申请房地登记事项时，首先由窗口在不动产登记系统中查询地籍信息、房屋测绘成果，如果资料缺少则转测绘窗口进行相应的地籍调查或房屋测量调查，由不动产登记中心对地籍调查和房屋测量成果进行审查，经审核合格后，对地籍、房屋测绘成果进行更新维护。在此之后，不动产登记窗口才可受理房地登记事项，开始进入房地登记审批流程，并将流程数据实时进入不动产登记数据库。

3、成果数据更新模式

不动产数据整合可以分为离线和在线两种模式。两种模式各有优劣，离线整合模式安全性高，但无法保证数据的现势性，不动产登记人员无法及时享用不动产数据整合的成果数据。在线整合模式安全性相对较低，但能够使得登记人员及时使用数据整合成果数据。由于不动产统一登记工作已经开展，在数据整合工作过程中，不动产登记数据库中的存量数据的权属状态在不断的发生变化，而且数据整合是一个长期的工作过程，期间产生的数据变化较大，因此在比较了离线与在线整合两种模式的优劣后，我公司技术人员研发了不动产数据整合数据交互工具。首先将前台业务人员办理的业务信息实时推送至数据整合工作库；数据整合人员在工作库（备份库）开展数据整合工作，整理后的数据经过审核、检查、抽查合格后推送至不动产登记正式库，在一定时段内保持两库（工作库和正式库）同步，从而保证不动产登记人员能够实时使用不动产数据整合成果数据，保证了不动产登记工作的快速进行。

图3 数据整合成果数据更新模式

结语：

开展不动产统一登记业务，需要以存量不动产登记数据为支撑。实践表明，利用定制开发的宿迁市数据整合系统，能够实现土地登记数据、房产登记数据和房屋错误数据的整理、完善、关联挂接，使其信息完整、逻辑清晰，同时实现房地登记信息关联和历史回溯；能够对房屋错误数据进行梳理和完善，使其与历史信息关联清晰；能够实时安全的使得不动产登记人员享用数据整合成果，从而为宿迁不动产登记业务和信息共享查询服务提供数据支撑。